テキサス州・フリスコ市、居住度livability、驚愕の95点/100点!北ダラス「人気TOP5市」特集!!

こんにちは、杉原です。

今回はテキサス州の北ダラスにある各市についての記事です。広範囲の北ダラス、特に5都市について図や数字をベースにまとめてみました。驚きの結果が出ています。

1、ダラス(都会)とダラス(郊外)について

ここ最近、プレナビに複数名からご連絡があり、プレナビのサイトを見る分、そして、色んなところから情報収集をして、アメリカの中でもテキサス州、その中でダラスが良い!とのお返事が来ています。

プレナビを見てから、「北に位置している北ダラス(North dallas)の良さは分かりました。」では具体的にどこが良いの?

という問い合わせが来ておりまして、今回の記事で、マクロ的に5つの都市(全北ダラス)をお伝えしていこうと思います。*北ダラスは他にもありますが、今回はある5市のみピックアップ。

まず、東京で言う、新宿のように、ダラスには中心部である、ダウンタウン・ダラス(都心)がありますが、それに対して、北ダラスは郊外という位置づけだとお考え下さい。ダラスの都心から車で北に40分圏内の場所です。

まず、都市の位置を確認しましょう。下の画像はテキサス州のダラスの北部に位置する、フリスコ市・プレイノ市・アレン市・マッキーニ市・プロスパー市の5都市です。ダウンタウンにもすぐに行けて、自然が多く、(北上すると)家が大きくて、程よい郊外感が良いのです。コロナ後には特に人気のエリアです。

アメリカでは、昔からアクセスの良いダウンタウン(都心)に人が集まる傾向でした。都心部の方が移動や買い物、映画館などレジャーなどが集まっていますよね。

私は、コロナが来る前から、アメリカの今後のトレンドとして、テキサス州のダラス【郊外型】が人気になると感じており、現地に足を運んで、自分でも感じていました。そこで、5年前からヒューストンやダラスの不動産を気にし、徹底的に調査をして、購入のアクションをしました。それがまさに北ダラスです。

まあ、カリフォルニア州トーランス市に本社を構えていた北米トヨタや金融のJPモルガンチェースなどが数年前に進出して選んだ場所です。この地には、何かあるに違いないと感じていました。

*超大企業がこの町に来た過去の記事はこちら

これらの巨大企業は、調査の規模は分かりませんが、デューデリジェンス(徹底的な調査・リサーチ)にものすごい金額をかけて調査会社にこの地(北ダラス)を調べ上げたと想像できます。

なぜなら、アメリカののハブ(コア)になるところを抑えて将来の企業の発展のための新しい進出を狙うのが事業でしょう。簡単に言うと、他の企業よりもいち早く良い場所、今後トレンドになるエリアを見つけ出して、そこに拠点(ハブ)を構えたいからです。

オセロのように、良い位置である角を抑えるというイメージでしょうか。大企業が適当に、たまたま環境が良さそうなエリアだなと思って、莫大なお金や設備投資をかけ、数年かけてわざわざ引っ越しをするわけがありません。リスクがあり過ぎます。

必ず、それらの大企業には目的があってこの地にやってきた訳です。各社の莫大な調査費用を、我々はほぼお金をかけずに、マーケティングの恩恵を受けれるのはありがたいと感じています。

昔、日本で言う、マーケティング能力が凄いセブンイレブンがある場所はエリアの調査がし尽された優良な場所であり、セブンイレブンの近くや隣に店を構えればそれなりに人が集まるイメージです。

2、Covid19(新型コロナ)の影響で急展開!

