アメリカで成長が見込める都市の条件とは?【シリーズ3/3回】

今回はシリーズ3回目の最後で、
テキサスが将来成長する理由についてです!

ここで、早速質問です!
アメリカで、成長が見込める都市の条件をご存知ですか?

手を止めて、30秒だけでも良いので、少し考えてみてください!

TXはこういった分野に、昔から力を注いでいたからです。

正解ですが、アメリカで、成長が見込める都市の条件とは、
【強固な経済基盤】【環境】【教育】が主な絶対条件です。

成長する上で、子供を育てることも同じ考え方です。
①まず、ある程度ご家庭に経済基盤(収入や資産)がないと育てるのは難しいですよね。
②その子供に伸び伸び出来る環境を与え(広い家、庭、栄養、睡眠、勉強道具など)
③子供が小さい頃から正しく、良い教育を受けられること。子供が大人になったときの成長速度が違います。

重要なのは、だいぶ前からの「種まき」です。芽を出すためには、種をまく必要があります。

アメリカの都市で成長が見込まれる都市の絶対条件:
①強固な経済基盤、②環境、③教育です!

テキサスでは、①経済基盤、②環境、③教育分野 +αで④IT分野や⑤健康関連で、テキサス州はその多くを持っているのです。
つまり、昔から種まきをしていました。

①教育=全米でもテキサスには優秀な大学が多い。上位ランキングも入っている。北ダラスには学校区も良い。
②医療=昔から力を入れていた。全米でも優秀な病院が多く、これまた全米ランキングに入っている。
③「バイオテクノロジー」:「生命工学」「生命技術」とも言われ、生物及びその生物の持つ機能を解明し、その働きを我々の生活に役立てようとする技術を取り組んでいた。
④テキサス州は今や全米の石油生産量の4分の1を占める。
特に、オースチンやサンアントニオ、ヒューストンなどには多く埋蔵しており、掘削機がフル稼働しているのを目にする。ダラスでもそうですが、ガソリン価格がとても安いです。全米ガソリン価格についての記事はこちら
⑤アメリカでオーガニックスーパーと言えば、ホールフーズです。ロサンゼルスにも沢山あります。その発祥地がテキサス州オースチンです。ホールフーズだけでなく、テキサスにはオーガニック系の食料品が多く置かれています。

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以上、メインの5項目です。
特に、①の教育分野が成長の一番の大きな理由ですね。

教育分野に力を入れるエリアは、長い目で成功している都市が多いのです。
なぜなら、優秀な人間を育てるのには時間がかかりますが、優秀なところだと評価されると、良い意味で連鎖するからです。教育レベルの高いエリアで育てば、優秀な学生が優秀な大学に入り、地元の優秀な企業に入る。そして、地域に循環されるのです。

時間がかかりますが、優秀な人材が輩出できるとその後が注目される。短期的思考では決して、街や都市は発展しないということです。理由もなしに、いきなり街が発展することはありません。発展する街には、必ず中長期の都市計画があります。

例えば、誰もが耳にしたことがある、マサチューセッツ州のボストンも優秀な人材が集まりますよね。ハーバード大学など研究機関や教育機関。その優秀な場所から世界に多くの人材を企業に排出、目立つところでは、フェイスブック(他)なども生まれました。

昔から教育分野に重要視したエリアは結果うまく行くところが多いように感じます。(長期的視点で考えているのです)

ボストンもしかり、教育分野に比重を置いている都市は、比較的税金が高めです。そこで、テキサスは固定資産税が全米の中でも高いのは事実ですが、なぜ、高いかの理由があります。

まず、テキサスでは州税が無い代わりに、固定資産税が高めです。個人・法人所得税が無いかわりに、テキサスは固定資産税でやや高めに取って、その税金を教育分野(近隣の学校等)へ振り分けています。

税金を先生や子供にお金をかけれることが出来、学校区のランクも高くなり(短期的には上がり下がりする)、良い住人がそこに住みたがり、引っ越してきます。そうなると、子供を良い学校区に通わせたくなる親が増えて、家の場所で通える学校が決まるため、学校区の良い住宅価格はさらに上がるという構造です。そうなると、自然と物件価格が上がるのです。

