番外編)リアルな「北ダラスの経緯と将来」

今回は、以前予告でお伝えしました「北ダラスの過去と将来」についてお話したいと思います。
*まだダラスに行ったことが無い方へ、最後に素敵なお知らせがあります。是非最後までご覧ください!

私がマイクさんのMJM牧場に行き、マイクさんとアメリカ各地の不動産について語りあいました!

 
マイクさん&トラ        杉原&トラ
*共にマイクさんの牧場のご自宅にて

そして、マイクさんは、15年前の北ダラスから現在までの経緯をお話してくれました。

このブログでしかお伝え出来ない内容ですが、マイクさんは、不動産屋さんではないし、不動産業をされていない方からのお話というのがポイントです。私もマイクさんもアメリカの不動産業のライセンスは持っていないので、投資目線でズバズバ言いたいと思います。特に、マイクさんは、昔から北ダラスの街の様子を見られていますので、その移り変わりをご覧になっています。

アメリカ最後の秘境の州 テキサス


それでは、マイクさんと杉原の対談形式をお送りします!

◆北ダラスの成長経緯

「杉原」:マイクさん、ダラスに何回も訪れていますが、特に、ダラスの北のエリアは凄いことになりましたね!

「マイクさん」:そうですよ!まあ15年前からテキサスはアメリカ最後の秘境と言われては来ましたが、人口流入に拍車がかかったのはここ10年程です。その後すさまじいスピードで街が成長しています!

ちなみに、私の牧場はダラスのダウンタウンから見ると北東の方角にあり来るまで1 時間です。

「マイクさん」:15年前にニューヨークから引っ越して来て、その間ダラスには月に1、2度出かけました。

「杉原」:へーーー!!マイクさんはNYでも働かれていたのですね。すごい。カウボーイになるまでですか?

「マイクさん」:はい、NYで何十年もビジネスをしていました。その時は、NJに住んでマンハッタンまで通っていました。それから、コロラドにもカウボーイで生活をし、ダラスに引っ越してきました。

「杉原」:そこで、昔のダラスについて教えてもらえますか?特にいま成長がすごいですよね?

「マイクさん」:その当時は以下の図のように、「南ルート」経由での【国道30号線】を利用。(大昔はワイリーやラボンなどの78号線など)

「マイクさん」:途中の湖畔の街、ロックウォールの街の急成長振りには眼を見張るものがありました。

「マイクさん」:これは、しばらくしたら、もっと東の方面まで街が伸びてくるのは時間の問題だなと思ったのですが、15年後の今は、もっともっと東に伸びていました。

「杉原」:先日、ロックォール、行ってきましたよ。TXで、ハイランドパークに次いで、富裕層が住んでいる街みたいです。動画でも沢山撮影してきました!

「マイクさん」:しばらくして、牧場から西経由(マッキーニ経由)の州道380号線を行くとダラス北部に通ずることが分かり、そこからは交通量も少なかったので、専らその「北ルート(青380&緑75の部分)」を利用しダラス通いをしました。

◆北ダラスはマッキーニ市がの存在が大きい

「マイクさん」:またこの州道(380)から121号線(サムレイバーン道路/有料道路)へのルートは国際線であるDFW空港へのアクセスに最適だと分かりました。

「杉原」:そうなると、マッキーニという市は関所みたいなものですね。笑

「マイクさん」:その当時から【東プレイノ】は人気エリアだったのですが、まだ【西プレイノ】の地域に沢山の空き地がありました。

「マイクさん」:そして、アレンやマッキニーもまだまだ田舎だったのです。(いまは、とんでもなく多くの住宅街になっています)

「マイクさん」:フリスコに至ってはやっと、ところどころにコミュニティが
出来始めた感じですが、信じられないことに、まだまだ農地や牧場の方が遥か多かったですね。(笑)

「杉原」:信じられませんね!!いまフリスコはこんな感じですよ!

「マイクさん」:そして、ダラスに行く度にこのエリア一帯が目に見えてどんどん開発されて行くのが分かり、都市が成長すると言うのはこう言う事なんだと体感した訳です。

◆北ダラスの将来

▼北ダラス、成長のイメージ図:綺麗な道路に、立体的なフリーゥエイ。柱にはテキサスの★マークが入っています。フリーウェイごとに柱の色も違います。

「マイクさん」:両面通行の道(片側一車線)が片側二車線に拡張され、ある日突然、農地の片隅にコンビニ兼ガソリンスタンドができあがってました!!!

