2019年度 プレイノ投資物件(一軒家3ベッド2バス)を振り返ります!

こんにちは。プレナビの杉原です。

確定申告の時期も少しずつ迫って来ています。そこで、確定申告の準備をしようと、昨年度の投資物件で、どんな経費が発生したのかまとめて調べてみました。*ちなみに収入である家賃は確実に、遅延なく入ってきました。

まずは下の図をご覧ください。私がお世話になっている管理会社から届く内容です。例えば、1年の始まりでは何も書かれていないのですが、何か修理や支払、家賃受取など、1¢でもお金の動きがある場合に、上から1行づつ書き込まれていきます。

戸建で築38年ほどなので、それなりに修理箇所がありますが、修理のコツは、一気に直すのではなく、チョコチョコその都度直していけば、長く資産価値を保てます。一方、築浅だと修理が少なくて基本、心配が少ないです。

★管理会社の重要性

この図では、プライベートな内容のため、昨年度の出費、その他など一部の金額は伏せさせてもらいますが、この様な結果になりました。少し見ずらいですが、、、後で、各項目を詳しくお伝えしたいと思います。まずは全体像をお伝えします。1軒、1年間でこの内容です。結構ありますよね。。。しかし、管理会社がしっかりしているところであれば、非常に楽です。私がすることは、①管理会社からのメール内容の確認、②修繕リクエストでYesかNoの返事、③家賃の振込確認、④支払があれば振込 etcくらいです。あとは管理会社が行ってくれます。

管理会社が行ってくれる業務ですが、例えば、翻訳、固定資産税の代理支払、テナントとの交渉、家賃回収、督促の電話、滞納時の裁判所への手続き、トラスト作成、電話対応、客付、ベストな修理業者の提案、修理費の相見積もり、保険会社の対応、HOAへの連絡、HOAや行政などへの支払い、もうキリがありません。。。。、、そして、所有者は現地に出向くことも不要、基本、英語も不要です(管理会社が日本語に翻訳してくれます)。

私がお願いしている管理会社がすべての取引を何かあるたびに、書き込んでくれます。この表はエクセル形式でドロップボックスで保存・管理して頂けるために、リアルタイムで更新されます。本当に便利です。こういうマメな管理会社は本当に助かっております。

そして、さらに凄いと思ったのは、実際にかかった費用のレシート等をスキャンして取っていてくれて、詳細の項目をクリックするとそのレシートが即見れるのです。つまり、所有者でも、管理会社がどう過去のやり取りをしているのかクリア(明瞭)なのです。こんな素晴らしい管理体制は、(もちろん他に存在はすると思いますが、)アメリカ系管理会社には難しいかもしれません(私が、アメリカ系管理会社に委託していた時は、1か月にメールが1通くるくらい。提案も無く、無断でGoしていたり)。現在の管理会社は日本人によるきめ細かい管理体制で、感動しています。

それでは、先ほどの全体図の各取引を順てご説明します。

【2019年】投資物件(一軒家3ベッド2バス)での出来事まとめ集

★2019/1/17【DishWasherの修理】コスト:$75

ディッシュオッシャーを修理してもらいました。「●●HomeWarranty」というワランティ(保障)会社による、ホームワランティ(家財保険)修理にやって来て、その出張費用で、$75かかりました。

ホームワランティ保険に加入(この物件のケースは年間648$でした)していれば範囲内であれば毎回の修理費用は発生しませんが、出張費に1回につき必ず75$かかります。このホームワランティ保険に加入しないとエアコンやお金がかかる機器等が壊れた場合、数千ドルのコストになる可能性がありますので、毎年650$前後のホームワランティは安いでしょう。毎年、払った分以上は費用が発生しており、元が取れています。とても助かっています。加入しなかったら毎年2,000~5,000$はかかっていたのではないでしょうか・・・

★1/18【前年度2018年の固定資産税の支払い】$××××


次に、年1回の固定資産税の支払いです。これは、物件所在のあるコリン郡(Collin county)へ支払いました。正確に言えば、管理会社がこのコリン郡へ代理で支払ってくれるのです。とても便利です。家は買ったが、どこに固定資産税を払えば良いのか分からない方もおられると思います。しかし、私が行うことはただ一つで、管理会社に固定資産税の金額そのままを支払うだけです。管理会社はわざわざ、今回該当するコリン郡に支払を済ませてくれるのです。これは本当に便利すぎます。

