アメリカ在住の方が北ダラス不動産を買える目安は?

こんにちは、杉原です。

当サイト、【プレナビ】をいくらかご覧になられた人は、北ダラスのポテンシャルは感じられたと思います。

そこで、もし、アメリカ在住の方で、「実際どれくらいの資金が必要なのか?」という問い合わせが何件も来ておりますので、今回は、アメリカ在住の方向けにダラス不動産投資について書いてみました。


今回は、主に、アメリカ在住で(州内外で)北ダラスへ遠隔投資をされたい方向けですが、日本在住の方も参考になると思いますのでご覧いただければ幸いです。

それでは、早速、よくあるケースを見ていきましょう!

★【モデルケース】プレイノ・30万ドル・3ベッド2バス

  

モデルケースは以下の様にになります。

▼エリア:北ダラス(プレイノ)
▼ZILLOW物件価格:300,000ドル(北ダラスでよくある価格帯です。場所によっては25万ドル~)
▼築年数:32年(1988年)
▼間取り:【3ベッド2バス】2ガレージ(駐車スペース)
▼建物面積:1,972sqft(183平方メートル・55坪)
▼敷地面積:7,840sqft(728平方メートル・220坪)
▼学区:小学校10・中学校10・高校7(各10段階)

こちらは北ダラスでの、典型的な投資物件の例です。特に重要な(マクロ・ミクロで見て)ロケーションや現地の確認事項を外さなければプレイノでの鉄板物件です。とても良い内容となっています。

★融資を組むための必要な条件

*(安めの20万ドルなど)物件価格や頭金によって状況が異なりますが、今回はあくまでも一般的な数値をお伝えします。

★必要な頭金:30万ドルの物件であれば、頭金60,000ドル20%で通常のコンベンショナルローンとします。)銀行によっては、5~10%の頭金でコンベンショナルローンもあります。このローンが不動産投資面では手数料も安く無難です。(在住の方で、ご自宅として購入される方は頭金がかなり低い3.5%からのプランがあります。)*日本在住の方は現時点で頭金35%から可能

★APR(金利):現地の方として3.8%を想定(各人のクレジットヒストリーにもよる)
★融資期間:30年FIX(固定)
★家賃:2,000~2,100ドル(家賃は年々上がります。年25~100ドルの場合も)・・・【A】
★ローンでの最低経費(毎月):約1,702ドル(元金+金利+固定資産税+火災保険含む)・・・【B】
★HOA:0ドル(一軒家でゲートコミュニティではない)*HOA=敷地内に管理組合が在住し共用施設を管理
★含まれないもの:毎月の管理費、その都度の修繕費用など・・・【C】

★ローンの費用など【B】

さて、ローンの明細を見ていきます。以下は、Smart Assetというサイトから算出しました。Smart Assetというサイトは不動産に関する金利計算の際は、オススメです。

◆【収入】毎月の家賃収入(目安)
→2,000~2,100ドル前後を想定(年々、25~100ドルなど家賃を上げることも可能です。)・・・【A】

◆【支出】毎月かかる費用項目
①ローン元金、
②ローン金利、
③固定資産税、
④火災保険、 上記①~④で1,702ドル・・・・【B】

<その他>・・・【C】
⑤管理会社の管理費、
⑥HOA(一軒家であれば無いことが多い)、
⑦修繕費用(その都度)、
⑧ホームワランティ(目安:年700ドル程)
⑨その他

毎月の家賃が2,000~2,100ドル【A】相場で、計算上では、基本ローン費用をカバーすることが出来ます。上記の1,702ドル【B】の中には、①ローン元金、②ローン金利、③固定資産税、④火災保険のメインな部分が含まれています。

アメリカで銀行融資を受けると、【PITI】という用語が登場します。銀行からお金を借り、毎月の返済が発生、その返済金額にはPITIが含まれています。銀行はオーナーに代わって、固定資産税や火災保険を初めから(未払い、払い忘れが無いように)しています。先ほど登場した円グラフと同じです。

P=principal (元金)・・・①
I=interest (利子)・・・②
T=property tax (固定資産税)・・・③
I=insurance (火災保険)・・・④

上記の1,702ドルに含まれていないのは、【C】の

⑤管理会社の管理費、
⑥HOA(一軒家であれば基本無し。ある所もあり)、
⑦修繕費用、
⑧ホームワランティ(目安:プラン次第ですが年700ドルほど)

今回のケースでは、【A】-【B+C】で、総合すると、CFはふんだんには取れませんが、
A)購入する物件価格を下げたり、家賃をギリギリまで上げ、CFを少しでも高めるか。
B)北ダラスの将来性を元にキャピタルゲイン狙いがポイントだと感じます。
C)株や債券の様にすぐに換金出来ないため、不動産を使って、強制的に不動産貯金が出来ます。(お金を使ってしまわないように出来ます)まさに、自然に増える積立です。

【流動性や換金性の高い株や債券など】に、+アルファとして、【流動性の低い不動産のポートフォリオ】を組まれるとなおBetterですね。

★アメリカ不動産投資の醍醐味について

【投資の醍醐味】(特にアメリカ不動産):