▼道路が出来る前の様子(今回、カーナビにも出ていない道路が沢山ありました)

「マイクさん」:そして、牧場の一角に巨大なスーパーが出現、また病院なども建てられていったのです。

しかしレジデンスは一向に開発される様子は無かったと思いきや、ある年から一気にあちらこちらで開発が始まり気がついたら、あっと言う間にそれらの空間にレジデンスが建ち始めたのです。

その当時、東プレイノ(いまのダウンタウンプレイノ)に手頃な一軒家があり、ダラスによく出かけるので【牧場】と【プレイノ】の2つの居住生活も悪くないなと思い、一軒家の購入寸前まで行きました。
どうせなら新築と比較してみたいと思い探しましたが東プレイノ(上記の緑枠部分)は既に出来上がった街で、新築の物件はあまりありませんでした。

丁度その頃、プレイノの北に位置する「アレン」や「マッキーニー」に少しずつ活気が出始めた頃でした。赤枠

イメージ図:マッキーニの家はデカい。庭が広い。間取りは4Bが多い。家族4~5人向けである。

「マイクさん」:その辺りを色々物色した結果、州道75号線と州道380号線が交わる「マッキーニー」が交通の便も良く、ダウンタウンの風情は古き良きアメリカそのものだったので買うのなら「東プレイノ」ではなく「マッキーニー」だと決めました。

「杉原」:マッキーニで大正解でしたね!!!プレイノは一般的には良い治安ですが、75より東にあるダウンタウンプレイノ(東プレイノ)は治安がいまいちなので、マッキーニは良いですね!!!さすが、不動産購入の感性をお持ちですね。

現地に来てみないと、そういう感覚が分かりません。本やネットだけの情報ではどうしてもそういった雰囲気というのが分かりにくいです。だから、何度も視察に行って肌で感じてきました。一度でもエリアに行けば、後で、どんな場所かの目安は付きますからね。

「杉原」:マッキーニは新興住宅街で、家が大きくて、庭が広いので、プレイノよりもこちらの方が良いかなと思ったことがありました。(同じ値段でも、プレイノは3ベッド・方やマッキーニなら4ベッドしかも築浅)。正直、どちらを買おうか迷いましたが、ある日、プレイノに良い物件が見つかったので、結果、プレイノにしました。

「マイクさん」:マッキーニで、あちらこちらに新築のレジデンスが出来始めた頃でしたが、そのうちの一つに格好の家があり、200軒くらい建つ予定のコミニュティで、まだまばらで30軒くらいしか建っていなかったですが、そこに一軒家を購入したのです。

以後、ダラスの家に通う度にあちこちの地所の看板が【売地】から【購買済】になっているのを見て、そのスピードに驚いたものです。

「マイクさん」:そうこうしているうちに、一軒家を購入したマッキーニーが全米で最も住みたい街の、トップに選ばれたのです。そして数年後はアレン(スポーツが盛んな市)もそのリストの上位に入りました。

「杉原」:すごいですね!北ダラスでは特に、プレイノ、フリスコ、マッキーニ この3都市はNo1とかが多いですね。鉄板エリアです。

◆アメリカ不動産の醍醐味とは?

「マイクさん」:今までの在米生活中に個人で物件を7回程、売り買いましだか、自慢ではありませんが常に譲渡益の恩恵を受けて来ました。

「杉原」:さすがアメリカ!人生で7回も家を売買したのですか????日本は一生住むつもりで買うので人生で売買は1~2回くらいがほとんどでないでしょうか?ライフスタイルの変化もあるはずなのに、一度買ったらそこに住む(定住)人が多いので、いまだに、30代くらいの若い婚姻したカップルは、新築は人気で、中古は敬遠されがちではないかと思います。アメリカには、「1031エクスチェンジ」という制度があります。日本にあったら良いのにと思いましたね。


