テキサス不動産は実需で強い!【シリーズ2/3回)】

今回は、シリーズ第2回目です。

シリーズではプレイノというお題でしたが、
予定を少し変えて、今回は、

テキサス州では基本、
「実需」で家を購入する割合が多いから価格が暴落しにくい!!

ということをお伝えしたいと思います。

テキサスは投資より実需が多い

近年、テキサスに投資する人も増えていますが、
それよりも、テキサスでは、実需で家を購入する方が多いということが今回分かると思います。

テキサスは「投資」というよりも「実需」です。
テキサスは実需で支えられています。

ここで意味する実需とは、「住まい」を求めていること。
その街に住みたいから家を買う。そういうことです。

投資目的の方も勿論沢山いますが、住んでいる人(実需)に比べたら少ないのです。

テキサスの様に実際住むために家を買う人の方が多いとどうなるか?
結論を言うと、不動産が暴落しにくいのです。

なぜかと言うと、先ほどもお話しました、通常、現地の人は、実需で家を買っているからです。
ここに住みたいから、家が必要だから買う。

テキサスに住みながら将来的な投資という形で考えている人も多いですが、
投資目的というよりも、実需によるため家を必要とする人が多いのです。

分かりやすく説明するために、
・A都市(実需メイン)と
・B都市(投資メイン)を考えてみます。

Aという都市で、「実需」として9割の方たちが住む目的で家を購入されたとします。
アメリカの株価が暴落し、不況に陥ったからといって、すぐに住んでいる家を手放しませんよね?
何があろうと、人は、住むところが必要です。(サブプライム問題の様に、無理な買い方をされた人は除きます)

一方、Bという都市では、9割の家が(世界中から)投資目的で買われていた場合、
何かその都市やアメリカで問題が起これば、もうアブナイ!とか思われたなら、
その投資物件を売って、別の国にしよう!別の案件に投資しようとか思うハズです。

少なくとも、アセットアロケーションという考え方だと、
リスクやリターン、時期によって、資産を別のものに置き換えるので、
B都市の不動産を持つことはリスクがあると判明したら、危険信号です。
B都市の不動産を早めに売って、別の都市に投資するか、よその国にするか、
または金(Gold)にするか、ある国の債券、株、ETF、インデックス、他にするか考えます。

そうなると、一気にB都市の不動産価格は暴落します。
9割の人が投資として持っているので、売りたい人が一気に増えます。
(賢い人は、時代を読んで、テッペン時点で売っておいて、数年の暴落を待って、そこの底値を拾います。)

しかし、A都市の様な、実需で購入した家が多いエリアだと、
もし、リーマンショックなどが起きても、基本、売らずに住人は住み続けるでしょう。

すぐに売らない。
なぜなら、株価等が暴落しても、住む家はとにかく必要だからです。

株価が暴落したら引越しが必要だ!という人はあまりいないと思います。
(不動産を無理な買い方をした人は別ですが…)

仮に、テキサスから一斉に
みんなが他州に出るなら話は違いますが、それはまずないと思います。

とにかく、テキサスはCA州と異なり、
不動産購入のニュアンス(意味合い)が違うのです。

何度も言いますが、TX州は実需があってこそなのです!

2007年ごろのサブプライム時期で騒がれている中、LAやサンフランシスコでは住宅価格にもろ影響がありました。
しかし、テキサスでは、アメリカの市況が不安定の中でもほとんど住宅価格には影響がなかったのです。
不動産価格はビクともしませんでした。
これを見てください。

ダラスのグラフを見てもらえば分かるのですが、サブプライム問題でさんざんLAやSFは叩かれて、大暴落を経験しましたが、ダラスはサブプライム時期は、何食わぬ顔でおり、2012年あたりから、何かに気付いたのか、目を覚ましだしました!

あんな世界を揺るがしたサブプライム級でもダラスはほとんど値下がりはしなかった。
いかに、テキサスは影響されない基盤というか、底力があったということが分かると思います。
そういう基盤が強いところは、大きな下落が今後も起こりにくいということを考えると、
基本、時間の経過とともに価値が上がるため、安心して投資することが出来ます。

もちろん、過去だけではなく、将来性も見ています。
テキサスの統計学者が出す2050年の人口データを見ても、安心して見ていられるのです。
研究者によると相当人口が増える予測です。いつかご紹介します。

数年の短期的には下がることはあると思いますが、2019年は、
それは安く仕入れられる良い局面であり、10年、20年と長期で見れば上がる傾向です。

LAやサンフランシスコなど投資が多い場所は?

逆に、LAやサンフランシスコの様に、
実需より投資が多いということは、どういうことだと思いますか?

