アメリカ不動産の資産価値が上がる理由について、ゾーニングから見てみる。

だいぶ日が経ちましたが、新年が明けましたね。

今年も引き続きプレナビをどうぞよろしくお願いいたします。

さて、2021年の不動産市況はどうなるか気になるところですが、
前回、「アメリカ不動産はに似ている」とお伝えしましたが、読んでいただけましたでしょうか?

(アメリカ不動産という)アメリカの山はジワジワ上がって、時には下って、でも、常に山の標高は高くなっている。その様な特徴があります。人生、常に目標は高く!!歩んで行きたいですね。

アメリカで資産を増やすというのは非常に賢明な投資の一つと感じています。私が学んだアメリカ不動産の師匠は数多くある投資の中から、(個人的見解ですが)アメリカ不動産がダントツで資産構築に向いていると言っています。近くで何回もお話を聞いていたため、それがキッカケで私はアメリカ不動産という山を登っています。

ところで、今回関連する内容として、アメリカ不動産の価値が上がる理由の1つとしてアメリカのゾーニングについて書いてみました。

「え、ゾーニングとは何か?」
「それが何か山やアメリカ不動産と関係するのか?」

そう思われたかと思います。知識や感の鋭い方はお分かりだと思います。

 

日本とアメリカの家の
仕組みが異なる

まず、日本とアメリカ不動産では考え方がいくつか異なります。

日本不動産的な思考では、アメリカ不動産の発想は信じられないことが多々出てきます。

例えば、リコースローン(日本・個人に負債残る) 
 & ノンリコースローン(アメリカ・物件を手放せば個人に負債残らない)

日本の不動産に詳しいほど、それがネックなのか、アメリカにそんなうまい話しがあるわけがないという方もおられます。これは本当に多いです。

さて、

日本不動産のある概念が定着していないのかもしれませんが、今回も、日本にいたら、なかなか知れない知識や概念だと思います。

この背景や知識を知ると、「それは、アメリカ不動産の価値は年々上がるよ!」と実感できると思います。是非、最後まで今回の記事をご覧ください。

 

Q、なぜ、アメリカの住宅価格は年々上がるのか?

様々な理由がありますが、

例えば、1、移民の影響で人口が増えているから、2、高度な頭脳を持つ集団や最先端テクノロジー、巨大な研究施設や環境があるから、3、世界経済の基盤が強固だから、、、など理由はいくらかありますが、

今回の切り口としてお伝えしたい理由の一つに不動産のゾーニングがハッキリしているからでもあります。勿論、日本では区画整理(使用用途)というのはありますが、その一歩先のお話をします。

*用途制限:その土地で建てられる建築出来るものが限られていること。例えば駅前にはビルや商業施設等しか建てられなく、住宅は第一種、第二種低層地域などにしか建てられないというイメージです。

それは、恐らく誰もがご存じだと思いますが、アメリカのゾーニングは何歩も先を行っています。そのため、日本の木造建築の建物部分の資産価値が22年で無くなるということもありません。アメリカは合理的によく考えられています。

それでは、まず、アメリカのゾーニングとは何か見ていきましょう。まずは、以下のテキサス州のプレイノ市のゾーニングのイメージ画像をご覧ください。

ZONE ゾーンです。

アメリカのゾーンニング

色分けされていますが、、、

拡大してみると、、こんな感じです。

▲【説明】
・赤い部分:商業施設(リテール、小さなお店等の複合施設エリア)
・オレンジ部分(MF-2):集合アパート(コンド・タウンハウスなど集合住宅)
・薄緑(o-1):何かの施設
・薄い黄色(SF-7):一軒家(住宅街)など
・その他の色:高速道路や幹線道路など   *詳細は後で説明いたします。


ご覧いただければ、区画がハッキリとしていますよね。全体的に、薄黄色の(一軒家など住宅街の部分)がかなり占めていますね。

これが簡単に言うゾーニングです。つまり、住宅が建てられるところはこの薄黄色部分のみ、商業ビルは赤い部分、などハッキリ区画整理がされています。

まあ、これは日本でも同様です。検索サイトで、ゾーニング(都市計画)などの検索で出てきます。

▼ちなみに、カリフォルニア州トーランスから、数年前にテキサス州プレイノ市にやって来た北米トヨタ本社はこんな感じです。青い部分はオフィスビルですね。車のテストコースが敷地内にあります。

 

テキサス州プレイノ市の全体像に戻りまして、余談ですが、少し目に入る、左下の青い点のサークルがありますよね。これは何だと思いますか?

