【プレイノ】テナント付けにかかった日数公開(2回目)

↑こちらのデータは、不動産サイトZILLOWでのアクセス数です。詳細は後程!

前回は、テナント付のための全体像をお話させてもらいました。

今回の記事(2回目)では、

実際にかかった日数やデータを紹介したいと思います。

すべてリアルです。

もちろん、全ての物件には当てはまりませんが、

現在のプレイノの賃貸需要が少しは分かると思います。

では、スタートです!

まず、今回のテナント募集の時期は、

「8月中旬」

アメリカで8月中旬という時期について何を考えますか?

ヒントはレイバーデイが9月第1月曜日にあります。

 

そもそも、レイバーディとは?(Labor Day)

アメリカにおける「労働者の日」で、国民の休日です。

毎年9月の第1月曜日です。2018年は、9月3日の月曜日です。
アメリカでは、学校の新学期が9月からで、このレイバーディが終わると、新年度を迎えます。

ほとんどの学校の新学期が、レイバーディの翌日から始まります。
日本では4月が年度の始まりですが、アメリカでは9月が始まりなのです。

もし、お子さんのいる家族で引っ越しをするなら、

7~8月中旬くらいまでに終えているのがメインかと思います。

子供が夏休み中に、引っ越しを済ませます。

しかし、ダラス界隈では需要が高いため、時期が外れても大きな問題はないとのこと。

しかし、今回のテナント付けは8月中旬以降なので、
学校がスタートする9月の手前で引越し時期としては「遅め」

そのため、テナント募集のターゲット層が少し変わると思います。

・子供がいない家族

・引退後の老夫婦

・基本、子供がいない家族やカップル

・テナントに子供がいるとしても、学校に入れるのにまだ早い幼児のいる家族

 

また、ZILLOWでのデータの反応を見ながら
家賃を調整したいと思います。←ここが今回のポイント。試してみました。

まずは、相場より50$高い1750$で
ZILLOWにテナント募集をかけました。

ZILLOW登録して約1時間後の結果

・similar listing(薄い青色)は同じエリアの同じような物件、つまりライバルです。

・Your listing(緑部分)が登録した自己物件の数値です。

リスティングした1時間後の

・アクセス数は45

・お気に入り登録数4(SAVE数)です。

エリア内のアクセスランキングも出ます。

今のところ9位中、4位です。

ZILLOWにアップしてから、

▼登録から4時間後:アクセス95 お気に入り7 まで伸びました。

(日米で時差があり、かつ翌日にまたいだので集計上、多少数値が異ってます)ご勘弁を!

グラフから、イメージだけ読み取ってください。

 

▼登録から12時間後:アクセス142 お気に入り10

 

▼登録から24時間後:アクセス184 お気に入り13

アクセス数15に対して、お気に入りボタンを押してくれる人が1の割合です。

物件を見ている人が「お気に入り」に入れてくれないと次の段階の内見の見込みが低いです。

「お気に入り」数は、前向きに検討をしてくれる見込み客数だとお考えください。

今の時点では何とも言えないので、もう1日ほど様子をみます。

相場より50$家賃が高いという微妙な駆け引きです。

そして、

1日経ってみると、
アクセス数が結構良く、ライバルよりも圧倒的に勝っています。

この時点で、相場より50$高い家賃1750で行けるかも???と
思いました。

お気に入り数も多めです。

データ上、最初は、
15アクセスに1つのお気に入りが入りましたが、

13アクセスに1つのお気に入りのペース。

なかなか良いペースです。

データ上ではアクセス数やお気に入り数は表示されていますが、
実際、現場では何人が内見をしているか分かりません。

そこで、
専属リアルターに、
ZILLOWでは分からない内見者数を聞きます。

聞いたら、ZILLOWに登録して2~3日後で、内見者数は3組みとのこと。

●お気に入り数15に対して3件の内見者数です。

まずまずの反応です。

今回のこのケースですが、

アクセス数200で お気に入り数15 内見数3

アクセス数はあくまでも参考程度ですが、

今のところ、お気に入り数の中から2割ほどが内見してくれる計算です。(数値は変動します)

ーーーー

話を戻しますが、
現時点の内見者数3に対して、
1件でも決まれば家賃1750$でフィニッシュです。
予想通りです。

しかし、3件のうち、申し込みが無ければ、
家賃を下げることも視野に入れます。

この時点では、テナントが確定してないので、
まだ分かりません。

テナントが契約書を結ぶ際、

その最後のサインをしてもらうまで気を緩めることはできません。

【2日目】

ライバルが4名(件)いたのですが、
徐々にアクセス数を上げ、4位→3位→2位、そしてエリアの中で1位になりました!!