今後、アメリカでは、郊外型のエリアが流行るという予測し、行動し、数年後、たまたまCovid19(新型コロナ)が発生しました。

三密を避けるがごとく、家や庭は広く、環境の良い、お隣さんと物理的距離を置いた、戸建てが急に人気となりました。今後も需要として、庭付きの戸建ては不滅だと感じます。

逆に、コロナ後、集合住宅などは敬遠されるようになりました。特に、高層階にある共有の密にならざるを得ない密室に近い状況のエレベーターとかは嫌がる人もおられます。コロナ後のアメリカでは、集合住宅内でエレベーターの使用禁止の張り紙が貼ってあるところも見かけました。

郊外と言っても、都心(メトロ圏)から車で40分圏内が核になるイメージです。そこそこ、快適に過ごせるような、郊外であっても、車で5~10分も走れば何か店がある様な、中都市をイメージしてください。

プレイノで人口28万都市で、北ダラスの中で一番存在感があり、人口も多い都市です。治安や、施設具合、水道水が飲める、公園が多い、他都市と比べて遊ぶところも多い。全体的に北ダラスの中では、個人的に、バランスが良いですね。


3、今回取り上げる、テキサス州ダラス(北ダラス)の5都市

まず、北ダラスという表現ですが、境界があいまいではありますが、今回の記事では、以下のエリアを選びました。(他のエリアはいずれご紹介出来ればと思います)

今回登場する都市

・フリスコ市
・プレイノ市

・アレン市
・マッキー二市
・プロスパー市

についてお伝えしていきます。

まずは、各項目の快適度合いを数値化した資料がありますので、まずは全体像をご覧ください!

【採点の項目】
1、居住性(快適具合)について
2、施設の充実度(店、レストラン、デパート、ガソリンスタンド 、公園等)
3、生活費
4、犯罪(治安)
5、従業員(賃金の多さ)
6、住宅価格
7、学校区(学校の治安など)
8、ユーザー評価

この8項目で見ていきましょう!
アルファベットで、
レーティングとして、学校の成績や格付けのように、
(A+ほど良い Fは低いです。)

A+、
A、
A-、
B+、
B
・・・・
F 

★ちなみに、以下の内容で、全米平均の居住性(Livability)のスコアは67/100です。↓90前後というのはいかに北ダラスの居住性のスコアが高いかを示します。100が最高値です。フリスコは、ほぼ満点に近いです。フリスコ市=95点です。 数字の上に都市名が書いてあります。

以下、左から、フリスコ・プレイノ・アレン・マッキーニ・プロスパーの順番です。

ご覧の通り、5都市を比較して、それぞれ特徴がありますね。

人それぞれ感じ方は違いますが、あくまでも目安で、図からベストな市をあげてみました。まあ、年齢や、目的、独身か家族なのかで居住性は異なりますので、あくまでも参考までにご覧ください。

1、居住性を選ぶなら →フリスコ (*個人的にはプレイノ)
2、施設を選ぶなら →プレイノ
3、生活費を選ぶなら →マッキー二 (この5都市の中、まだ住宅も安い)
4、安全度が抜群に高いエリアを選ぶなら →フリスコ(アレンも)
5、従業員(給料?)を選ぶなら →プロスパーやフリスコ
6、住宅を選ぶなら →アレン(やマッキーニ)
7、学校区を選ぶなら →フリスコ(高すぎますが、、、)
8、ユーザー評価を選ぶなら →プロスパー(新築が多い)

となりました。あくまでもこのデータ上からの抽出です。その右側に私の一意見を書きました。

この結果を見ると、地域間で多少の誤差はありますが、良いスコアの都市の隣どうしが極端に低いというのではなく、全体的に、どの市でも環境が良いです。

良い意味で言うと、この周辺では細かいところやこだわりを除けば、大体どこも同じ様子ですね。勿論、この学校に子供を入れさせたいというのであれば、その学校のあるエリア内に住む必要があります。

そのため、当たり前ですが、不動産の購入の目的が違ってきます。

全体を見ると、それだけ、北ダラスの環境が全体的に、優れているということの表れなのです。この良い環境が将来、ジワジワと不動産の価値を底上げしていく要因の一つと考えます。私がオススメするのは、数年スパンではなく、10~20年という中長期プランを見てお伝えしたいと思います。