CA州は、世界でもレアなくらい気候が良く、誰もが知っていて、
LAにはハリウッドもあり、常に世界から人気都市のため、自分は住まないで、遠隔投資して誰かに貸す。
そういう人(遠隔の投資家)が多いのです。

実需より投資の割合が高いと、サブプライムの時などが良い例の様に金融情勢が不安定な時は、連動して不動産価格が暴落する可能性が高いのです。普通の人は、損と少しでも感じると、不安になり、ある時を境に、みんなが売り始めますよね。

当時、サブプライム層(低所得者層)が無理をして購入していたので、不動産価格が暴落した要因の一つでもありますが、それが引き金になり、当時、世界から不安視した投資家がカリフォルニアの不動産を売却する人が増えました。それにつられて、「早く売らないと売り時を逃す」と思う世界中の投資家も売り始める。まさに悪循環です。それをする投資家が非常に多いので、落ちるときは短期間で、とことん下落する。(*サンフランシスコ ベイアエリアの値下がりは10%ほどど低かった。)

▼ロサンゼルス不動産はこんな感じ
・2007年最高値
・2009年一番底(わずか2年で約40%下落)・・・もし実需なら、2年では家を売りません。なぜなら投資だからです。
・2012年が二番底
・その後、回復

テキサスは独立を意味するローンスター的側面がある

テキサス州はアメリカの一部ですが、アメリカではないところもあります。
行かれたことがあるかたは実体験で気づかれていると思いますが、独立した州、ローンスターとも言われています。

とにかく、他州を見て連動していないというか、
先ほどのグラフでも言えます。よその都市とは連動していなく、
良い意味でつられていないというか、
独自を行く州なんです。そして、個性があります。

他州で起きたことが、TXでは起こらない可能性があるのです。
アメリカでありますが、別の国だと思ってください。

方や、ロサンゼルスやサンフランシスコなど
投資目的の人が多いエリアは●●ショックがあると、皆が一斉に手を引く(投資物件を売る)
ので、一気に売りたい人が増えるのです。そして、値崩れが始まります。
カリフォルニア州は、アメリカ経済と連動しているところがあります。

それを踏まえると、テキサス州は独立した場所という側面も多く、
仮にサブプライム級の問題が来てもまず安心だと感じています。

今後何かあるとしても、可能性としては、
・アメリカの大学奨学金返済問題
・自動車ローン問題 などあると思いますが、
サブプライム問題と較べたら規模はわずかです。

TXでは、短期的側面で下がることはありますが、
長期で見れば、不動産価格は下がりにくいということです。

それだけでも安心で、
それが分かれば、初心者にも向いている投資先だと考えています。
特に、複雑なことは考える必要がないのです。

投資初心者であっても、
この北ダラスはとっても分かりやすいんです。

誰が投資しても、時間の経過で上がる傾向なのです。

アメリカの今後の人口トレンド

そして、
アメリカの今後の人口トレンドはこうなります!

サンフランシスコやNY、シカゴなどの成熟した都市に
飽き飽きして、郊外型の所へ引っ越すというトレンドが感じられます。
特に、温かいサンベルト地帯に人が集まる傾向です。

水は、上から下に流れるという法則がありますが、
それに似ています。

アメリカで、人の大移動トレンドは北から南です。

昔は、エリア的に北の方が人気でしたが、
時代は少しづつ変わり、温かく、物価も安いところへ人は流れるのです。

それは、人間の本能的なところにもあると思います。
生活費が高い、家賃が高い、北よりも、
もっとコストが安くて、温かいところへ人は時間の経過とともに、移動します。

(特に生活の質を求めて北から南部へ)
他州からやって来る→実際に住みたい人がいるので人口が増える→投資目的よりも住む人(実需)が増える→家が足りない→家の価値が上がる→環境が良くなる→ますます住みたい人が増える→不動産価格があがる。

この繰り返しなんです。
投資ブームというよりも、実需に基づく、健全な値上がりが期待できるのです。

だから、業者でよほど高い値段で買わない限り、エリアを間違えなければ、
長期で保有すれば高確率でたくさんのキャピタルゲインが見込める。
そう感じています。

まとめ、
・テキサスはLAやSFと比べて実需で家を購入している人が多い。
・実需>投資の方が、不動産暴落は起きにくい、起きても大きな暴落はしにくい。
・テキサス(特にダラス、ヒューストン、オースチン)は上昇の余地がまだまだある。
・人口は、住みやすさを求めて、北から南に移動するトレンドがある!

次回、投資的側面シリーズの最後では、
【3回目】テキサス州が①●●、②●●、③バイオ、④石油などに力を昔から注いでいたからです。

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