コロナで気になる2020年度-プレイノ、固定資産税のお知らせ

こんにちは、杉原です。

2020年も残りわずかで、この頃になると管理会社から
固定資産税の支払いが届きます。今回で、私は5回目になります。

固定資産税の支払時期は州やエリアによって異なりますが、知る限り北ダラス(プレイノなど)は年に1回、1月末までが期限でして、今回では、2021年1月31日までに支払う必要があります。

私のケースでは、管理会社からこの様な感じでメールで連絡が来ます。その時のお話です。分かりやすいよう、Line形式でお届けします。管理会社から2020年11月10日に届きました。

【経緯】
・2020年11月10日 管理会社からメールが届く
・2021年1月31日 支払期限
→管理会社からは、支払期限の約3か月前に連絡をもらいました。
固定資産税は一時的にガっとお金がかかるので、余裕をもって準備したいですね。

以下は、管理会社と私のやり取りです。
管理会社からの連絡はこのままです。

管理会社A
杉原様、平素は大変お世話になっております。さて、テキサス州内物件における、2020年度分の固定資産税の支払いに関しまして、ご連絡を差し上げます。添付の固定資産税ステートメントをご参照下さい。税額はA物件で$●●●●で、B物件は$●●●●・・・です。
杉原
もう、この季節(11月)ですか。。コロナで本当に散々な年でしたが、支払いは容赦なくやってきますね。
管理会社A
政府への固定資産税の支払期日は、2021年1月末となります。添付の「 (TX) – お支払方法」により、弊社宛に、2021年1月16日必着にて、上記の金額をお支払い頂きますよう、お願い申し上げます。
管理会社A
弊社への着金が、2020年12月20日までの場合、本年度中に、支払い手続きを致します。*弊社への着金が、2020年12月21日以降の場合、2021年1月の支払い手続きとなります。*弊社への着金が、2021年1月17日以降の場合、政府への支払いが遅れ、結果として、ペナルティが発生する可能性があることをご了承下さい。どうぞ宜しくお願い致します。
杉原
了解です。それでは、振込いたします。
杉原
(固定資産税の請求書を見る。うゎっ!! でも前年度とそんなに変わらない)
杉原
今回は、こんな感じか。。。しかし、全米で、今回、期日通りに固定資産税を払えない人は相当多いのだろうなぁ。

まず、日系管理会社に全てお任せしておりますので、請求書は、行政から管理会社へ届き、管理会社が私にメールで添付してくれます。

その実際の請求書をお伝えしたいと思います。


この様な内容です。プレイノ市に物件を所有すると、これを毎年目にします。
2020年 PROPERTY TAX STATESMENT

ポイントは❶~❻まで付けました。各解説も話したいと思います。


Point❶:
上図の真ん中の左部分に、
・コリン群(County)
・プレイノ市
・コリン大学
・プレイノISDと英語で4つ表示されて、支払う税金の使用先が表示されています。

 

 

固定資産税が高いのは、決して悪いことではなく、街や市への税金が投入されることによりインフラが向上したり整ったりすることで、長い目で資産価値も同時に上昇していくのです。

 

固定資産税の半分以上は、プレイノISD(インディペンデント・スクール・ディストリクト)、つまり公立学校関係に固定資産税の大半が使われ、近所の学校にお金が回り、先生のお給料や教育費にお金が回り、パソコンやIpadを配れ、生徒の学力が上がり、学校区のランクが上昇→多くの学生が育つ→地元企業に就職→・・・・など長い目で波及効果があるのです。

学校区の高い学校に子供を通わせば、将来、希望の大学にも行きやすくなり、希望の仕事にも就くことが出来る可能性を秘めて、親はお金を出して、学区の良い所へ住み、子供を学校へ通わせます。そのためには入りたい学校の付近に家を買う、、、賃貸でも住む必要があります。そうやって学区の高い周辺の不動産価格家賃はジワジワと上がっていきます。

ある意味、固定資産税の支払いも、学校(教育)や街や市への投資みたいなものだと感じています。それがあとで、不動産価格として戻って来てくれると考えると、多少他州より高くても納得できます。