*解説:「1031エクスチェンジ」という(法律)制度:Chapter-1031は自宅の価値が上がって、次の家を購入するとき、前の家を売ったときの売却益にかかる税金を先送りでき、新しい家を買うことが出来るのです。分かりやすく言うと、藁しべ長者の様に最初は小さな家でも、(基本、アメリカの家の価値が上昇するため)数年経ってから、家をより高いのに交換するごとに、年々、家が大きく(資産が増える)なっていきます。

例えば、アメリカの郊外で初めて1500万円で買った一軒家が、10年後、2500万円になって普通は売却して1000万円の売却益(税金)が本来発生するところを、この1031エクスチェンジを利用することで無税(買い続ければ永遠に先延ばし)にしつつ、次に、500万円を追加して3000万円の家を買い、

その家が数年後、5000万円で売れ、さらに、6000万円・・・・・と(ロケーションをしっかり抑えれば)値上がりします。最初は1500万円の家が、信じられないですが、20~30年後に、6000万円とかに増えているのです。(CA州のアーバインが良い例、20年前は2000万円、いまはもう1億円レベルです。)

それが「THEアメリカ不動産」の仕組みなのです。日本では絶対に味わえない恩恵であります。そこに気づいたら。。。。(勿論、この1031を使える人の条件はあります。)

つまり、今回の例だと、1500万円(頭金20%の300万円とか)→2500万円→3000万円の家購入→5000万円→7500万円→1億円・・・つまり、正しい条件さえクリアすれば、最初の300万円が数十年後、1億円とかも不可能ではない訳です。日本の税法上・法律上では基本無理。

アメリカの不動産では、日本と違い、年々、資産価値は上昇すること、これは多くのアメリカ人にとってはもはや常識と考えられています。そこが大きな違いです。どちらがふさわしいかは、その人のやり方次第ですが、気づく人は気づき、そうでない人は日本不動産を買い進める。

そのため、アメリカ人は若いうちに、安くても良いから、家を購入して、老後には数千万円~数億円の家が残るというのはとても自然な事なのです。それがアメリカなんです。貯金をしなくていいんです。家が貯金(資産形成)をしてくれるので。しかし、残念なことに、日本の不動産で資産形成は難しいのです。なぜなら、木造なら、築22年後には建物価値が0と負動産となり、到底考えられませんが、それが事実なのです。日本では、昭和の時、景気を押し上げるため、不動産業界や、建設業者をもうけさせるために、政府が木造なら築22年で建物価値を0にすることで、また作る(スクラップ&ビルド)という仕組みがあるとも聞いています。

その点では、日本が異常なのです。新築ばかり建てて、中古が流行らない(例:シェアは新築8割:中古2割)。サラリーマンに沢山の新築で35年の住宅ローンを組んでもらい、景気を底上げする。。。一方、アメリカ不動産では新築の割合が少なく(例:シェアは新築2割:中古8割)、中古住宅は価値が年々上昇します。むしろ、新築というのはそんなにWELLCOMEではありません(新しいだけに何か不具合が出るかもしれないなどあるため。中古ならすでに誰かが使用しており、家の中で大きな問題が無いということで安心するようです。)。

◆アメリカ不動産で資産形成可能!

金融機関やそこそこの貯金があり、これを利用する人が可能であれば、それを利用しない手はありません。つまり、アメリカに1件でもあれば、時間の経過とともに、自分の資産は増えていくのです。そういう物こそ本物の資産と言えます。自宅もやり方次第ではありますが、アメリカの家が勝手にあなたの資産を増やしてくれるのです。信じられないと思いますが、私もそれを体験しています。

(資産構築、アメリカ不動産の仕組み、日米不動産投資についてさらに詳しく知りたい方はアメリカ不動産投資物語でご覧いただけます!→『アメリカ不動産投資物語』

◆北ダラスが成長速度を上げたターニングポイントとは?

では、マイクさんとの話に戻ります!

