こんにちは。プレナビの杉原です。
先週、ダラス・プレイノへ修繕現場を見に行ってきて、あるレポートを作成しました。
修繕現場に行った理由は以下の通りです。
１、プレイノで毎年3-5月に降る雹被害の（屋根の）本当の状態を知りたかったため。
２、アメリカ不動産の大規模修繕現場をその場で見たいため。
３、テナントと次回の更新をするかどうかを直接聞きに。
４、自分でも修理しに（物件自体に問題が無いか確認しに）。
（詳細）
１、大規模であっても修理の立ち合いは通常、必要がないのですが、北ダラスの代表エリアである、プレイノの屋根の被害状況はどんな感じなのか？肌で知りたかったのです。修理業者はBefore/Afterの写真をもらえるのですが、数枚しかもらえないことが多く、やはり一度は、その場にいないと見えない物、感じる事があると思い、お金がかかるが、修繕する現場を見に行くことを決断。
２、修理現場は、メキシカンが多いので、どういう感じで、何名くらいで、作業をするのか見たかったのです。今回は屋根の修理（全面張り替え）ですが、大規模修繕の場合はどういう感じで行われるのか（メキシカンは親切なのか、どういう特徴があるのか）を感じるためです。そして、投資商品（家）の知識を付けるためでもあります。
３、テナントと会ったことも話したこともないので、どういう人が住んでいるのか知りたいと思いました。
４、人にもよりますが、テナントは何でも修繕のクレーム（ここ直してとか）を言ってくるわけではありません。自分たちが住めれば問題ないというズボラなテナントも多く、【投資目線】と【テナント目線】では全く異なります。ここは盲点でした。
自身で屋根の上に登ってみました。そのリアルな内容をお伝えします。
量：①PDF（ワード）で134ページ 約32,000文字
②イメージ付きやすい様な写真多数
③現場からの雰囲気が知れる動画14本
【特典】個別相談メール（計２回まで承ります。）
今回は、まじめな内容です。結果、色んな学びや発見がありました。いつもは遠隔で投資しており、修理の際、その場にいないことが多いため、今回は大規模修繕のため、GOしたのです。遠隔投資で、現地に行けない方もおられると思います。そこで、そのレポートを作りました。（今回はあくまでも自分の修理のケースであり、全般で言えることではありませんので予めご了承ください。）
◆このレポートが対象となる方：
１、これからダラスへ不動産投資をする予定の方（自然災害による屋根やその他知っておきたい方）
２、既にダラスに物件をお持ちの方で、どういう感じで修繕をするのか知っておきたい方。ノウハウを学びコストを下げたい方。
３、アメリカの家？？その知らない世界を覗きたいという好奇心旺盛の方（日本の不動産との違いを知りたい方）
普段、ご覧になれないような内容を、有料ではありますがお届け致します。
私は、ダラスに滞在中、修繕のための道具や資材を手に入れるために、ホームデポに通ったり、メキシコ人を相手に直していかないといけないので現場ではまあ色々とありました。現場に行ってみないと分からないトラブルもありました。
屋根の張り替えをする経緯なのですが、屋根の被害は大したことではないのに保険金が降りましたので、どんなレベルで保険が降りるのか、、、そして、保険金が降りたなら、ついでに直してしまおうと思ったのです。
最近では、トヨタがプレイノ市にやって来て、そのプレイノがある北ダラス（ノースダラス）に不動産投資したい人も多いと思いますが、特に雹による自然災害もあるように、屋根の修理にお金がかかると聞かれたこともあるかもしれません。自然災害の影響も考えて、購入を躊躇してなかなか踏み切れない方も多いと思います。
そこで、私は、不安な方を対象に（既にダラスへ投資している方へも対象）、たまたま今回、屋根の保険が降りるとの良い機会があったため、実際に自身の物件の屋根に登って見て、事実をお伝えしようと思いました。
そして、そのリアルな（画像＆動画＆テキスト）でレポートです。
↑中身は、グレーがかかることなく、被害部分やイメージ画像がハッキリ写っています。
また、屋根の構造や投資家や住む方が知っておきたい知識も盛り込んでいます。今回は、非常に学ぶことが多く、それぞれの項目で、普通は気づかないような学びポイントを書きました。業者からの写真やネットの情報だけでは分からないことが多く、現場に行ってみると非常に発見があります。
◆非常に多岐に渡る内容なのですが、テーマは２つ＋α
◆【テーマ１】実際、ダラスの自然災害による屋根（その他）被害って実際どうなの？自分が屋根の上に登って確かめました。その様子をレポートします。北テキサスにてご自宅や投資用の不動産購入の前に是非ご覧ください。＊物件現場はアレンに近いプレイノです。建物は平屋、築37年と古いですが、学校区は小中高7～10程と環境の良いところではあります。