テキサスの固定資産税は他州と比べると決して安くはありません。これは事実です。しかし、テキサスはどこも高いイメージがありますが、実はその中でもプレイノやフリスコは割と安めなんですよ(率がやや低め)。しかし、そのコリン郡の南に位置するダラス郡は固定資産税は割と高いのです。同じダラス圏内であっても、かなり差が開いています。買われる場所の固定資産税率やどこのエリアが管轄するのか調べてみると良いですね(特に、郡と市、ISD学区)。*エリアによって固定資産税率はバラバラです。下図の【ASSESSED VALUE】:アプレイザル(不動産鑑定士による査定結果)査定額

【TAX RATE】:各エリアのレートをかけて毎年の固定資産税の金額が出ます。

★毎年の固定資産税額=【ASSESSED VALUE】×【TAX RATE】
この図では、コリン郡・プレイノ市・コリン大学・プレイノISD(学区)の4つにお金が流れます。その合計額をコリン郡のPropertyTaxの課へ支払をします。つまり、徴収した固定資産税はこの4つの所へ税金が流れます。やや高めの固定資産税ですが、教育や、治安、学校の先生、色んな方面にお金が回ることになり、将来、街がより良くなれば、資産価値も高まりますので、不動産価値も上昇します。そう思えば、決して高い固定資産税ではないと考えています。これがもし、税金の投入先を理解していないと、固定資産税がただ高いだけという思考だけで終わってしまいます。それは非常に残念だと思います。

↑コリン郡から届く固定資産税請求書(請求書がコリン郡から管理会社へ届き、管理会社から所有者に連絡が来る流れ)

★1/29【オーブンの修理】$162

キッチンにあるオーブンが故障。ホームワランティでは適用できなかった。そこで新品にしました。税金$12.38含め$162かかりました。

↑修理業者からの英語の請求分を毎回、日本語に翻訳してあります。便利です。

★2/1【家賃が入りました】$1,700

 赤い部分は隠れていますが、テナント名が表示されています。

(1月の部分は、今回の画面に入りきらず、割愛しましたが$1,700の振込あり)

現在1700$で貸し出していますが、2020年1月時点では、管理会社からの報告で相場は$1,800の様です。約1年半ほどで家賃相場は$100アップの模様です。私から、こういう家賃相場を管理会社に聞いていないのですが、メール連絡くれるとき、既に事前に最近の家賃相場を付近の相場を間取りや広さを元に(エビデンス)調べてくれているのです。本当に助かっています。その後も遅延なく家賃は年間12回入ってきました。2019年度は$1,700×12か月=$20,400(約224万円)の収入です。これが毎年~数年に一回、50~100$ずつ上がる感じです。

★2/1【毎月の管理会社へ管理費用】$×××

家賃の振込があるとすぐに(管理会社の)管理手数料が引かれます。このサービスレベルでこの管理手数料は感動します。某管理会社では、数か月に一回のレポートが来て、連絡もなく修理していたり、要らないサービスに加入していたり、高い修繕をしていた等、ずさんな管理会社があります。金銭面の管理でも甘い場合があります。固定遺産税を払っていない管理会社や修繕費を取っておきながら修繕されていなく放置されていた管理会社を知っています。そして、毎月の管理費が13~15%とかなり割高な日系の管理会社もあるようです。

実際、自分は、いまの日系管理会社の前に、アメリカ系管理会社に1年程お願いしたところ、最初は面倒見が良かったのですが、後半、家賃を振り込まなくなったり、連絡が全然来なかったり、しまいには、数か月も支払がありませんでした。その後、その管理会社の人は他のオーナーのお金を使い込み、逮捕されたようです。インターネットで記事になりました。

その管理会社から3か月分の家賃が振り込まれないので、私は、その管理会社に裁判をちらつかせてその管理会社にメールをし、やっとのことで数か月分の家賃が振り込まれましたが、他の方は100万円相当の受け取るべき家賃が戻らなかった人もいました。笑えません。

しかし、この今の管理会社に変えてからはもう安心も同然です。管理会社でも、こんなにも違うのかと感じています。管理会社次第で物件が傷むのか、長持ちするのか関わってきます。心配せずに遠隔投資をしたいのなら、①優良な物件を②優良な管理会社に任せるのが一番だと今回学びました。

★3/22【Dishwasherの交換】$550

★4/5【火災保険の更新】$1,099

以下は、火災保険の詳細です。どれくらいまで保険金が降りるのかが記載されています。

今回の保険料は年間$1,099でした。実は、私がお願いしている優秀な管理会社が2~3社の見積を既に取って頂いており、他の保険会社では1,300$等ありましたが、$200くらいの開きがあるのですが、保険内容は大して変わらないとのことで、とりあえず今回は一番安めの保険にしました。

