不動産投資先でコロナウィルスの影響

こんにちは、杉原です。

TVやネットでは、コロナウィルスの感染拡大が毎日のように叫ばれていますね。

私は、ダラスで遠隔・不動産投資をしているのですが、新型コロナウィルス被害を受けました。とは言っても、人のトラブルではなく、物件への間接的被害です。そこで、今回は、新型コロナウィルスにより、投資先で受けた影響についてのお話をしたいと思います。

★コロナウィルス 全米感染者数MAP

まず、(2020/4/7現在)全米ではこの様な感じです。NY州が、13.8万人と他州より桁が1つ違います。

テキサス州では多くも少なくもないという感じですね。特に東海岸が感染者数が多いですね。よく見ると、テキサス州のお隣の【ルイジアナ州】はテキサス州の倍多いのが分かります。

★テキサス州のコロナウィルス感染者数

お次に、テキサス州でのコロナウィルスの状況ですが、こんな感じです。(2020/4/7時点)
グラフでは、感染者数(8262名)は赤死亡者(154名)は黒です。


*テキサス州内での感染者数から見て、致死率は1.86%


それでは、これから、私が被害を受けたコロナウィルスでの苦戦話を2つしたいと思います。

数年後、あんなこともあったな、、と思えるような苦い体験談だと思います。どちらもコロナでの影響だと言えます。

・1件目は、苦戦のテナント探しの話、
・2件目は、テナントが家賃を払わない話です。

★1件目:苦戦のテナント探し

では、まず1件目【苦戦のテナント探し】から

【時系列】
▼2月末:テナント退去
▼3月上旬:修理&清掃クリーニング
▼3月10日頃 テナント募集(MLSにリスティング)
▼その後、やや苦戦しているときに、ダラス郡やコリン郡で外出禁止令発令(3/23~24)

前に住んでいたテナントが予定通り賃貸終了の2月末に退去し、テナントが出て行ったあとの家の汚れや破損状況を確認し、3月上旬に、壊れた所を直してもらいました。

その後、日本人の清掃業者さんに家全体のクリーニングをしてもらいました。そこで、「よし!これで前に住んでいた人の後始末は終了!!」

「さあ、これから、新しいテナントを探そう!」

そう思っていた矢先、なんというBAD(悪)タイミングでしょうか。。。

対岸の火事だと思っていた、中国武漢のコロナウィルスがアメリカでも流行り出して、まあ、それでもダラスには来ないでしょ!とタカをくくっていたら、なんと、テキサスのダラスでも、後に外出禁止令が出てしまいました。

正確に言うと、ダラス郡が1番目、そして、コリン郡やその他のエリアがそれに続いて外出禁止令が発令!

コロナウィルスがダラスにも広まって来た時から、「そんなときに、新しい住人が内見に来れるの?」「そもそも、自宅待機の時に、(家財道具など運んだり、おおがかりで)引っ越す人いるの?? 」と何度も考えました。

「そんな!!修繕して、いまから住んでくれる人を探そうという矢先に、後、外出禁止令です。」

なんていうタイミングで、前の住人が退去したんだと感じました。前の住人が、もっと早く退去または、数か月後に退去なら結果良かったと感じましたが、時すでに遅しです。

将来のテナント候補が、外出どころか、密室の内見すら厳しい状況です。過去の経験談ですが、行動力のあるエージェントさんのおかげで、毎回、テナント募集してからテナントがまず3~5日で決まっていたのです。

今回もすぐ決まるかなーーと軽く感じていたら、コロナウィルスがアメリカで流行(ダラスはCA州やNY州と比べてあまり広まっていませんが)し、さらに、外出禁止令。

市や行政、国からの規制が出てしまったのです。でも、いくらかの人が内見に来ていた。。ナゾです。しかも、結構な人数。みんな、自宅待機してないの???笑(まあ、後ですが、不動産業はエッセンシャルとなり、不動産目的であれば業者は外出できるようになりました。)

そもそも、コロナウィルスが収束していないバリバリの時に、引っ越しする人とかいるの??と何度も思っていました。

遠隔投資のため、詳しい現場事情は分かりませんが。。。私の方では、ZILLOWで毎日アクセス数やお気に入り登録など確認して興味ある人の数を調べていました。

ご存知の方もおられると思いますが、ZILLOWというサイトでは、割とリアルタイムでアクセス数などの反応データが見れます。

沢山の情報が詰まっている(エージェントが利用する)MLSやRedfinですら反応を確かめることはできません。

このデータを見れるのはZILLOWのみの特権です。テナント募集する際は、毎回このZILLOWのデータを見ながら、反応を確かめ、家賃の高い・低いなどを調整しています。

そのデータはこちらです!【アクセス数】や【お気に入り数】が分かります。

エージェントからMLSにリスティングをしてもらった当日。緑色が私の物件。薄い水色が周辺近くの物件(ライバル)です。なかなかの反応です。コロナが本格的に来るころ、3/10滑り出しは順調です。

【2日目】アクセス数だけでなく、その物件に興味がある:お気に入り数(save)も表示されます。まあまあですね。約12アクセスに1人くらいがお気に入り登録してくれています。そろそろ決まるか??と感じていました。

【数日後】

【さらに、数日後】 、、、

結果、以下の様になりました。

もし、コロナウィルスでの外出禁止期間が長期戦になった場合、テナントが数か月~半年も入らないという状況は何がなんでも避けたかったため、

途中で、家賃を$1750→1700→1675→1650と反応を見ては、エージェントと相談して家賃を下げて行きました。家賃を下げるたびに、アクセス数が増えます。ざわざわっていう少し湧いた感じになります。笑