この様な良い環境を維持するためにも、沢山の税金が使われています。そのため、テキサスの固定資産税が高いのも納得できます。固定資産税が低い方がCFは魅力的ではありますが、その分、その街の将来の投資が希薄なのかと感じています。つまり、不動産投資で言うと、資産性とCF(収益性)は反比例しています。

将来、インパクトのある、街が壊滅するようなものが起きたり、何か起きない限り、価値が上がるのは時間の問題だと感じています。なぜなら、この様な分かりやすいスコアが全米に知れ渡り、環境が良いことを知り、益々、多くの人がこちらに引っ越して来ているからです。

SNS(特にFB)で、外国人の(英語での)投稿を見ていると、本日、北ダラスエリアに引っ越しました!Plano,Frisco・・moved here ・ ・という投稿をよく見かけます。是非、検索してみてください。

一番良いのは自分の目で確かめてからの方が良いには決まっていますが、人それぞれ事情があると思いますので、テキサスの北ダラスに現地を見ずに引っ越しを考える人がもしいたら、その目安にはなると思います。

4、それでは、本題の各市について(詳細)順番に伝えていきます。

1、フリスコ市

フリスコや周辺の街は、コロナ禍では、最も注目された都市の1つではないでしょうか?学校区が8-10と良く、家がデカい、リモートワーク出来るくらい広い部屋があり、綺麗な家、築浅が多いです。

若い人に人気の街、郊外で程よい住環境を経験できる街です。住宅地とお店がゾーニング(特に土地の使用用途)がハッキリしており、住宅街は住宅だけで、近くに店が少ないということも多々目にします。そのため、買い物は、一番近いショッピングモールに行かないといけないということがあります。

車の移動なので、問題はありませんが。プレイノは個人的意見ですが、市のゾーニングは勿論あるにしても、やや混載している気がしなくもないです。特に交差点の角地など。

2、プレイノ市

北ダラスの顔と言っても良いくらい、メイン(ハブ)の都市です。北米トヨタやJPモルガンチェース、他アメリカの巨大企業が本社としてやってきました。ここは、鉄板エリアで、あるエリアを除けば、この先も、将来非常に手堅いエリアでしょう。

大昔の北米トヨタが長年居た、CA州トーランスの発展する前をイメージしてみてください。そのトーランスでは、いまでは、3ベッド1700sqftあたりで60~80万ドルという戸建てもあり、普通の人には、もうとても手が出せません。

しかし、トーランスでも、昔、(物価は違えど)20万ドル台の家が沢山ありました。もちろん、初めから新築で70万ドルの戸建てがあったわけではありません。まず、トーランスもある意味ロサンゼルスから見たら郊外です(車で40分くらい)。

将来ハブになるところから、時間とともに決まった一方向に向きながら(今は北上)で不動産は値上りしていくのです。アメリカ不動産とはそういうものだと師匠から学びました。

3、アレン市

不動産の賃貸の割合に対して、不動産価格が安いです。他の都市のレントと住宅価格を比較してみてください。アレンはレントが高い割に、住宅価格が安めです。レントが約1300で、23万ドル弱の家(最近は、もっと高いです。)。フリスコなら、30万ドルは必要です。

アレンは穴場ではありますが、アレンは気持ち、固定資産税が若干他エリアよりは高いです。

  アレンに行かれた方はお分かりだと思いますが、高級住宅街というくらいゴージャスな通りが続きます。30~40万ドルクラスですが、豪邸が続きます。本当に画になります。

車でプレイノからアレンに入るとき、雰囲気が一気に変わります。レンガ調の戸建てが、街全体に広がり、道路も綺麗に舗装されて、見ていてとても楽しいです。お金をかけている感が半端ないです。

しかし、アレンはまだ不動産はフリスコよりかはやや安めです。その分固定資産税が若干高いのもうなずけます。将来、資産価値が非常に高くなるでしょう。個人的にはフリスコと同じくらいの気持ちで欲しいです。