後になって凄いことが起きました。この保険支払いの時は知りませんでしたが、$1,099払込した保険料が、これが半年後、屋根の修理で保険が降りて●●倍近くなって戻ってきました。つまり、4月に今回の保険料$1,099を払い、そのわずか半年後の11月に保険金がふんだんに受け取れたのです。変な言い方をすると、元をしっかり取り返したということです。

元というよりも●●倍になって帰ってきたということになります。もし保険に加入していなかったら。。。。相当な出費だと身を持って体験しました。汗汗汗・・・ 遠隔投資されるみなさん、(火災)保険はマストです。火災保険でも屋根の保険はおりましたが、保険の中身も必ず確認しましょう!安いからと言って、高額な【屋根の保険】が入っていなかったら意味がありません、、、今回保険の威力を肌で感じさせてもらいました。

今回は屋根関係の内容は割愛しますが、屋根の修繕費用&レポートはこちらにもあります。有料ではありますが、もし興味があれば是非ご覧ください。⇒ここをクリック

★7/30【ホームワランティ(家財保険)保険の更新】$648

ホームワランティとは、冷蔵庫、洗濯機、ディッシュオッシャー、エアコン、その他家電などが壊れたときの為の保険です。こちらは今回、先ほどお伝えしましたが、$648でした。安いですね。加入は必須ではありませんが、加入することをオススメします。夏にエアコンが壊れると数千ドル飛びます。それを考えれば安いものです。

★9/20【ガレージドアの故障】$75

 

左の写真)赤い部分がガレージの凹みなど 右の写真)ドアを開け閉めする動力装置。これが動かなくなったのです。約17年近く稼働していたとのことで寿命です。

経緯としては、テナントからガレージのドアの開閉が自動で出来なくなったと管理会社を通じて連絡を受けました。そのため、まずはホームワランティ保険で対応してもらいました。先ほどもお伝えしましたが、私が契約するホームワランティでは一回の出張費用で75$です。しかし、今回、結論として、ガレージドアや部品の老朽化(15-20年使用とのこと)で保険は適用できませんでした。後で新品のガレージドアに交換という形になり、今回の出張費75$は無残にも消えました。

不動産投資では、たまにこういう時もあります。今回の学びとしては、まだ比較的新しい家電の故障なら出張費75$はかけても修理出来る(または部品がある)効果はあると思いますが、老朽化した部分が壊れたらスパッと気持ちを切り替えて、新しいものと交換した方が吉だと感じました。目安としては、15~20年過ぎた機器などは交換した方が良いかもしれません。部品の取り寄せが難しかったり、老朽化で修理不可能の可能性が高く、出張費の75$が無駄になる可能性があります。諦めも肝心です。

【豆知識】(管理会社のお話だと)ガレージの保険適用は、以下の箇所だそうです。

・Motor(修理して頂けますが、交換は保険適用外)
・Carriage(ばねを支える金具)
・Switches(スイッチ)
・Push Arm(ガレージドアを支える金具)
・Capasitor(モーターを動かすキャパシティー)
・Receiver unit(レシーブユニット)
・Center rail assembly(センターレール)etc…

★10/3【washer line clogged トイレ・配管のつまり】

これも出張費75$で対応して頂けましたが、修理だけでは効かず、結局は部品交換で350$くらい後でかかりました。(部品はcityから取り寄せたみたいです。)こういうのは自分で出来ないですよね。管理会社が多くの修理業者を把握されており(健全な会社からブラックの会社まで)、うまく各修繕会社をコントロールしてくれるので、本当に助かっています。管理会社には修繕を依頼する経験があるためこういう対応が可能なのでしょう。配管業者1つとっても、とんでもないくらいの会社がありますので、どれが良いのかすら分かりませんが管理会社は多くの実績があるためノウハウがあるのです。管理会社の担当の方とお話してみましたが、各専門業者でもどの会社を選ぶのが良いのか把握されていて、経験値と目利きがあります。

★10/8 木の剪定(Plano市からの要請)$337

これは、庭にある木の枝がいくらか歩道に飛び出していたため、プレイノ市の決まりで切ることに。資産価値を保つには、周りの環境が保たれていることが大事です。似た様な家が続いて、緑や公園、自然、景観などがジワジワ資産価値を高めてくれるのです。

★10/29【エアコン(AirHandlar)の交換】$1,400


これはエアコンなのですが、屋外の室外機ではなく、室内に設置するエアコン装置です。ガレージ内に設置することが多いです。日本ではなじみが無いですが、アメリカにはこういう装置もあり1,400$かかりましたが、これで15~20年は持ってくれるでしょう。