よく、メンフィスとか固定資産税が安い州のCF重視の不動産を買う人がいますが、千差万別ではありますが、私は、どうかと思います。

なぜなら、メンフィスは一般的に、固定資産税が安い→市が(インフラ含め)教育分野になかなか力を入れられない→数年後、数十年後優秀な人が出てこない→研究機関や優秀な人がやってこない→学校区が良くならない→子供の教育のことで住もうとする人が来ない→不動産価値が上がらない。→さびれるか平行線のまま。つまり、キャピタルゲインなどはあまり期待できないということ。

ということは、アメリカ不動産の醍醐味であるキャピタルゲインがメンフィスなどではなかなか取れないのです。(CF重視で割り切る人は良いと思いますが、学区が8~と高いところもありますが、やはり全体的に治安は良くないので、高利回り=高苦労という方程式があります。遠隔投資している人が、テナントから日々悩まされる苦労に耐えられるかですよね。もし、CF命で、かつ精神的に耐えられれば良いエリアだと思います。私はモンスターテナントがいつやって来るか分からないので、耐えられないのでメンフィスは遠慮しておきます。)

その都市とほぼ真逆なのは、CA州のアーバインです。昔から教育や環境に力を入れた。→不動産価格がドンドン上がっていく→子供を良い学校に通わせたい→親子で住みたい→不動産価格の上昇となる訳です。良い循環に入ります。ただし、不動産価格が伸びきってしまったらそこに投資してもあまり意味がありません。伸びしろがある内が華です!

伸びしろ、つまり、キャピタルゲイン(またはホームエクィティ)の上昇。この威力はハンパないですよ。ご存知だと思いますが、アーバインが30年前には一軒家(3ベッド2バス)が20万ドルの時があったのですが、いまや85万$ですよ。もし、4ベッド2バスなら1億円超えています。過去のアーバインを見ても、昔20万ドルだった家にどれだけポテンシャルがあったかが分かります。昔、アーバインのポテンシャルを見抜いて、将来のアンテナを張っていたひとにはひと財産を築くというビッグボーナスを享受することが出来ました。

そういう意味で、
基本、CF重視、固定資産税が低めのメンフィス投資ではこういったBIGボーナスを享受できないのです。毎月のCFも良いのですが、サラリーマンでも同じですが、ボーナスを受けることがあなたの資産を一気に底上げしてくれます。

・「CF」重視型=利回りを追求
・「資産性」重視型=キャピタルゲインを追及

この2点を見て、

アメリカ不動産投資物語でも書きましたが、

公式「CFと資産性は反比例します!」

つまり、「CFが取れるということは、資産性が低い(上昇が見込めない)」
逆に「資産性が高いものは、CFが低いということです。」どちらもと言うのはなかなかありません。

しかし、私がオススメするエリアでは、どちらも取りやすいということが比較的高いと感じています。
NYやロサンゼルス、サンフランシスコ、シアトルなどの有名な都市ではもう、物件価格が伸びきってしまったので、どちらも見込みが低いと感じています。もし、どうしても買い時で買いたいのであれば、バブルが来て底値になるのを待つしかないと感じています。

話は戻りますが、資産性の高い物件(エクイティ上昇が見込めるエリア)でこのBIGボーナスを基に、次の不動産投資を準備しても良いし、(不動産を売らずに)益々資産を拡大することが出来ます。(この詳細はアメリカ不動産投資物語第2巻)

ちなみに、補足ですが、テキサス不動産の固定資産税は、アプレイザル価格(市が決める評価額)の2%は見積もってください。
この高めの税金が、キャピタルゲインUPの元(タネ)になるので、決して悪く見ないでくださいね。

将来のビッグボーナスのために、高い費用を払っていると思えば将来楽しみですよ。ビッグボーナスを受ければ、いままで払ってきた固定資産税などあっという間に取り返せます。

プレイノやフリスコなどの不動産についての見込み

よく聞かれます。
「それらのエリアでは数年前から不動産価格が上がったので、もう将来への見込みは低いですか?」と。

結論から言いますと、それは近視眼的な考えだと思います。この先、何十年と将来のことを知っていたら、現在がどういう状況下が分かると思います。それが分かっておられないのかなと思います。「木を見て森を見てない」と言うことです。

