●●●●●の支払い時期がやってきました。

2019年、
新年、明けましておめでとうございます。
今年も、プレナビをよろしくお願いいたします。

今年、一発目の内容ですが、
冒頭でもお伝えしたいと思いますが、

なんだと思いますか?

この1月前後の時期に一番怖いこと…..

それは、
「固定資産税の支払い」です!!!!

きゃーーー

↑「Time Again!(また来た!)」とは面白いですね。
少し、嫌味や皮肉、ジョークが感じられ、
家からお金が出ていくイメージ 笑

まず、テキサスの固定資産税について

2018年では2%前後です。
郡や市によっても多少違います。
テキサスは米国の全ての州の中でも4番目の高さです。

ちなみに、固定資産税は、
・カリフォルニア州で約1%前後
・テキサスは倍の約2%前後です。
・ワーストは東海岸のニュージャージー州(2.5%前後)です。

以前、プレナビの記事にも書いています。
まだの方はご覧ください。


ps 過去の記事も参考に!『プレイノのスポーツ、教育、税金』

 

毎年11月前後に、コリン郡からの固定資産税支払のお知らせが届きます。

テキサスは、
所得税が無いのは素晴らしいのですが、

ハッキリ、言います!

テキサス州の固定資産税は高い!

詳細は、コリン郡のサイトから、
2018年度の固定資産税が発表されています。↓
主に、以下の4点です。①市税、②大学税(呼び方は不明)、③郡税、④学校区税(PISD)

◆そして、上の4つの税金の合計を100とした割合です。↓


6~7割も小学校、中学校、高校など学校など「教育分野」に税金を注いでいます。
プレイノは公立の学校区が高い理由が分かる気がします。

プレイノ市のサイトに書かれていましたが、
約67%の学校区(PISD)納税額のうち、およそ27%がテキサス州によって回収され、
私は詳しくは知りませんが、Robin Hood Plan(ロビンフッド計画)
基づいて他の学区に割り当てられるようです。

Robin Hood Plan(ロビンフッド計画)とは? wikipediaより。

コリン郡は州内の他の郡と同様に国内でも最高クラスの資産税率があり、
2007年では持ち家家屋の価値に対する比率で21番目に高かった。
資産税払い込み総額と収入に対する税率でもトップ1000に入っていて、
これはテキサス州の学校予算のためにロビンフッド計画が実行されていることも原因の1つである。

コリン郡から明細書納付書が届きました。

まずは、固定資産税のこういった内容の明細書と納付書が来ます。

実際の金額や数値には黒塗りしていますが、
あとで、プレイノの具体的数値(モデルケース)をお伝えしたいと思います。

固定資産税の明細の見方なのですが、
以下の様に書かれています。

①Land Value:土地の価値
②Improvement Value :建物価値
③Asset Value :(合計)資産価値 ⇒日本で言う「積算価格」みたいなもの。


税金の種類、A~Dまで4つの割合が以下の通りです。

A:コリン郡(郡税)⇒郡が徴収
B:プレイノ市(市税)⇒市が徴収
C:コリン大学 ⇒コリン郡コミュニティカレッジへ
小中高、そして地元の大学まで税金の面倒を見るとは凄い教育熱心。大学のサイトはこちら
D:プレイノISD(プレイノ学校区)*ISD = INDEPENDENT SCHOOL DISTRICT(独立学校区)
⇒公立学校などへの教育機関に税金が投入されます。ここの財源が毎年確保できるのは大きい。

4つの中では、D:1.439%が4つの中で一番高いパーセンテージです。
それだけ教育に力を入れている証拠ですね。
この部分がテキサスの固定資産税を押し上げているのでしょう。


次に、こちらは、毎年のコリン郡による【査定額】と【固定資産税】の表です。↓
2013年~2018年までの過去6年の経緯を表しています。

そして、次にこちらは、
2013年→2018年の「過去5年」でどれくらい査定額や税率が上下したかの表です。
下の62.71%というのは査定額の上昇です(↑)。
マイナス(↓)となっているのは税率で、全て下がりました。
おそらく、査定額の上昇と同時に、郡の方で税率の調整をしているのでしょう。