4、マッキーニ市

マッキーニは5都市の中でまだ比較的安いエリアですが、ある道を境に、環境も良く、日本人の駐在も多く、家の大きさがデカいのが特徴です。ここで、昔、買おうと思いましたが、やはりプレイノにしました。

当時は、よくわからないマッキーニよりも確実なプレイノで。しかし、近年、マッキー二もジワジワ上がってきており、油断が出来ません。プレイノより築浅なので、マッキーニでもすごく良いと思います。5都市の中でも、マッキーニはまだ安いエリアですね。

プレイノから少し離れたエリアですが、家が少しでも広いと良いことが起こります。それは基本的なことなのですが、買ってから数年後気づきました。それは盲点でした。そういう意味では、当時マッキーニでも良かった理由があります。興味ある方は、これは個別でお話します。

5、プロスパー市

プロスパーは、まだ発展の段階で、新築がほとんどですね。そのため、広い敷地で、広い庭、立派な建物、大きな高層建築もまだなく、景観が良いですね。

本当に、碁盤目のように、区画や道路が整っていて綺麗です。道路の幅も広く、走りやすいです。値段は5都市で高い方ですが、10年、15年は修繕に大きなお金がかからない安心感は十分あると思います(*不動産開発側の欠陥が無ければですが)。

この5都市をご覧になり、どう感じましたか?

現在の不動産を見ると、過去5年前から見てみて、個人的に、

(築浅)フリスコ
(オールラウンドに良い、無難な)プレイノ
(穴場な)アレン
(まだ安い)マッキーニ
(新築が多めの)プロスパー

という印象です。

そこに住まれるのか、投資なのか、目的は人それぞれですので、一概に、正解はこれ!ということが出来ません。

「まだ比較的お得な不動産が良いのか、将来のキャピタルゲイン・資産性を狙うのか、CFを取るのか、将来伸びるエリアが良いのか、新築が良いのか、中古なら何年までか?」

など、人それぞれ予算や、目的、投資なのかご自宅なのかでエリアやどういう間取りの物件、築年数、環境、学区など多岐にわたり、選ぶものが違ってきます。

現地に何回か行かれていないと、総合的にどこが良いのか判断は難しいと思います。何が最優先か、どれは要らないか、など分けて考えることが大事です。

すべて良い条件が含まれた場所や物件はないので、何を必要とするかで、どのエリアのどういう物件が良いのかが出てきます。プレイノは無難というのはお伝えしましたが、プレイノでも避けた方が良いエリアはあります。

そして、ここからは、投資をされる人限定ですが、何より大事な、「管理会社の存在」。物件を買うことよりも大事だと感じます。管理できるエリアや管理会社の行動圏(人)もありますので、総合的に考えて、判断することが良い投資やご自宅に繋がるのではないかと考えています。

テキサス州の北ダラスでの不動産購入で悩まれている方、まずは知っておきたい方、ご相談承っています。その方が求めているものを総合的に考えてが結論が出せると思います。投資用ではなく、ご自宅用としてもアドバイスすることが出来ます。

*アドバイスや助言はさせていただきますが、投資では何でもそうですが、あくまでも最終的には自己責任でということはお伝えしておきます。

*【まだ現地に行かれたことが無い方向け】:
現地の雰囲気が分かる、北ダラスについての100本動画やマーケティング集「北ダラスレポート」はこちら

ところで、話を戻しまして、

その他)全米人気都市

ちなみに、北ダラスと比較として全米の有名な都市も見てみました。全米平均は67ですので、スコアが90以上はすごいと思います。いかに、北ダラスのポテンシャルが高いと再認識させられました。

その他都市

■全米で治安の良さ上位:CA州アーバイン
■郊外型北ダラス:全米で常に上位:TX州フリスコ
■何かと不動産で話題な:CA州サンフランシスコ
■北米トヨタがあった街:CA州トーランス
■コロナで人口流出が全米1多かった:NYマンハッタン

について結果をお伝えします。

フリスコは、犯罪率ではアーバインに負けましたが(それでも、ほぼ変わりませんが)、7項目のうち、5項目は独占です。

そして、アーバインとフリスコ(プレイノも)を比較すると、、、、

フリスコが全体的に良い感じです!!