もちろん、数年前に購入した方が良いに越したことはないのですがそれは、当時、チャンスに気づいたかどうかの問題で、それを今、つついても意味がありません。たとえ、早く気づいた方でも、先駆者はそれなりにリスクがありました。本当に、プレイノやフリスコなど周辺が良いのかなんて、買ってみないと分かりませんでした。しかし、次から買いに来る方たちは、その先駆けの人々の様子を見れるから少しでも安心して見れるという意味ではリスクが減ったと思います。1番手や先駆者がいるので、その経験談を活かせば、これからの方はどうしてもリスクが減るとしか考えられません。

・早く動く=リスクも大きいが、その分リターンもあります。
・少し遅れて動く=数年間の経過を見れるのでリスクを減らすことが出来る、その分少しリターンは減るかもしれませんが、伸びしろがまだまだあるので、長い目で見ると、この数年間は大した差ではなかったと感じると後で思うと思います。

それよりも大事なのは、少しでも投資が可能ということであれば、バッターボックスに立つことが大事だと思います。結果は後から付いてきますので、ひたすらリサーチを続けるよりも、とにかく行動に移したものが強いということは事実です。

しかも、北ダラスは、今後も急激な伸びが見込めるエリアであることは間違いないので、そのチャンスに乗るか乗らないかだけの差になってくると思います。リスクはもう色んなサイトを見れば出尽くしています。リスクさえわかっていれば、あとはどう対処すれば良いのか見えてきます。

北ダラスは分かっている範囲で、2050年までは人口は上昇します。いまから30年で人口はかなり増えることがデータで分かっています。しかし、ブームからまだ数年しか経過しておりません。長い目で考えると、現段階では、トンネルで言うと、まだまだ先っちょに入った程度です。

ある不動産業者では、物件購入後、6~7年後に(減価償却を使い尽くした時期の)売却するスキームということがあるようですが、恐らく、その時になると、知れば知るほど、売るのが非常にもったいないということを知ると思います。これから上昇する手前の段階で、自ら芽を刈り取ってしまうと言うことです。10年、20年、30年と見越しているからこそ言えます。

だから少し出遅れたとしても、基本、1回でも多くバッターボックスに立って、ボールをしっかり見れば、勝てる可能性が高いのです。その未来を自分は数年前に既に知って、リスクを洗い出して、調べて、バッターボックスに立っただけです。

私は、当時、リアルにバッターボックスに入るときは、とても怖く、頭に豪速急のボールが飛んでくるかもしれませんし、球が速すぎて見えないこともあり、バットが折れる可能性もあり、とにかく、どんなリスクがあるか分かりにくかったので、入ったことも無いバッターボックスに入るときのあのドキドキ感は今でも忘れません。

でも、自分がいまからバッターボックスに再度、入るのなら、緊張もドキドキ感もないでしょう。なぜなら勝手(様子や仕組み)が分かっているからです。淡々と事務作業をするというイメージで、感情もなにも入らないでしょうね。やることをやるだけ。「はい、以上」みたいなイメージです。ほぼ、ストレートの球がくると分かっているので、あとは、バットを正しい位置に振り、正しいタイミングで当てるだけです。

まず、いまからの参戦でも、ヒットは必ずします。それと同時に、ビッグボーナスのホームランも数年後や数十年後狙っています。それが出来るのがトレンドである北ダラスなのです。調べれば調べるほど凄い材料がそろってくるので、それは自信を持って言えます。

今回の内容は以上です。

まとめ

1、将来、価値が値上がりするエリアの条件があり、それは、まず①経済基盤②環境③教育が良いエリアであること。テキサスでは、①経済基盤、②環境、③教育、④医療、⑤バイオ、⑥石油、⑦健康関連が強い。とにかく土台がしっかりしていて、揺るぎにくい体質でありつつ、教育や環境が良い。+前回の記事(実需が多いからリーマンショック等が今後来ても値崩れしにくい州であること)

2、「固定資産税が高いエリア=デメリットと考えてはいけない。」税率が高く、教育にも力を入れているところは伸びしろがあるということをお忘れなく!逆に、メンフィスなど固定資産税が安いところは伸びしろが少ない=資産価値上昇もまず見込めないことがあることを知っておくこと!

3、打席に立つことが大事、そして、客観的数値や分析により、自身が確実にヒットかホームランか打てるボールであることを見極めること(=エリアの選定、買い方など)

今回の内容は以上でした。
最後まで読んで頂きありがとうございました。

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