教育レベル(つまり学校区 10段階)を高くキープさせることで、資産価値を落とさず、全体で価値を上げることがポイントになります。その結果、10年、20年単位でまとまった価値を生みます。

逆に、固定資産税が安いところは、将来の教育への投資が足りているかどうかですね。資産価値が上昇しにくい場合もあり、その場合は、CF(毎月のキャッシュフロー)狙いという形だと考えます。それはそれで戦略でもあると思います。

Point❷:
Asset Value(鑑定する人:Tax Assessor:アセッサー)が査定した物件の価値(土地と建物)に対して。Assetというのは資産です。Valueは価値です。つまり資産価値のことです。

Point❸:
今年度の固定資産税率(Tax Rate)を掛け合わせて、各、固定資産税額が出ます。4つの種類で固定資産税がそれぞれ出ました。

他州だと、、、目安として、
・ラスベガス(ネバダ州)は0.69%程(年4回 8月/10月/1月/3月に分けて )
・ニューヨークは1.68%程
・カリフォルニア州は0.8~1%未満(支払は年2回 11月/2月)

Point❹:
今回のプレイノ市のTAXRATEは合計で2.025%です。ちなみに、2年前は、2.16%でした。2%は北ダラスではかなり安い方です。リチャードソンやアレンはこの地域では2.2~2.3%などやや高いのを覚えています。市やエリアで数%異なります。もう一度言いますが、北ダラスでも、プレイノ市はかなり安い部類です。

ちなみに、ZILLOWやREDFINの市場価格と鑑定価格は多少誤差があります。今回は、市場価格の方が数万ドル高い様子でした。

Point❺:
その4か所の合計が総合されて、請求されます。


Point❻:
延滞金があります。2021年1月末までが支払期限ですが、2月に入ると+7%3月に入ると+9%4月~も加算されていきます。ドンドン増えていきますので、延滞はしないでさっと払うものは払う方が賢明です。

先延ばしにすると後でボディブローのように痛くなります。支払いが一定期間払われないと差し押さえや抵当権が第三者に譲渡されたりしてしまい、実質、家を失います。

お次は、過去5年間のTAXRATEについてです。
細かくて見えずらいのですが、コロナが大々的に発生した今年は、多少Appraisal価格(査定)価格が下がりました。ダラスはサブプライムショックでも大きな下落はしなかったこともあり、今回のコロナでも微減ほど。既に10月くらいからジワジワ市場価格が上がっている気もします。

上記、文字が小さい場合は、スマホなら拡大してみてください。パソコンなら、WINDOWSでしたら、「Ctrl(コントロールボタン)+マウスでスクロール」して拡大にしてみてください。*100%のサイズに戻すときは、「Ctrl(コントロールボタン)+0(ゼロ)」で元に戻ります。


固定資産税の件に関しては今のところ以上です。結果、コロナの影響か分かりませんが、前年度と比べて殆ど支払う金額は変わりませんでした。しかし、ZILLOWなどでは市場価格は少しづつ上昇はしていますね。

【固定資産税支払いアドバイス】
請求書が来たら早く支払いをするのがベストです。しかし、中には支払いのタイミングを取りたい方もおられると思います。北ダラスの場合ですが、基本、支払期限が1月末のため、11月に固定資産税の納付書が届いてから翌年の1月末まで、約3か月程納付の時間があります。固定資産税の支払時期は年をまたぐか、またがないか(つまり2020年/2021年の経費にするか)も考えて支払うのが良いですね。

固定資産税の支払い時期も計画的に!」ということです。固定資産税をすぐに支払った方が良い2020年内なのか、経費の調整のために、2021年初めにするのかも考えると良いですね。

最後までご覧頂きありがとうございます。

◆今回の関連記事も併せてどうぞ!

1、2019年プレイノの固定資産税についてこちら

2、2019年度プレイノ投資物件(一軒家3ベッド2バス)を振り返る!はこちら

 

 

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