【プレイノ】テナント付けにかかった日数データ公開(1回目)

今回は、賃貸需要が旺盛なプレイノで

家を「テナント募集」にかけ、

果たして、何日で新しいテナントが決まるかをリアルタイムで追ってみました。

とても、面白い結果になりました。最後までご覧いただければ幸いです。

さて、前のテナントが契約期間満了で、
出て行きましたので、

客付をいつものリアルターにお願いしました。

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あたらしく住んでくれる借り手(テナント)を探すことを、
不動産業界では「客付」「集客」「(難しく言うと)リーシング」といいます。

*ここでは用語の細かい使い方は控えます。

テナント探し(客付)の全体的な流れ

▼テナントが退去します。

▼家の修繕依頼をします(建物内、外周り、その他)

▼修繕費用の見積もり確認。問題なければ修繕依頼をかけます。

▼修繕(1~5日等 *内容次第)

▼客付開始(ZILLOW、REDFINなどに登録してサイトからテナント探し)

果たして、何日かかるか?????

▼テナント決定の連絡(テナントのバックグラウンドのスクリーニング)

▼テナント入居

▼客付費用の支払い(いつも家賃からの天引き)

という流れです。

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まずは、
先日の記事で家の
リフォームしたということをお伝えしましたが、

木の剪定や室内のリフォームをして
綺麗にしてあります。

まずは、リアルターがZILLOWに物件を投稿の依頼をかけました。

こんな感じで、ZILLOWに掲載してもらいました。

写真が超重要だと再認識させられました。

最新の写真で、天気が良い日に撮ってもらうことがベストですね。

後で、ライバルの掲載写真も公開しますので、その違いを見てください。

「緑の木」と「青い空」と「手入れされた物件」がしっかり写っていればアクセス数も増え、

結果早くテナントが見つかるかと思います。

意外に、アメリカ人のリアルターはこういう絶好のシチュエーションで写真を取らず、

その日の天気など気にせず、写真を撮ってすぐにZILLOWに投稿する人が多い感じがします。

その点、日本人のリアルターはこういう点を気にして写真を撮ってくれているかも。。。

また、便利なフォトショップで加工して掲載すると、アクセス数は良いのですが、

内見した人が写真と違うとガッカリされない様に、オリジナルな写真を載せます。

遠隔地の人に物件を売るときは(特に実物の物件を見ないで買う人が沢山いるので)、

フォトショップで見栄え良くした方が高く売れるかもしれません。

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写真以外にも、物件の詳細情報を入力してもらいます。

例えば、家賃●●●●$、間取り、広さ、築年。。。。など
細かく掲載してもらいます。

【スゴイ点】ZILLOWでは登録した物件のアクセス解析が出来る!!

ZILLOWで、「Public(誰でも見れる部分)」以外に

「Landload」という、所有者が見れる簡易なページがありまして、

貸し出しの登録をした後、

ZILLOWを見て、
その物件が気になった人の

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・アクセス数(VIEW数)
・お気に入り登録数(SAVE数)
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をリアルタイムで見ることが出来ます。

▼こんな感じです

★アクセス(VIEW)数:45
★セーブ(お気に入り)数:4とか

アクセスがあれば、
頻繁に更新されます。

また、面白いことに、
自分が登録した周辺エリアで

他にも凄い! エリア内のライバル物件も出てきて、
地域間内でアクセス数やセーブ数などランキング表示されます。

登録当初は、エリア内9件中4位で45アクセスでした。
時間の経過ごとにランキングやアクセス数など見れるんです。

恐らく、ランキング結果はアクセス数の順だと思います。

そうすると、エリア内で、
物件の優位性が分かるんです。

私の場合は、登録後数時間で4位にランクインしました。

あとあと、ライバルを追い抜きます!

そういう観点からすると、
物件というのは買ってみないと分からないものだと思います。

家を買う前に、
インカムや利回りやIRRとか、CAPレートとか色んな指標がありますが、
正直、テナント募集時には物件について当たり外れがあると思います。

まあ、ダラスは1日400人が移転してくるくらいなので、
どんな物件でも、適正家賃と時期を間違えなければ1か月以内に決まると思います。

家を貸し出すうえで、

・いつも、訳ありなテナントが入ってくる、
・いつも1年リースでテナントが出て行ってしまうなど。。

家それぞれに、色んな理由があります。

これも、人間のように、個体差(個人差)がありますね。

また、テナントがすぐに決まっても、
その物件が良い物件とも限りませんし、

テナントがなかなか決まらなくても、
長い間住んでくれる方が良かったりもします。

そういう意味では、人と物件は似ている感じがします。

例えば、就職でスタッフを採用する時、

面接の時印象が良かった人が1年後どうなっているか分かりません。

一方、面接時、好印象でなかった人がぐんぐん伸びるかもしれません。

しかし、何かアクションしてみないと、良くも悪くも結果が出ません。

 

すぐに壊れる家や、何かしらの爆弾を抱えている物件、
何かしらトラブルが出てくる物件、

これは、深く考えてもしょうがありませんが、
あまりにも長い期間、訳ありが続く物件であれば、売却するのが
ベテランからしたら、ベターの様です。執着を持たずに、割り切ることが大事のようです。

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さて、本題ですが、

いまの時期(8月中旬~下旬)で、
どれくらいの期間で新しい入居者が入るのか
テストしてみました。

毎日、数時間に一回データを取りました。

まず、リアルターと家賃の相談をして
家賃1750$でなく、1700$がベターとのことです。

これは、周辺の他の物件の家賃相場を
見て出されたものです。間取りや広さ、築年数など
似ている部分を抽出して家賃がいくらがベターだと決まります。

しかし、今回は、少し強気に出て、月50$高い、
1750$でZILLOWに出してみました。

「果たして、月50$高い価格設定、どうなるのか????」

今回も記事のボリュームが増えてしまったので、

次回以降、その途中経過&結果をあますことなく
すべてお伝えします。

もう少しお待ちください!!

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  9. まだまだ家の価格が安いですね。

コメント

    • 鈴木
    • 2019年 2月 03日

    アメリカ不動産投資をしています鈴木と申します。
    2015年、2016年にプレイノ、フリスコの一軒家を購入しました。。
    現在57歳という年齢で言い訳では在りませんが、疑問やわからない事を自ら検索したり調べる習慣が薄く、又問い合わせをして確認をする事も同様な所の中、救世主のようなプレナビは、様々な方々の成長する情報プラットフォームとなるでしょう!

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