左下の青い点のサークルは飛行場です。そのサークル内側には高さ制限が決められています。例えば、飛行機が離発着するため、その青い線内の〇〇〇ft~〇〇〇ftまではビルが建てられないなど制限がかかっています。こういうのも日本やアメリカの空港周辺では普通に専用のチャートを見れば見ることが出来ます。

*ダラスの空や空港に関しての記事はこちらから(「トヨタも利用する北ダラスの空港集」)

ちなみに、道路面でいうと、プレイノは碁盤目の様な全米でも自動車が走りやすさランキングで上位にあがっています。道が太く、碁盤目であり走りやすい、区画がしっかりしているなどで住みやすい街ランキングにも関連しているのかと思います。市内での車では、ほぼ縦か横に走るだけですから。。。。

再度、拡大してみてみます。

さらに、ある部分を拡大して見てみます。

・赤い部分:商業施設(リテール、小さなお店の集合エリア)
・オレンジ部分(MF-2):集合アパート(コンド・タウンハウスなど)
・薄緑(o-1):何かの施設
・薄い黄色(SF-7):一軒家(住宅街)など

薄い黄色(SF-7)部分は、住宅街で、プレイノ市はほとんどが一戸建ての住宅です。3ベッド2バス(部屋が3つにお風呂屋トイレが2つ)4ベッド2バス(部屋が4つにお風呂屋トイレが2つ)

というのが典型的な間取りです。日本で言う4LDKみたいなものですが、アメリカでは、「4ベッド2バス」というように表現します。

もう一度プレイノ市全体を見てみますと、

道路や商業施設を除き、薄黄色の部分が殆どです。北米トヨタがやって来たプレイノ市には約28万人ほどが住んでいます。

およそ、東京の八王子市の人口と近いです。その周辺のフリスコ、マッキー二、アレンなどは勿論、北ダラス(ダラス市内より北側)全体が今後益々発展されることが予測されています。北ダラスでは将来2050年までに人口が3倍ほどになるとテキサスの某大学からの(統計学者による)研究結果が出ています。

この薄黄色の部分ですが、全米でも同じことが言えますが、新築など建設許可には時間がかかります。日本の様に中古の家がある住宅地に新築がボンボンと建つことは難しく、新築許可を取るためには行政による承認に時間がかかり、全米では中古の方が圧倒的に流通しています。

(アメリカ不動産は全米で、目安として新築2割:中古8割のイメージ)(日本はその逆とも言われています。)

不動産投資=オセロ?

そのため、アメリカでは築古の中古が圧倒的に流通しているため、不動産価値がなかなか下がらないという点もあります。つまり、土地が無いと、(住宅の)供給量が決まってしまうのです。

▲イメージ図

オセロで言う、最後に、コマを置く場所が限られていくのです。プレイノ市は行って見られると分かるのですが、新築を建てられる土地がもうありません。

そのため、オセロの様なイメージとなります。全て駒を置いたらあとは、売買して、白→黒、黒→白の様にするしかありません。土地開発が基本難しいので、供給量は物理的に限られてしまいます。

そこに、住みやすい、住みたいという理由で人が全米からやってきます。需要>供給ということが起こりえるのです。つまり、パイが限られるということで、よほどな事が起きない限り、通常では、価値は高くなっていくのが自然かと思われます。

日本とアメリカの価値観の違い

日本では、一般的に、日本の木造建築22年で税務上で建物価値がほぼなくなると言われています。RCのマンションなどは47年です。

それ以上経過してもまったく使用価値がない訳ではありませんが、銀行や不動産会社からの価値としては、よく思われません。やはり築年数が短い方がサラリーマンなどにお金を貸しやすいのです。銀行は少しでも建物価値に担保価値を見出したいからです。

仮に、築30年の戸建てを担保に銀行にお金を借りに行っても、(借り手の信用状況や属性、既存借入金額など考慮しますが)まず土地値までしか借りられないでしょう。

一方、アメリカは、人に貸すというよりも、物件のポテンシャル(市場の不動産価値)を判断することがありますので(借り手の所得や資産状況にもよるが)、そして、築30年経過しているから、土地値だけしか貸さないということもありません。総合的な鑑定士により、建物+土地の総合の住宅価格を元に査定しますので、ここは、日本の様な現象は無いということです。

【余談】あまり聞かない話だとは思いますが、日本の銀行の査定能力に問題あるということも言われています。

日本の住宅は近隣同士で同じ土地面積があるとして、隣同士ではほぼ違う建物(材質・建築会社)のため、建物の評価が難しいところです。銀行も査定するのは難しいでしょう。勿論、行政の行う固定資産税評価額を参考にしますが。