「マイクさん」:そして、その次は「121号線」通称【サムレイバンハイウェイ】の道沿いの急成長振りです。
*以下の画像では「レイバーン道路」で表記しています。

▼マッキーニーからDFW(空港)に伸びるその高速道路が開通した瞬間その道沿いが一気に開発されて行ったのです。

「マイクさん」:そしてその「サムレイバンハイウェイ」と「ダラスノーストールウェイ」の二つの高速道路の交差する地点にトヨタは(半世紀も住み慣れたカリフォルニアから)北米本社を移したのです。
「杉原」:点と点が線になりましたね!「サムレイバンハイウェイ」と「ダラスノーストールウェイ」が交差したところにトヨタは狙い撃ちをしたのですね。流石、日本の車の会社だけあって、交差点の広大な角地を買われましたね。

「マイクさん」:そして、続いてあの「NTTデータ(北米本社)」もトヨタの隣に引っ越ししたのです。

「杉原」:テキサスは電気代がCA州の半分と聞きましたが、サーバーなど電力を沢山使う会社にとってみたら好都合ですね。

「杉原」:ところで、日本を代表する巨大企業が何故にこの地域に本社を移したのか、
それは既に色々な本で語られているから敢えて説明の必要はないでしょう。

なぜトヨタは引っ越したのか

◆なぜプレイノの「レガシエリアー」にトヨタや本社機能がやってくるのか?

●簡単に言いますと、これです↓ 『まとめ』
・税金面(個人所得税・法人所得税がかからない)
・アメリカの中心に位置する(ハワイやアラスカを除いて飛行機で基本4時間以内で国内どこでも行ける)
・環境の良い住宅地(従業員の方が治安の良い場所で生活できる)
・大きくて、築浅、価格の安い住宅に住める。CA州では味わえない、立派な家。広い庭、空気が良い。渋滞が少ない。
・従業員に生活の質向上を提供できる都市である。空気が良い。水道水が飲める。
・日系スーパーや美容院もある。日本語でも生活できる。
・ダラス都心にも一本ですぐに行ける。
・広い土地があり、大規模に確保出来て、土地値がまだ安い
・まだ物価などが安くて、アメリカ最後の秘境だからポテンシャルが高い。

・国際線/国内線まで1本、15分くらいで行け、会社のプライベートジェットがあれば、空港でも待機時間がほぼ要らず、本社から5時間以内にアメリカのほとんどに行けてしまう。

「マイクさん」:この辺り(プレイノ等)はダラスの副都心というか、
そのうちダラス圏内で最も活気のある地域になる事は間違いないでしょう!!

ダラスの広大な土地の広がりを思う時、この都市の成長性は半ば無限大に近いものがあります。

目下、ダラスフォートワースメトロへの人口流入は過去10年全米一となっています。
しかも興味深いのは、そのうちの半分以上がアメリカ(国内)以外と言う事です。

「杉原」:そうですね!ダラスのみならず、お隣にフォートワースがあるので、W効果です。
フォートワースの規模はダラスほど大きくないのですが、この2つの都市にパワーがあります!

「マイクさん」:それはまた、ダラスフォートワースメトロがアメリカ国内はもとより、
世界中から注目を浴び出した証拠でもあります。

◆世界のダラスへ!

「マイクさん」:半世紀後、ダラスがニューヨークに代わり
【世界のダラス】と呼ばれる日が来ると思えるような成長速度なのです。

「杉原」:このまま行くと、とんでもないことになりそうですね。
リーマンショックの時でさえ、住宅価格はビクともせず、ほぼ下がりませんでしたね。
(LAやアリゾナ、ラスベガス、サンフランシスコなどカリフォルニアは急落していました。)

マイクさん、詳しいお話ありがとうございました。

「マイクさん」:今後の北ダラスがたのしみですね!

以上マイクさんとの対談でした。

◆ダラス、2020~2050年の間は凄いことになる(統計学者)

この様に、マイクさんは、15年前から北ダラスに住み、不動産を買い、北ダラス界隈のことについてご存知で、年々街の成長を感じていたのです。15年前というと、2004年。不動産価格も相当安い時期でした。

いまはそこそこ、値上がりしましたが、10~30年の長期スパンで見ると、まだまだ半分も行っていません。2020年くらいでやっと半分の折り返し地点です。そこから、すごい勢いで急成長します。自分は、そのトレンドという波を見つけてしまいました。

アメリカは様々な都市で成長をしておりますが、これほどの大きい波は、生きている間にそうそうないと思います。ダラスのポテンシャルは『アメリカ不動産投資物語(2巻・後半)』にたっぷり書かせて頂きました。

◆今のテキサス(ダラス)は1980年代ころのロサンゼルス

その後のロサンゼルスの成長具合はご存知だと思います。

ロサンゼルスに少しでも詳しいなら、そんなあなたに質問です!
いまから1980年代のロサンゼルスに戻れるならあなたは何をしますか?