そもそも、固定資産税の評価は、郡が査定します。
プレイノ、フリスコ、アレン、マッキーニなどでは
管轄の郡である「コリン郡(カウンティ)」が決めます。

固定資産税の納税請求書そのものは
10月~11月辺りに登録先住所に発送され、
翌年1月31日までが昨年分の固定資産の納税締切日となっています。

こちらが納付書 (現金、クレジットカード、小切手などで支払い可能)

もし、支払を滞納するとどうなる??

少し、怖いことになりそうです。

・翌月なら7%の延滞金がかさみ、
・翌々月だと9%の延滞金となります。

そのため、基本、
毎年、1月末までに振り込む必要があります。

では、プレイノではどれくらいの固定資産税がかかるのか、
次からは、やや高めの物件のモデルケースを見てみましょう。
あくまでも参考程度にご覧ください。

プレイノにある物件 固定資産税について モデルケース

【物件1】
物件価格$355,000
(コリン郡の査定価格$346,641⇒2018年の個定資産税$3,656)*1$=110円なら40万円弱。
固定資産税は物件査定額に対して安めなので、こういうのを見つけられると良い。急にTAXが上がることはあるが…
通常なら、査定価格の2.16%の7,487$の固定資産税のはずだが、納税額は半分くらいである。ナゾ
必ずしも税率が同じとも限らない。エリアにもよる。
そもそも、この家のこの豪華さでこの価格は安い。3,900万円くらい。


【物件2】
価格349,000$
(コリン郡の査定価格$305,000⇒2018年の固定資産税$5,920)*1$=110円なら65万円弱
⇒固定資産税は標準。固定資産税率の基準値の2.16%である。
これを所有するだけで毎年65万円。高いなあ。


【物件3】
物件価格452,000$
(郡の査定価格$487,113⇒2018年の固定資産税$10,528)*1$=110円なら115万円強
⇒おそらく、まだ築浅で、建物自体の価値が高いため、固定資産税が高めである。
お城みたいな、こんなお家が欲しいですね。毎日早く家に帰りたくなる。
しかし、税金の高さに、くぅぅ…(><)

以上が固定資産税についての内容です。

カリフォルニアはそもそも物件価格が高いから、税率が1%と低めでも結果、固定資産税は高くなりがち。一方、テキサスは、物件価格が安めであるが、固定資産税が2%弱と高いので、それなりの固定資産税額になる。
まあ、どっちがふさわしいのかはその人次第ではありますね。

まとめ

・テキサスの固定資産税は2%前後と、たしかに高いが、その分、学校区が良くて、将来的なキャピタルゲインが大きい。5年も持てばまず上がる。利益が出る。
・プレイノであれば、2018年コリン郡の査定価格の2.16%が固定資産税となる。
・固定資産税の内訳には①市税②郡税③大学税④学校区税とあり④教育などに一番税金を投入していることが分かる。
・固定資産税の納税請求書は10月~11月辺りに登録先住所に発送され翌年1月31日までが納税締切日である。支払いが遅れる場合は延滞金がかかる。

以前、お伝えした、コリン郡の人口がまだ想定の半分程の状態であるため、
物件価格がジワジワ上がり、倍以上になる可能性は高い。(専門家も言っています。)

まあ、誰にでも分かりやすい、
「長めのバブル」がテキサス含むダラスではしばらくは続くという感じですかね。

10年以内にはアメリカで大きなクラッシュがあると思いますが、
テキサスはリーマンショックでほとんど景気の影響を受けていないということは投資の安心材料ではあります。

【コリン郡】
現在:2018年で97万人
約30年後:2050年で180万人(オフィシャルデータによる予測値)←欲しい方は連絡ください。
2018.12.9の記事「コリン郡、2050年の人口:現在の2倍」(クリック出来ます)

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