日本の銀行としては、建物価値よりも、安心材料でもある土地に目を向けます。土地は路線価を見て分かる様に、土地の価値は毎年ほぼ変動が少なく、一定のため、土地値は評価しやすいのです。

そして、銀行は土地値に掛け目を入れて(評価額の8割など)その金額を融資するという仕組みかと思われます。(不動産投資をされている方からしたら、収益還元方法や積算評価などもありますが、それは解説が複雑になるため除きます)

しかし、アメリカでは、建物部分の価値が●●年で蒸発するということはありません。年々、家賃や不動産価格が上昇するのがセオリーです。築10年であれ、70年であれ、建物価値が蒸発して、土地値だけになる現象はまずありません。

その意味では、日本の不動産は年々価値が減っていき、ある年月を境に建物の部分の価値がガクッと下がってしまうのは非常に勿体ないと感じています。仮に、資産価値上昇を狙って、リフォームなど行っても、築年数の事実は変えることが出来ませんので銀行に再評価をしてもらうのは難しいかもしれません。

アメリカでは、
DIYやリフォームが人気の訳

アメリカでは、自分またはリフォーム業者にリフォームを行えば、その分翌年から資産価値上昇を場合により考慮してくれます。つまり、土地値は変えられませんが、建物の価値を自分でコントロールすることも可能です。

だからアメリカ人は、建物の資産価値を高めるために、自分でDIY(家のリフォーム)をしたがる人がいます。そして、アメリカに行かれると分かるのですが、近所にスーパーの様に、ホームセンターが多いのも頷けます。

自分で資産価値を上げられるのはすごくありませんか?もし数年後に売却を考えたい人がいたら、自分でホームセンターに行って、トレンド(人気の部材や色など)の材料を買ってきて、それを時間をかけて直していけば、それが資産価値向上としてみられれば、売却する際にも高く販売することも出来るのです。

つまり、部材はある意味、適切に取り扱い出来れば、将来の資産にもなりえるということです。ベニヤ板やコスメティックな装飾品、新品のエアコン、屋根、サイディング、ペイント、などは一見すると、単なる「物」であるのですが、

付加価値次第では、将来の資産にもなりえるのです。付加価値となるのです。しかも自分でコントロールできる資産です。なぜ、アメリカにホームデポなどのDIYショップがあちこちにあるのか、疑問に思っていましたが、私は、部材=将来の資産にもなる。。。それに気づいてしまったのです。

 

不動産の資産価値を保つ仕組み

世界中でも、基本土地は区画整理されています。区画分けはされているのですが、区画内ではそれぞれ(基本)建築基準に満たせば好きな家が建てられます。そういう意味では、勿論、日本ではこだわった注文住宅の家も可能です。

一方、

▼アメリカは、こんな感じの家が多いです。*写真はダラス圏内の家
屋根の色から、外壁、煙突、緑、などほぼ似ていますよね。

これは、将来に渡って、環境や資産価値を保つためにもわざと建築業者は似たような家を建てます。

小学生の時、通学路を歩いて
日本の家を思ったエピソード

余談ですが、家にまつわるエピソードがあります。私は、子供のころ、小学校の通学路を毎日同じ道で歩いていた時、家を見ていてこんなことを感じていたのです。

小学生であった私は、ある日、通学路を歩いている途中、新築の家が建てられたのを見ました。。「ああ、ピンク色の家だ!面白い!!」と感じたのです。通学路の似たような家が続く中、ピンクの新築が登場したのです。

      以下の図はイメージです。

学校では、別の通学路から来た友達に、ピンク色の家の事を言いたくて言いたくてしょうがありませんでした。そして、学校が終わり、友達とそのピンク色の家を見に行き、何名かでその後何日も話題でした。

そのピンクの家の周辺の景観はさておき、そのような割と奇抜な家を敷地内であれば建築基準を守ってさえいれば、地域で例外はあるにせよ、日本では建てられることは出来ます。

しかし、アメリカではそのようなピンク色の家を建てることはまず難しいでしょう。なぜなら、景観を損なってしまうからです。それは、周辺の●●を下げてしまうおそれも大いにあります。(●●は後ほどご紹介)

住民も、色を近隣の色に戻せと言ってくるでしょう。所有者としては、自分の敷地なんだから、好きな事して問題ないじゃんと思うかもしれません。。。

しかし、アメリカでは●●を保つためにある理由があるのです。

勿論、その他の理由ですが、アメリカでは、開発会社が広大な敷地を大量に購入して、区分して、同様の家を大量にまとめて作った方が建築コストは下がりますのでそういった意味もあります。似たような家をかたっぱしから建てた方が、そちらの方が効率的ですからね。