▼アクセス数が増え、ライバルとの差が出ると、ZILLOWから、

「Your listing is doing Great」という表示が出てきました。

しかし、注目を浴びてから、急にアクセス数が減りました。笑


まあ、1~2日目は目新しさもあり、
多くの人が見に来たのでしょう。

でも、家賃が多少高かったのかもしれません。

リアルターに内見者の反応を
教えてもらい、原因は何かを考えます。

今のところ内見者が3組の様で、リアルターからですが、

やはり、家賃が問題かなと。

相場からして、月50$高いですが、
固定費となる家賃にはテナントもシビアです。

そこで、ZILLOWのアクセス数が急激に減ったこともあり、
エリアの相場である1700$の変更をリアルターに伝えました。

果たして、月50$下げると、
申込みの反応はどうなるのか?

ドキドキです。

【3日目】

50$下げた1700の反応は。。。。?

50$下げたことで、アクセスは倍の反応です。46→99となりました。

注目度が上がりましたので、

上がったところで一気に決めたいところです。

9アクセスに対して、1お気に入りと
本気度が高くなりました。

1700$ー 家賃を適正価格にしたのか、値下げしたのかで反応が取れました!
これで決まればまだ良い方です。

アクセス数がそこそこ、あるうちにテナントを決めないと
ズルズル行ってしまいます。

1か月とか様子を見ていたら、その分機会損失となります。

長い目で見れば、その損失を取り返すのに時間がかかります。

そこで、ZILLOWに乗せたら、勢いで
早いうちに決めたいところです。

テナント募集してから、勝負は登録開始1週間以内です。

このまま決まることを願います。

家賃を低すぎても、高すぎても
スムーズに決まりませんので、

経験豊富のリアルターに言われた通りの
家賃で出すのがベターだと再認識させられました。

【4日目】

少し反応が悪くなりました。99→49→16 危機感が。。。

テナント候補がそっぽを向かないうちに、決めたいものです!

 

【5日目】

やっと、1件
申込みが入りました!

恐らく、登録してから4日目で決まり、5日目に連絡が来ました。

前半でかなりアクセス数とお気に入り数を稼いでいたので、

その中の方たちが1700$に対してのアクションを取られたのかと思います。

強気の家賃設定で、ずるずると行かなくてホント良かったです。

ZILLOWの1、2日目あたりのデータを見てから素早い決断が大事かと再認識させられました。

もし、ZILLOWのこのデータを見なければ反応がダイレクトに分かりませんでした。

そこで、いままでの沢山の数値やデータをまとめたものをお伝えします。

【最終結果】ここまでの集計結果をお伝えします。

▼ZILLOWアクセス数 463
▼お気に入り登録数 17
▼リアルターへ問い合わせ数 14
▼内見者数 11
▼申込1(1件目の方が決まりZILLOWをクローズ)
▼テナント募集してから決まるまでの日数:4日ほど

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

メインの引越しシーズンを過ぎる

8月中旬~下旬においては良かった方なのではないでしょうか?

ちなみに、不動産媒体ZILLOW以外の、REDFINtruliaなどは考慮していません。

*↑赤字の部分は各リンクに飛びます。

プレイノやダラス界隈での賃貸需要は盛んですが、

適正賃料や時期を大幅に外さなければ、2~3週間以内で決まるのかなと思いました。

ライバルを見ながら、ターゲットや戦略を決めて、短期決戦の方が精神的にも良いですね。

ところで今回、どんなテナントが入ったの?

あまり細かいことは言えませんが、

新しいテナントは、

20代の高収入の若いカップルとワンちゃん(SMALLサイズ)です。

サラリーがビックリするほど高いです。豪邸が買えちゃうじゃん。。。

1700$で借りなくても、、、と思ってしまいました。

しかし、家は3Bed2Bathですので、2人とワンちゃんで住むには
ちょうど良いのかも。

テナントにとってみたら家は
広すぎず、狭すぎずの丁度良い感じだと思います。

若いカップルのバックグラウンドも調べてもらい、
問題もなく、この若いカップルに決めました。

そして、他の情報としては、契約期間は18か月希望とのことで、
今からだと、再来年の2月いっぱいまでです。

【賃貸での出口戦略】とは?

不動産では【売却での出口戦略】は良く聞きますが、

私なりに、【賃貸での出口戦略】も考えています。

その点についても次回お伝えしたいと思います。

また、客付において自分のベストな方法をこっそりお伝えしたいと思います。

→追加&訂正)【賃貸での出口戦略】は投資的内容に入ってしまうので、

3回目の内容はまた機会のある時にお伝えしたいと思います。

そこで、すみませんが、いつもの感じの様に戻していきますね。

では、また次回お会いしましょう!

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