投資であれば、銀行からお金を借り(レバレッジを利用でき)、テナントの家賃収入だけでカバーでき、時間の問題で、将来的にはあなたの物となります。ローンが無い財産はとても老後は威力を発揮します。

銀行のお金を使ってのアメリカ不動産投資は投資の王道という恩恵をふんだんに享受することが可能です。不動産投資はいかに比較的、若い内から仕組みを組み立てるかがポイントです。あとは時間との問題です。

現在高齢の方は、子供に財産として残すことが出来ます(アメリカでは基本、相続税不要)。

【余談】:
アメリカでは、法定相続人の数に関係なく、相続税の基礎控除額は1140万ドル(13億円)まで無税。つまり13億円までは相続税がかからない。(夫婦では26億円まで無税)

一方、日本では4,800万円以上の相続の場合はかかります。このように、日米でとても相続格差があります。

さて、お次に、アメリカ不動産投資でも、メリット・デメリットはありますので、以下ご紹介します。

★アメりカ不動産投資のメリット・デメリット:

1、銀行からお金を借りられる(アメリカ現地の方:頭金3.5~20%)*日本在住の方は頭金35%から可能
2、テナント(住人)があなたの代わりにローンを返済してくれる
3、家賃が上がればCFも多少取れる
4、将来の値上がり益を見込める(キャピタルゲイン)←ここが大きい
+ 裏ワザ(アメリカ不動産物語にて

しかし、すべて良いことだらけではありません。

★デメリットとしては、
1、管理費や修繕費用がその都度かかる。
2、エリア選びや不動産の目利きが必要。
3、固定資産税が他州より高い(これは事実)
4、管理会社が大事:これ超重要ポイント
5、英語でのやり取り?
6、遠隔投資で現地が見れない

上記のデメリットをカバーするために、プレナビでは、
1、管理費や修繕費用が都度かかる→リーズナブルな管理費かつ優秀な管理会社をご紹介。
2、エリア選びや不動産の目利きが必要→土地勘が無い方でも、私含め、複数名で物件やエリアを厳選します。
3、固定資産税が他州より高い(これは事実)→それだけ教育や環境にお金を注いでいます。その分、資産価値上昇が見込めます。
4、管理会社が大事:これ超重要ポイント→プレナビでは優秀な管理会社をご紹介(管理会社についてはこちら)
5、英語でのやり取り?→プレナビでは日本語でも対応可能(英語が出来なくても基本、問題ありません)
6、遠隔投資で現地が見れない→現地に行かなくとも、写真や動画撮影は可能で、管理会社や担当がカバーできる範囲(30分圏内が目安)に在住しています。

★テキサス不動産での注意点:

注意点1)
アメリカでは、ZILLOWREDFINで掲載されている価格(アメリカ人が買う価格)で世界中の方が買うことが出来ます。しかし、日本のとある大手不動産会社の様に、ZILLOWの物件価格に(リフォーム込で)20~30%増しで購入されると、利益が享受できなくなるため、業者にはくれぐれもご注意ください。そして、それらの企業の営業マンは果たして自分で投資されているのでしょうか?

注意点2)
一軒家では関係はありませんが、アパート一棟などを細かく区分にしてコンドミニアムとして販売する業者がおります。場合によっては、区分では所有者を登記出来ない場合もあるようです。そのため、所有者が将来、コンドを売却するときに売却出来ない(出口が無い)場合のケースも聞いています。特に、(現金にて)コンドミニアムを買われる際はご注意ください。

その他注意点がありますが、くれぐれも購入される際は気を付けてください!ご相談に乗ります!

テキサスはカリフォルニアなどと較べればまだ割安で良い物件ではありますが、くれぐれも高値掴みは禁物です。少しの情報と知識、インテリジェンスさえあればそれらを阻止することが可能です。

★今回のまとめ

・プレイノの30万ドルの不動産を投資の例にし、いくらのローン費用がかかるのか、頭金の目安が分かりました。

・必要な条件や、購入方法は1つではなく、色んなローンで、色々な設定が出来ます。

・アメリカ不動産の醍醐味では、少しの頭金を元に、人のお金(=銀行さん)からお金を借りられ、テナントが返済をしてくれます。そのため、年々、返済残高が減り、あなたのエクイティ(含み益)が増え、かつ、年々資産価値が上昇していくのです。

・アメリカ不動産投資では、①キャピタルゲインが見込め、②不動産貯金として、③やり方次第ではCFも、④27.5年での少額の節税も可能です。

・テキサスの不動産を購入する際に、いくつか注意事項があります。是非、気を付けてください。

・アメリカ不動産のメリット&デメリットについて知りましたが、あくまでも投資は自己責任でお願いします。


もし、ご覧の方で、投資に興味があればこちらにご連絡ください。
また、ダラス不動産サイトはこちらです!

最後までお読み頂きありがとうございました!

今回、関連する記事はこちら

★プレイノを投資側面で見る!

★テキサス不動産は実需で強い!

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