★10/30【新品のガレージドア】$1,750

約1か月前にテナントから故障の連絡が入ったため、修理業者を読んでも部品の老朽化で保険が利かないと判明。そこで、新品のガレージを買うことにしました。約$1,750ほどです。ガレージドアの交換と動力装置の設置です。ガレージ業者の方に聞いたところ、この値段で出来るのはかなり安い部類だそうです。これで15~20年は持ってくれるでしょう。まあ、しょうがないです。写真は新品のガレージです。

★11/21【屋根の保険金が降りる】$×××××

結果からして、私が想像する以上、かなりの額が降りました。これで屋根の全面張り替えが出来ます。その時の内容はこちらでご紹介しております。これから投資される方、すでに投資されている方、屋根や修繕に関してのレポートです。⇒屋根修理レポート

←保険会社から降りた保険金

 ←保険会社とのやり取りを全て管理会社が行ってくれた。

←屋根業者に支払

 ↑屋根業者から、屋根張り替えのINVOICE(請求書)

★12/31【年末にトイレの水漏れ発生】$350

グルングルン音を立てるこういう機械でトイレの便器の下の穴にケーブルを突っ込んで、グルングルン回りながら、詰りを取り除きます。こんな感じです。非常にアナログです。スネークという機械の様です。自由自在にくねくね曲がるヘビみたいですよね。

 


最後に、

【アメリカ不動産、修理での学び】:

修理出来るところはドンドン修理しよう!

投資物件をお持ちになると分かるのですが、人によっては、修理の連絡が無いように祈る方がいるかもしれません。しかし、違いました。実は、テナントが何も言ってこないのが一番投資する側にとっては怖いと個人的に分かりました。それがリスクでもあると。

昔は、「テナント(住んでいる人)からの修繕依頼の連絡がしばらく無い=テナントは大事に扱ってくれているんだ、なかなか家は丈夫だ。安泰!安泰!!」と思っていましたが、そうでもなさそうです。

テナントの立場では、賃貸契約リース期間内に住めれば良いわけであり、多少壁に穴が開いていても、水漏れがしても、問題なく室内で過ごせればいいと言うズボラの方もいます。テナントがズボラな性格かどうかは分かりません(テナントのバックグラウンドやクレジットスコア、その他支払遅延歴など見れば分かるかもしれませんが)。もしかしたら善良なテナントが自分でホームデポに行って、必要な部分を修繕してくれている場合もあるかもしれませんが、そういったテナントはかなりレアです。まずいません。

そこで、結論としては、築年数や状態にもよるのですが、テナントから適度に修繕のリクエストを頂けると助かることを学びました。オーナー目線とテナント目線での管理面はえらい程の違いがあります。

テナント:「普通に住めれば良く、管理会社に(重要な部分は除き)いちいち、修繕の報告はめんどうで、基本住めれば良い」

オーナー:「緊急性を要しない、細かいところは構わないが、重要な部分は早めに直しておきたい。そうしないと後で高くつくから」

わかりますか?この様な感覚の違い。そのため、テナントから修繕リクエストが全然来ない場合が半年~1年も続いたら、もしかしたら。。と考えて、一度、担当者の方に、インスペクションを有料で依頼するのもアリだと学びました。まあ、適度な感じが良いかなと感じています。

まとめ~

さて、今回は、管理会社から送られてくるレポートやメール、写真などお伝えさせてもらいました。いかがでしたでしょうか?管理会社が行っていることや、よく発生する修理のイメージが付いたのではないでしょうか?手前味噌ですが、ここまで管理がしっかりしている管理会社を見たことがありません。(逆にもしあれば教えてもらえないでしょうか?)

つまり、管理がしっかりしていれば、安心して遠隔投資をすることが出来ます。

投資物件を買う時も大事ですが、中長期の保有であれば、管理(会社)が何より大事なのは今回ご覧になった方は分かっていただけたかと思います。毎月の管理費はかかりますが、安心の管理を買うといっても過言ではありません。

新築や築浅は修繕が少ないので手間がかからないため楽かもしれません。しかし、築古であっても、チョコチョコ修理をしていけば、長持ちする家に移り変わります。アメリカでは場所にもよりますが、100年は持つでしょう。


併せて読みたい関連記事!

◆管理会社編1についてはこちら
管理会社編その2についてはこちら

◆屋根・修繕レポートはこちら

◆アメリカの確定申告
【中級編】についてはこちら
【初級編】についてはこちら

それでは、今回の内容はこちらで以上となります。最後までご覧いただきありがとうございました。

プレナビ
杉原

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