プレイノとフリスコは比較的似ていますが、住宅価格がフリスコの方が現時点では、数万ドルくらい高い感じがします。プレイノの不動産がやや古いのに対して、フリスコは比較的新しい感じです。

プレイノは、少し走れば、いたるところに点々と店があるので、買いやすい、生活しやすいと思うかもしえません。つまり、フリスコはショッピングモールに沢山小さな店が入っているのですが、大きなモールに行かないとなかなか買えないところも多いのです。

つまり、まだ街が新しく、その分、やや古いプレイノよりゾーンニングがしっかりしているだけにモールに行かないと買えないなど感じました。

一方、エリア次第ですが、プレイノは交差点に行けば、その角地にリテール(小さな個人店やフランチャイズ)があり、すぐに行けてさっと欲しいものだけを手にできるので便利です。プレイノは、新しい街と古い街が融合した程よくした良い感じです。ゾーンニングのメリハリがはっきりとした様な街がお好きな方はフリスコですかね。。。

プレイノはフリスコよりやや古い街だからのそれなりの利点があります。私は個人的にフリスコよりプレイノの方が好きです。車で走っていて色んな景色が見えて楽しいです。最終的には、住まれる人が、どう感じるかですね。

私の一意見です。ご参考までに。

もし、先に、投資で購入されて、後に、ご自宅として考えられる人は、色んな要素を考えないといけません。

日系スーパーに近くなのか、学区重視なのか、どのような家に住みたいのか、庭やプール、家賃、ローン費用、管理会社、、、、多岐にわたる項目を想定して、投資兼ご自宅として選ぶ必要があります。

ところで、今後も、アーバインとフリスコの接戦がありそうですが、住宅価格については圧倒的にフリスコが買いやすいです。不動産価格で2~2.5倍の開きがあります。あのアーバインですら居住性スコアが81です。95はどんだけ。。。と思いますよね。

まあ、アーバインは物価が高いのがネックですね。生活レベルが他の都市と比較して高いため、住居費も高く、税金も高く、貯金がしにくいのかなと個人的に感じています。収入が高い人にとっては所得税などはとても痛いのかなと。

住宅では、アーバインの普通の一軒家の価格でフリスコの豪華な学校区の良い一軒家が2戸は買え、お釣りが来ます。同じような間取り、広さ、治安であれば、アーバインの住宅価格がが1M(1億円弱)ほどなら、フリスコは30~40万ドル(3200~4000万円台)もあります。

私は、フリスコの不動産価格が上がる前に、フリスコに家が欲しいのですが、今後、手が届かなくなってしまうと思うとマズイなぁと内心思っています。(-_-;)

年収に対する自宅の購入し易さ

新型コロナの影響で、益々、郊外で広めの住宅の人気に加速がつきそうです。これらのエリアでは、コロナ禍で若干下がったときがありますが、すでに回復して、今後、ジワジワと上昇し続け下がらないのではないかと考えています。

それは、不動産を自宅として買われる方、実際にそこに住まれるという実需が高い理由でもあります。勿論、投資で、賃貸重要もあり、自分の物件では、過去見ても(コロナ禍を除き、)私の信頼がおけるエージェントでは、客付けのノウハウや経験がありますので、物件のコンディション具合やレント次第ではありますが、1~2週間でテナントはほぼ決まりました。

*「テキサスは実需に強い」について書いた過去の記事はこちら

テナントは最短2日で決まったこともあります。オフシーズンの冬でも適切な家賃設定であれば、大方決まります。なぜなら、住みたい人が増えているからです。DFW圏では1日400人以上の人がやってきます。