全米でももはや、昔のロサンゼルスと同等、またはそれ以上になる州や都市は早々出てこないのではないかと思います。

現在、一軒家(3ベッド2バス:3LDKの様な感じ)で65~100万ドルするロサンゼルスのトーランスやアーバインという街も最初は、新築で10万ドル後半、20万ドルという規模の家だったのです。それが、20~30年経過した今では、とても手が出せないくらいの価格(4ベッドで平均1.05億円)になっており、当時、先見の明が無いと正しい選択が出来なかったのです。

テキサスはアメリカ最後の州と言われるくらい、ホットでトレンドの波が来ています。統計学者が算出したデータを見たらビックリです。それを見たら、これは凄い!と感じました。コリン郡は特に全域に人口が集まります。

以上、番外編:3回目の終了になります。

今回の記事を読まれて、こんな熱い!!!北ダラスに行ってみたいと思われた方もおられると思います。そこで、最後にスペシャルなお知らせがあります。最後までご覧ください!!

◆【最後に、スペシャルなお知らせ】

【特に、こんな方にオススメ】:
・投資やビジネス目的の人
・今までダラスに行かれたことが無い方、
・時間が無くてダラスになかなかいけない方、
・(現地での時間を有効活用するため)ビジネス展開したい人の事前リサーチのため
・アメリカに行く、まとまった時間が取れない方、

・みんなのスケジュールが合わない方、
・行きたいが、一人で行くのが億劫な方、
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・既に何回か行かれた方でも、もう一度街の様子を見たい方、
・旅費がかかるので敬遠していた方、
・ダラスの最新事情を知りたい方、
・今年か来年に、出張に行かれる方、
・これから行くが、事前にダラスの予習をしたい方(実際に行くときに満足したい方)
・セカンドハウスが欲しい方!
・引越しの検討材料として

・その他。


*北ダラスについての「レポート&動画集」があります。動画を再生してご覧になるだけで、テキサスに行ったような雰囲気になれます。もし興味がある場合はご連絡ください。【北ダラス レポート】(有料)の詳細をメールでお送りします。興味がありましたら、まずは、ご連絡ください。→ planoplanonavi@gmail.com 杉原

▼内容1:【北ダラスレポート】(テキスト&画像)25ページ程
【調査項目】:気候・交通手段・物価・不動産・大学・義務教育・暮らしやすさ・人種・日本人数・ショッピングモール・オススメレストラン・スーパー(店内の様子、物価など)OPEN予定のレストランの現場・街や外の様子・人・健康・自然・モノ・治安・物価・注意点・レンタカーを借りる際の注意点・DFW空港・DAL空港・モンキーガレージ・蒸気機関車(BIGBOY)・現地であった方のお話・現地AIRBNBの様子・家の広さ 他

・感じたことをそのままレポート ・今後伸びるエリア ・オススメエリア ・穴場スポット ・ビジネスチャンスの場所とは?

   

▼さまざまなポイントに行きました。緑のピンが刺さっている9割以上は実際に行きました。対応可能な範囲でメール相談も承ります。

▼内容2:【おまけ-動画集】赤丸のエリアに行き、沢山撮影しました。合計100本ほど動画があります。
私が車に設置した固定カメラで動画撮影をしました。(注意:4Kなど高画質ではありません。普通レベルです)
*PCでのみ視聴可能で、スマホでは見れません。スマホしかお持ちでない方はPCをご用意ください。

 他


旬なエリアについてもございます。値段・詳細等はお問い合わせください。

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もし、こちらの【北ダラス・レポート(テキスト/画像/動画の3点セット)】(有料)に興味がある場合はご連絡ください。
詳細をメールでお送りします。

以下のメールアドレスまでご連絡ください!
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件名:「北ダラスレポートについて」
連絡先: planoplanonavi@gmail.com 杉原
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