↑プレイノの不動産。*真ん中は車がuターン出来る部分でカルデサックと言います。

↘開発会社による土地の仕入れと区画整理、そこに一軒家を建てていきます。

日本にはない不動産の透明性システム

アメリカでは、ZILLOWというアメリカ不動産サイト上では、屋根に現在の目安ですが、不動産価格が表示されています。日本とは違い、相場が出来ています。この家の相場はいくらだとか。日本では、近隣の相場や広さ、などあるいみ感的なところもあり、不明瞭で、不動産価格は業者任せでもあります。明確な理由が路線価などを除いて査定が難しい。

以下の図ですが、数字が書いていますが、相場の値段です。
例)310K=$310,000(3,100万円 1$=100円として)

単位のKは$1,000です。つまり、310Kとは、310×$1,000=$310,000。日本円で約3,100万円ということです。建物や内装などの価値で周辺でも値段にばらつきがありますが大方この一帯はだいたい相場があります。

全米でこの様な仕組みになっています。日本にもこういうのがあると良いのですがね。どこかの会社でこのZILLOWのアメリカの仕組みを作っていると思います。

▼日本では、碁盤目の住宅街や同様の家が建ちならぶ住宅街であればそれなりに環境や治安、そして資産価値などはある程度保てるのかもしれません。↓田園調布の綺麗な街並み。

日本でも郊外などの新興住宅地には整理されたエリア増えています。

▼アメリカはほぼ同じような家が続いてます。将来の●●を保つためです。

 

なぜ、このように、似たような家が続いていると思いますか?(近年では、都市開発で似たような家がある住宅街もあります)●●の部分です。

少し考えてみてください。

・・・・・・・

・・・・・

・・・・

・・・

色んな理由がありますが、まず正解は●●=資産価値です。アメリカの家は、資産価値を落とさないためにも、お互いが似たような住宅の元、時間をかけながら環境を良くして、家の資産価値を徐々に高めて行けるような仕組みとなっております。

そのため、ボロボロの家や庭の芝生がきちんと手入れされていないと近所からクレームや改善命令が出ます。ここをちゃんと手入れしてもらわないと近隣も困る。資産価値が下がっては困るということです。

アメリカ)HOA管理組合
という仕組みがある。

年々、資産的価値を上げていくためにも、周辺環境はよりよくしていかないといけません。そしてみんなで協力していかないといけません。

HOAという管理コミニュティがある地域では、そのHOA(Home Owners Assosition)という管理組合がしっかり周辺環境を守るために日々、草刈、ゴミ拾い、清掃、ペイント、修理など外側の部分を受け持ちます。

そのため、HOAに一か月に数十~百ドル支払う必要があります。この管理組合があるからこそ、長期にわたって資産価値をキープ&向上してくれるのです。遠隔投資の場合は、管理組合HOAのあるところもお勧めです。

境界があるから、その範囲内であれば土地の所有者何をしても良いという訳ではないのです。境界は勿論、その建物やその周辺の環境を気にするのです。

 

一軒の荒れた住宅があると、、、

もし、とある住宅街の中にポツンと1件だけボロボロの家があったとします。その後、ホームレスや薬を行う人が出入りして、悪臭や火災、などが起きれば、その周辺環境の悪化により、その区域の治安が悪くなり、それが拡大していけば、住みたい人も減っていき、行政は税金も納められなくなり、その付近の学校や施設、公園、道路などにお金が行き届かなくなり、学校区のスコアも下がり、益々悪循環に陥ってしまいます。

そうならないように、普段から周辺の環境を改善しておいて、資産価値が下がらないようにしておくことが大事なのです。

不動産価格も次第に下がってしまうと近隣の人たちは、住宅の資産価値が減っては、老後お金に困ってしまいます。

なぜなら、アメリカでは自宅は、若いころに購入して、数十年と時間をかけて老後の資産価値が上がったところで、家を元に、お金を引き出して老後の際に利用するなど出来るからです。

老後のことも考えると、住宅というのはそこに住む人の将来の財政にも影響が出るのです。

豊かな人生を送るため。
人生設計で、理想的な投資の手順

【アメリカ在住の方】:
もし、アメリカ在住の方でしたら、理想は、若いうちに多少無理しててでも住宅ローンで家を購入することだと個人的に考えています。なぜなら、住んでいるうちに資産価値が高まるからです。