ところで話を戻しますと、自宅で買われた人は、年収に対する住宅価格が安いからモーゲージ(借金)もアーバインなどと比べると明らかに低いのです。

例)アーバインやフリスコ在住の平均年収の人で、同じ年収1200万円の人がいたとしても、

・(アーバインの)1億円の家か、
・(フリスコの)4000万円の家を買うのでは、はるかにリスクが違います。

共に、30年固定のローンで組んだとしても、毎月の支払額の負担が違います。

しかも、アーバインではCA州であり、税金が高いので、可処分所得がフリスコの目安として20%も違うんです。

もし、サラリーマンで1200万円で経費が使えないのなら、アーバインの人は、税金をごっそり引かれた最後に残る可処分所得でローンの支払いをしないといけなくなります。

しかし、フリスコがあるテキサス州では、所得税が無いため、つまり0%であるため、可処分所得が圧倒的に多いのです。

簡単に言うと、アーバイン→プレイノに引っ越して同じ仕事(収入)としたら、テキサスに移動しただけで、毎年、多くても20%可処分所得が増えるのです。*その人の所得によりますが。

ボーナスみたいなものです。少なく見積もっても1割、~2割使えるのは大きいですよ。

その収入の中で家のローンを返済でき、しかも、物件価格がまだ安いので、年収に対して住居において、アーバインと比べると、負担になりにくいという利点が北ダラスにはあります。(*高所得者の方にとっての話ですが)

あと、良く質問されるのですが、テキサスは固定資産税が高いのでは?と思われる方も多いですが、はい、他の都市と比べたら、額面もそうですが、%(率)の数値が高いですね。

テキサス州の固定資産税率(%)がカリフォルニア州の2~3倍というところもありますが、カリフォルニアはそもそも物件価格が高いので、税率がテキサスより低くても、結果、税金はフリスコと大きくは変わらないこともあります。%の数値だけで判断するよりも、固定資産税の額面で判断されるのが大事かなと思われます。

テキサス州北ダラスを見ると、アプレイザーによる不動産評価額に対して2.0~2.3%が多いかと思います。北ダラスの中でも、プレイノは率%が低めなのはうれしいです。アレンはプレイノと比較すると、やや高いと感じます。

もし、フリスコの物件が仮に、1Mとかになった場合は、嬉しい反面、税金で大変になるのですが、恐らく、地元の人の要請で、市やカウンティ側は固定資産税率を下げることも考えられると思います。

そうしないと実需での、地元の保有者にはとっても負担があり、大変ですから、苦情が市やカウンティ(群)に来るでしょう。常識的に考えて、不動産価値が上がれば、固定資産税率が段階的に下がると考えられるのが自然だと感じています。

不動産価格の上昇で、10年後、20年後もいまと同じ固定資産税率ではなくなるということが想像し難くありません。実際、今回登場したマッキーニ市はコロナ禍の中、生活者の負担を減らすためにも、固定資産税率を下げました。そうしたら逆に、不動産購入者が増えたのか、マッキーニ市の税収が増えたようです。面白い話ですね。^^

来年1月には、私のところに、固定資産税の通知が来ますが、前年度と比較して、コロナ禍の後ということもあり、税率(%)が下がっているか確認してみようと思います。

来年分かり次第、プレナビでお伝えしたいと思います。興味がある方は、是非、パソコンやスマホで、プレナビをお気に入り登録しておいてください。

プレナビ→ https://plano-navi.com/

今回の記事は以上になります。最後までご覧頂きありがとうございます!今回の記事が好評でしたら、全米のランキングを今回の様な形式で発表したいと思います。是非、リクエストください!

最後までお付き合いいただきまして、感謝いたします!

今回の参考記事はこちら!

【フリスコのみ特集】魅惑のフリスコ特集!!はこちら

◆【超人気記事】プレイノ VS アーバイン ここまで比較するか?????というくらいの徹底比較こちら

◆ダラス特集「今、気になるダラス リアルライフ」はこちら
【Lighthouse(ライトハウス)さん】

以上

 

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