今回の情報は、
【現地に住む方】＆【投資家の方】＆【自主管理】の方向けです。
併せて、「良い管理会社とは？」についても記載しています。
以前、トイレのタンクの中のバーが錆びて壊れたので、
プレイノのフリーウェイ75付近にあるホームデポに行きました。
現在、プレイノにはホームデポは５件ほどあります。
場所はプレイノ市の角っこにあるのが多いですね。
今回は、フリーウェイ75＆ジョージブッシュターンパイク付近のところに行きました。
その時のお話です。
投資している物件のテナントが以前、退去したので、
テナントが決まるまで、数日、そこで寝泊まりしてましたが、
ある日、トレイの水を流そうとバーをひねったら
レバーがスカスカの状態になり、
あれっ、おかしいなと思い、
便器のタンクの中をのぞいたら
ポキッと折れていました。
年中、水に浸っていたので錆びていたのでしょう。
そのため、バーを買いにホームデポ（ホームセンター）に行きました。
ホームデポはとても楽しい場所なので、
１回行くと１～２時間はいます。
そして、最新の機器やその他を見るのがとても面白いです。
一つひとつ紹介していきたいと思います。
屋根のエリア
まずは、屋根のエリアです。
３月～５月頃になると、プレイノを始め、コリン郡では雹（ひょう、ヘイル）が降ることも多いので、屋根が少し心配ではあります。
屋根の修理代金は結構かかります。
今後も、管理会社とコミュニケーションを取ることや、
修繕費用の交渉をするためには、まず知識がないと交渉すら難しいので、知識をインプットします。
または、将来、自分で管理する場合も考えて、費用を安くするために、
簡単な内容でも良いので、家の構造を学ぶことも大事です。
そこで、ホームデポに入ったらまず屋根（roof）のエリアに行きました。
そこで、最新の屋根の構造や資材を少し見ました。
詳しいことは省きますが、大体こういう風になっているということだけでも知っておくと良いと思います。
ローカルなお店だけに、このプレイノ界隈では、こういう資材が使われているのかが分かります。
↑実際に、屋根に上るのは難しいので、屋根の部材がこういうもので出来ているということが分かります。
雹対策もあるので、このエリアでは、それなりの対策を考慮された素材なのでしょう。
Q:ここで質問です！
↓Whily bird（ウィリーバード）
これは何だと思いますか?
ヒントは屋根に付いているモノです。
【正解】
：煙突の上に付いているカラカラ回るやつです。
換気のためです。かわいいですよね。
◆もし、屋根の心配の方は以前の記事も併せてご覧ください。
→ここをクリックすると見れます。
トイレの便器 エリア
お次は、トイレのエリアです。
タンクのレバーが壊れたので、その部品を買いに行きました。
その前に、トイレの便器の全取り替えする場合はいくらくらいなのか知るために見てみました。
スタンダードな物だと、150～200$くらいですね。
アメリカンスタンダード社が有名です。
まあまあの値段です。これに、ハンディマン（取り付け）の費用が必要ですね。
１時間当たり70$とかかかるかもしれません。
現地の方で、ハンディマンを頼むのが高いのなら、自分でYOUTUBEみて取り付けも可能です！
これだけトイレの便座のフタがあると、さすがに違いが分かりません。笑
フタが壊れるとなると、子供が便座の上に乗ったりしたり、
バタンと倒して壊すとかの場合もあるので、同じ型番のがあれば良いですね。
ちなみに、
The Best Flushing Toilets Of 2018
トイレの便座ランキングですが、
１位：アメリカンスタンダード社 チャンピオン４型
２位：日本のTOTOです。ウルトラマックス２型
３位：kohler社 ハイラインクラシック型
マニアック過ぎて違いが分かりません。笑
話をもどしまして、トイレの壊れた箇所ですが、こんな感じです。
構造はとてもシンプルです。手で触る部分と長い金属の部分がくっついており、
チェーンで水を食い止めるフタが連動しているだけです。
実際の画像↓
↓探していたものがあった。このレバーを交換するだけ。
価格は２ドルくらい。YOUTUBEを見て直したので、
修理のハンディマン費用がかからないため、７0$くらいの節約になったかも。
部品が安くても、出張費用でお金がかかる場合がある。
シャワー、お風呂 エリア
面白そうなものがありました。
ホテルに取り付けてあるようなノズルが多いです。
水の出方が決まるので、この部分にとてつもなくこだわる方もいると思います。
↓実際に水を出して使ってみないと分からないと思うが。種類が多すぎで選べません。
スターウォーズに出てきそうなミレ二アムファルコンみたいなのもありますね。
PS ミレニアムファルコン↓
このノズル販売すれば売れるかも。。。
ガス給湯関連
お次は、ガス給湯器のタンクです。
これから寒い時期など利用が多くなるので、修繕の連絡が入るときがあります。
こういう機器で、キッチンやお風呂のお湯を沸かします。
新品で500$位です。+ハンディマン費用。
壊れると、高いので、故障時、ホームワランティに入っておけば良かったとかにならないように。
（保証内容の確認を）
↓バスタブ、数百ドルくらいでした。
「追い炊き」機能があるフロがある日本は最高ですね。アメリカはまずありません。
追い炊き機能はなぜ流行らないか不明です。外人には、そこまで必要とされないのか。。
エアコン エリア
こちらは、最新の機器です。
これは超がつくほど便利なんです。
Q:これ何だと思いますか?
そして、どう使うか分かりますか?