もし、希望の$1,750の家賃に固執して、3~4か月も待っていると精神衛生上悪く、結果、$1,650で決まったのですが、仮に3か月決まらないなら、$1650×3か月=$4,950の損失です。

しかし、予定していた$1,750から$1,650へ(結果)100$下げた場合であれば、1年計算で当初の予測から1200$の損失ですみます。その差が$3,750もあります。

その後、家賃上昇に乗せるには少し時間がかかるとしても、とりあえず今回のコロナ危機でのダメージを下げることを考えました。それは、家賃をいくらか下げてでもテナントを入れた方が得策だと考えました。今回のコロナウィルスが無くなれば、また回復を狙えば良いだけです。

今回のテナント募集で、複数名の方から入居希望の申し込みがありました。テナントのバックグラウンドチェック(クレジットヒストリーやその他の審査)を行うのですが、スコア数が足りないなど条件が合わないことがあり、なかなか決まりませんでした。そこは経験豊富なエージェントが総合的にテナントの状況を見てくれます。

特にテナントで印象が残っているのは、キャビンアテンダントから申し込みでした。いま話題の航空会社のCAだったため、自宅待機やクビも(まず会社存続できるかのレベルでした)今後、可能性があるかもしれません。

そこで、エージェントからの提案で、保証人を付けてもらおうとしましたが、その後、保証人が付けられなかったのか分かりませんが、結果フェードアウトしてしまいました。

結果、先日、新たなテナントが決まり、賃貸契約を終え、デポジットも振り込まれました。毎回、テナントは3~5日で決まるところが、今回は、コロナウィルスの影響(その他)もあって、募集開始から、なんと25日くらいもかかってしまいました。

あと、新しいテナントの入居は5月上旬とのことで、3月、4月分のまるまる二か月分の家賃を受け取れない事態です。

まあ、いままで遠隔投資の賃貸経営はすんなり行っていたので、これも良い勉強だと思いました。まあ、すべてコロナだけの影響ではないと思いますが。。。。

結果、振り返ると、時系列に、こんな感じになりました。コロナの感染者数と合せています。感染者数が増えれば増えるほど早く決めたいと焦りが出てきました。

結果、以下の様な流れで進み、コロナの感染者数が増加すると共に、緊急対応で家賃を下げていきました。

今回、テナント探しを終え、反省点を出してみました。

【失敗部分】(X部分)での判断力:
・コロナが出始めてきた頃、多少の家賃が安くても、3/16の内見者($1720希望)で短期決着で決めていたらBESTでした。

しかも2年リース、4/15入居希望であり、入居までに期間が短く、ありがたい。自分がこの時点で、$1750で固辞したのが痛恨のミス。コロナがない状況であれば、固辞したが、今回は話は別でした。悔しい点。

【実際】(Y部分)出金を防ぐ感じで決着させる。早めの対応が功を奏す。
・4/6 契約書にサイン 1年リース $1,650 5/上旬入居予定

◆<XとYでの収入の差>:
X時点で早めに決着しておけば、$1,720×12か月=$20,640の年間家賃収入
Yなので、1,650×12か月=$19,800の年間家賃収入

差額は$840の損失 ・・・①

そして、さらに、

◆<空室期間の差>:
X 入居 4/15~
Y 入居 5/上~
ーーーーーーーーーーーーーーーー
X-Yの差:15日程 約850$の損失・・・②

①+②=合計約$1,700の損失

【結果】:タラレバのはなしですが、決断が少し遅れたため、結果約$1,700の機会損失となりました。

まあ、経験が伴った良い勉強代です。リース期間もXの方は倍の期間を考えればもっと損失。。。、、、

コロナの影響が長引いたら、もしかして、半年も決まらないよりはマシですが、今回の決断力は個人的に50点/100点と反省。タイミングでXを外してしまったのは痛かったです。まあ、必ず次回以降に活かします!

★2件目は、テナントが家賃を払わない話です。

こちらも北ダラスですが、たまにテナントは家賃滞納もありましたが、何とか払ってくれるテナント(住民)ではありましたが、「家賃支払い猶予令」のせいか、発令されてから、毎月入ってくる家賃がピタリと止まりました。

こういう非常事態な状態では、テナントが家賃未払いでも、所有者は、当面90日間、裁判所にEVICTION(退去命令・立ち退き)が出せないのです。

市長、コミッショナー、知事レベルから発せられた声明・要望により、4月以降、少なくとも6月末まで(更に延長の可能性あり)、遅延料を免除する可能性があります。

テキサスでは、(カリフォルニア州と異なり)所有者が割と強い権限があり、テナントが家賃未払いだとすぐに裁判所に退去命令を提出することができ、立ち退きまでの期間が短い様です。

テナントとしては裁判所が退去命令を許可すると、テナントのクレジットヒストリーに履歴が残り、今後、何かしらのローン申請や、住居探し、その他の影響が出るため、テナントからしたら絶対に阻止したいところですが、今回はコロナで状況が異なります。

しかし、今回はイレギュラーなことが起こり、立場が逆転してしまいました。

もし90日後まで滞納の状態が続いたらすぐに管理会社にお願いして、退去命令を出してもらおうと思っています。

「管理会社にお願いします!」と一言言えば、手続きはしてくれます。まだ手続きはしたことがありませんがこれも経験です。

以上、今回はコロナウィルスでの投資物件の苦い話についてでした。
今回の記事が、何かお役に立てれば幸いです。

最後まで読んで頂きありがとうございます。

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