◆【テーマ２】アメリカの不動産を修理するのは大概、メキシカンが多く、彼らの働きぶりや腕はどんな感じなの？投資するだけではなく、自分でも物件を修理することでリアルな体験を感じてきました。
この２点がメインとなります。その他ダラス特有の被害など詳しくお伝えしたいと思います。
＊今回は、あくまでも私のケースであり、他の物件でも当てはまるとは言えませんので、参考程度にご覧ください。
＊投資は自己責任であるということを最後にお伝えさせて頂きます。
そして、他に、テキサスに不動産投資する際に屋根やその他の特徴を出来れば知っておいて欲しいことがあります。外壁、その他注意点についても触れさせて頂きました。以下、目次になりますが、時系列になります。
――――――目次―――――――
・屋根修理の経緯（全体像）
・屋根の修理でかかった費用は？
・DFW圏、特有の自然災害 雹（ひょう・ヘイル）
・屋根業者が被害に遭ったエリアの屋根を見る
・テキサス特有の雹の被害具合は？
・保険会社から保険金が下りる
・屋根の構造について 勉強をする
・屋根修理の立ち合いに行く事を決断
・いざ、プレイノへ！
・現場に到着
・今回、屋根の修理をした物件について
【屋根修理（実践編）】
・1日の屋根修理の流れとダンドリは？
【メキシカン編】
・メキシカンの仕事ぶりは？
・メキシカンの特徴や性格は？
・メキシカンをおだてる方法
・メキシカンが喜ぶアイテムとは？
・メキシカンに注意する部分
・メキシカンへの指示の仕方
・屋根修理でのポイント
・トラブル対処方法
・ホームデポで買物をする
・資材の価格の相場観を知る
・ネット上で見れるホームデポの取り扱い商品
・小屋（ストレージ）の屋根の修理
・屋根修理に必要な資材と道具
・屋根以外の修理した箇所
★【動画集】現場で撮影した動画が１４本あります。
―――――――――――――――
↑メキシカンが修理をする様子
↑今回の舞台になった現場
興味がありましたら、是非ご検討ください。あますとこなくお伝えします。
【特に、こんな方にオススメ】：
・これからダラスに不動産投資やビジネス目的の方
・既にダラスに不動産物件をお持ちの方
・不動産の購入を検討しているが、ダラスの屋根や修理について事前にリスク等を知っておきたい方
・興味本位の方
量：①PDFで134ページ約32,000文字
②イメージ付きやすい様な画像多数
③現場からの雰囲気が知れる動画集 14本
【特典】個別相談メール（計２回まで承ります。）
★実際読まれた方のコメント：
『ダラス修繕レポート』拝読させていただきました。すぎはらさんの『米国不動産物語』と同様、とても読みやすく、最後まで一気に読んでしまいました。
ダラス周辺の不動産物件にスポットを当ててありますが、米国不動産の修理や管理に関しての現場情報が充実しており、
米国不動産購入後の物件管理マニュアルとして、必読の一冊だと思います。第１部は屋根修理に関しての経緯に始まり、現地業者や管理会社との連絡から作業完了までの実体験ストーリー。
第2部はダラス周辺物件の作業員に多い、メキシカンの民族性や特徴、作業への取り組み風景、交渉方法と米国のDIY事情やホームデポの充実内容。すぎはらさん視点の実体験や感じたことがバランス良く文章に盛り込まれている上に、各場面の画像が事細やかに掲載されていて、まさにすぎはらさんの米国不動産管理セミナーを受けているようなシチュエーションで読むことができました。屋根の修理現場画像だけでなく、書類の画像や各手数料、備品の金額などの資料も充実しているのが助かります。
さらに良かったのは、各場面で『今回の学び』や『豆知識』などのすぎはらさんご自身による解説のおかげで要点を絞って学ぶことができた点です。今回は作業現場などの動画も視聴でき、とてもリアルなダラスの現場を実体験できます。特にメキシカンとのコミュニケーション方法に関しては、本当に貴重な学びになりました。
私のような、遠隔地在住の人間にとって、米国不動産についてのリアルな現地情報は誠にありがたいです。今回、ご貴重な資料を購入させていただいて、とても感謝しております。自分でロールプレイング出来るくらいの素晴らしい資料をありがとうございました
岩坂
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＊返金は承っておりません。予めご了承ください。
【特に、こんな方にオススメ】：
・これからダラスに不動産投資やビジネ目的の方
・既にダラスに不動産物件をお持ちの方
・購入を検討しているが、ダラスの屋根について知っておきたい方
・興味本位の方
以上、最後までご覧いただきありがとうございます。
興味がある方は是非！
それでは、引き続きプレナビをよろしくお願いします！！
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