正解：
部屋の温度を調整するもので、
昔の装置は、温度を上げ下げするボタンを押すのですが、
これは、くるくる回すだけですぐに、温度調整が出来るのです。
・温度を上げたければ時計回りに回し、
・下げたければ時計を反時計回りに回します。
真ん中に温度表示されるので、素早く温度を調整出来ます。
新しい家には付いていますね。またはリノベーション（新装）する際にあると価値が上がりますね。
ちなみに、昔のは、こんなのです。
一度、先ほどの様なくるくる回す装置を使うと、戻れません（＞＜）
さらに昔のはこれです。使いづらい。ｗ
意外に、多い取り付け型のエアコン↓
特に、古い家に多いのですが、最新のエアコンを取り付けるのにお金がかかる場合は、
こういったものを窓に付ければ比較的リーズナブルにエアコンが取り付けられます。
見た目がダサいですが。日本にもありますね。
テキサスBBQコンロ
最後はテキサスだけに、BBQコンロです。
200$くらい。もし一軒家の家を売るときに、庭にこういったBBQコンロがあると、
TX州出身の方（買手）は喜んでくれるかもしれません。
これがあるだけで、内見の際、この家が気に入られるかもしれません。
【投資家の方へ】管理会社について ＊特に遠隔投資される方
投資において管理会社は特に大事です。
特に、現地にはいないで遠隔投資されている人なら譲れないくらい管理会社選びが大事です。
変な管理会社に任せると、かなり上乗せされた価格で修理されることがありますので気を付けてください。
出来ればスタンダードな機器の相場をパっと答えられるくらいが理想です。
ホームデポに行かれて勉強し感覚を掴むのはオススメ。
管理会社に翻弄されないようにしたいですね。
私は、いまのところ、素晴らしい管理会社に依頼をしているので、大きな問題はありません。ホント助かっています。
色々提案をしてくれて、コストも下げれるように相みつもとってくれています。
酷い管理会社は、相みつを取らず、関係会社に丸投げして、コストを下げるという視点が皆無で、
コストばかりかかってしまう管理会社もいます。
そのため、管理（会社）が大事です。
良い管理会社の条件は、経験上、
★何かあればすぐに物件に見に行ってくれる（管理する人が車で１時間圏内のところ）、
★出来れば日本語が通じる方（日本人の管理会社がいるところ）
★修理発生の連絡時、すでに修繕の相みつ（数社）をしてくれている、
★コスト削減をしてくれる、その提案をしてくれる、
★レスポンスが早い、嘘をつかない、関連したことを色々教えてくれる。
★お金に正確、几帳面な方など色んな面で管理会社（担当者）が超大事です。
これくらいのサービスがあると管理は非常に安心で楽ですね。
余談）過去に、アメリカ人経営の管理会社にお願いしていたころ酷い経験がありました。
その管理会社は最初の数か月は良い対応だったのですが、次第に、数か月家賃を払わない。嘘をつく、メールでの返事が一向に無い。他の人にも詐欺的なことをしたり、家賃を回収するのに、苦労しました。暴挙と化したモンスター管理会社でした。笑
あまりにも酷いので、裁判をちらつかせて、やっとのことで、全額回収できました。
この様に、例え、いくら物件を安く買っても管理会社が怠慢なら、非常にもったいないです。
遠隔投資の場合、管理会社が怠慢、嘘つき、水増し請求をしてくるところはお金が出ていく一方です。
遠隔投資の場合は、素晴らしい管理のためにも毎月お金を払うのです。
管理会社からたまに、連絡が来るのですが、
だいたい１回の修繕が500$以上すると、オーナーに連絡が入ります（金額を設定することも可能）。
●●が壊れましたが、どうしますか？と。A案とB案どちらが良いでしょうか？など提案てくれます。
そして１回の修繕が500$以下の場合は、管理会社が良いと思われる方を判断して対処してくれます。
このように、アメリカ不動産は管理が非常に大事です。
投資の場合は、キャッシュフローに反映されます。
まとめ
・これからの季節では、屋根関係、エアコン関係、ガス関係と冬ならではのトラブルが出てくる可能性があります。
・（ご自宅や、自分で管理される場合は）YOUTUBE動画を見れば、自分で直せる場合もあります。
・遠隔投資の場合、信頼できる管理会社まかせも良いのですが、自分で一度相場を知っておくことで、管理会社と交渉や提案が出来ると思います。
あと、売却やリノベーションのために、バリューアップすることは価値を高めるためにも効果的です。
▼バリューアップ FIX and Upper と言います。
つまり修理して価値を高めることです。
全ての気になる部分の修理は無理ですが、
ポイント、ポイントで価値を高められればかなり有利に働くはずです。
特に大事なのは、管理会社選びなのですが、
管理会社にまかせっきりにならないということです。
収益を上げる（またはコストセービング）ためには、
自分でも勉強して、自分でも提案できるようになる必要があります。
そして、なにより、学べば学ぶほど、知れば知るほど面白さが出てきます。
最後に、、、、、
玄関マット。
扉を開けて、WELLCOME。そして、テキサスマークは嬉しい歓迎です。
新規テナントのために、IKEAの家具とまで購入とはいきませんが、
たった数ドル、これ一つあるだけで、テナントの入ってきたときの印象は異なりますよ。
そうなれば安いもんです。
以上です。
何かしらの参考になれば幸いです。
投資家の立場として、
管理会社を管理する意識と器が大事になってきますね。