適切なエリアで、比較的安い内に購入してそれをキープしているだけで資産価値が上がるからです。但し、適切な頭金(通常20%等)がない状態では開始するのは得策ではありません。場合により頭金数%でも住宅ローンは組むことが可能ですが、それ以外に、それなりにお金を確保しておく必要があります。

勿論、1軒の不動産価格が高い所を元に、2軒の物件を買われるという方法もあります。その2軒が同時に値上りすればレバレッジも効果大です。

もし、住宅ローンで購入し、後、何回か引っ越しをしながら、資産価値の高い家を最後に持ち、その家の資産価値が上がっていたところから、お金を引き出して、老後あくせく働かなくても不動産の価値からお金を借りて、好きなことにお金を使うなどして、過ごす人も多くいます。

【日本在住の方】:
もし、日本在住の方であれば、遠隔投資することになりますので、頭金は最低4割は必要です。こちらの動画でもお伝えしています。

しかし、頭金がアメリカ人より高めなので、将来の資産は、アメリカ現地の方が20%で購入されるより、シミュレーション上では多くの資産を築くことも可能です。頭金が多いだけに融資の割合に依存しなくてもすみ、資産構築が加速します。

「25年日米不動産比較 数千万円の差」詳しい動画はこちらから

結論から言いますと、日本からの投資でも、アメリカからの投資でもアメリカ不動産を投資する上では将来の資産構築には大きな差は無いと感じています。動画で説明しています。

違いは、頭金の多さ、少なさ、そして金利差ですが、日本からの投資は、頭金が多めのため、金利差も打ち消すくらいのパワーがあります。25年後、30年後の事を考えれば、金利差はそれほど大きな差は感じないでしょう。動画をご覧いただければお分かりになられると思います。

勿論、適切な価格で、適切なタイミングで購入することが前提ですが。それさえそろえば、将来の資産はみるみると増えていきます。

たった一軒でこの資産ですから、それが仮に2件だとさらに加速します。

最後に、

勿論、不動産投資は、ある程度のお金は必要になりますが、もし手付かずのお金が眠っているまたは、近いうちにお金が入る場合で特に資産運用を考えていないという方、アメリカ不動産を買うためにお仕事を頑張るという方は是非!

将来の年金代わりに資産構築の準備を気づいた時から進められることを個人的にオススメします。

投資は時間がかかるもので、早く動けば時間を味方にすることが出来ます。逆に、時間や複利の力を味方にすれば将来、アメリカ不動産があなたを守ってくれます。あなたの分身になっていざという時あなたを助けてくれます。

そして、最初から戸建てが無難で、これ一軒だけでも時間をかければ(長期hold)すればそれなりの資産は構築できる可能性が非常に高いということです。

素人の人でもリスクを抑えなながら資産構築が出来るのがアメリカ不動産です。もちろん、人任せではなく、最低限の勉強は必要です。そして、時間をかけて、アメリカ不動産の本質を自分で感じられ、そして経験を積むことが大事です。

将来、国が何とかしてくれるだろう
という精神は初めから無い方が楽

国や政府は将来あてになるか分かりませんが、年金、人任せ、政府まかせではなく、自分でこしらえる事(精神)が大事です。

もし、将来の年金代わりが年金とは別に出来れば、あとは、好きなことをして人生を楽しみませんか?

私は、アメリカ不動産やビジネスを通じて、豊かになった際には、ヨーロッパを中心に世界各国を回ったり、エベレストなどの山頂に登ること、全米を回る、飛行機を操縦すること、おいしいものを食べに国を回ることを計画しています。

 

最後に質問です!
さて、あなたは???

おそらく、あなたのゴールはアメリカ不動産を買うことや年金、資産構築ではないと思います。あなたのゴールは、親にもらった大事な命、やりたいことをやる!しっかりまっとうすることだと思います。人生充実させて楽しむ、幸せになるために生まれてきたのですからね!残りの人生、どうするか、誰とするか、何をするか??

答えは、すぐそこに!
あなた次第です!
( It’s up  to you! )

アメリカ不動産はあくまでも資産構築のツールに過ぎません。人生を楽しく、前向きにして良ければ幸いです。

今回の記事がお役に立てれば幸いです。是非、お友達にもプレナビをご紹介してくださったら幸いです。

今回は以上になります。
最後までご覧いただきありがとうございます。

<今回の関連サイト>------------

◆年金2000万円不足問題をたった1件のアメリカ不動産で解決させる。プレナビでしか言えないけど、日本国民に伝えたいこと。→ こちらから

◆アメリカ在住の方が北ダラス不動産を買える具他的目安は?
 →こちらから

◆プレイノ市ゾーニングについてはこちら

◆zillowという透明性のある不動産サイトはこちらから

 

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