素晴らしい対応をしてくれる管理会社の話

先日、高額所得層の方から、コンサルティングの相談依頼を受け、プレイノやフリスコに物件を買いたいという相談を受けました。このような相談は多々あるのですが、家を買うのはお金さえあれば簡単です。しかし、買ってからは「管理」が大事ですよ!とお伝えしました。管理会社というのは、お金ではなかなか買えないのです。

いくらお金を積んでも、ダメな管理会社だと金食い虫になるか、物件をダメにしてしまう場合があります。そのため、物件を生かすも、殺すも管理会社だと感じています。そこで、今回は管理会社について事例を元にお伝えしようと思います。

アメリカ不動産において、「素晴らしい対応をしてくれる管理会社」「そうでない会管理会社」があります。日本在住の方には大げさと思われるかもしれないですが、アメリカでは管理会社は「天と地」くらいの差があります。

*ちなみに、過去に書かせて頂いた記事:「良い管理会社とは?」もご参考までにどうぞ。

何か月間、言い続けても全く動かない管理会社、一方、何か言ったらすぐに動いてくれる管理会社もあります。私は、賃貸物件は管理会社にほぼお願いしており、北ダラスの物件に何かあれば、管理会社から連絡メールが入ります。

そこで、今回、管理にまつわる案件で、管理会社からここ最近、3件の連絡が来ました。具体的案件です。参考までにご覧ください。

▼事案1【保険料の更新についての連絡】

結論を言うと、ここまでしっかりやってくれる管理会社に満足しております。しかし、他の方に聞くと、管理会社からはそっけない返事、管理会社に連絡しても返事が無いなどで、本当に管理や面倒をしてくれているのか分からないという方もおります。

もし、安心できる管理会社にお任せしていると、修繕や請求書など、「お金が発生しますよー」という本来は嫌なはずのメールなのですが、理会社さんが素早く、まじめに、丁寧に対応してくれているのを分かっているため、その連絡が入るだけで嫌な気持ちにはならず、逆に安心します。適度に何かが壊れては、その都度適切に判断して修理してもらえるからです。

例えば、私が、火災保険や家電保険などの更新時期などいちいちメモしていなくても、管理会社さんの方から、1か月過ぎ前くらい前から「●●保険」が▲月▲日に切れます。更新する際は●●$かかりますよ~というアナウンスが来ます。

その時のお話です。Line形式でお届けします。


管理会社A
物件の火災保険見積を保険のブローカーより受け取りましたので、ご連絡差し上げます。4月15日に、火災保険の満期を迎えます。添付をご査収下さい。
杉原
連絡ありがとうございます。もう1年に1回の火災保険の時期になりましたか。この1年間、大きなトラブルもなく良かったです。
管理会社A
こちらが相見積もりです。
杉原
前回は、年間保険料で1,210$だったのですね。自分でも忘れていました。期日が1か月前なので、支払期限を教えてもらい助かっています。更新時期など自分で把握するのを忘れており、管理会社がリマインダーをしてくれるのはホント助かっています。とにかく、管理の面ではストレスが一切ありません。
管理会社A
現行の保険料は年間$1,210でしたが、更新での保険料は$1,398とかなり値上げが大きかったので、ブローカーに見積りを依頼し、同じ保険会社ですが、違うプログラムの保険で$1,099の見積2を受け取りました。お安い方の見積2の内容で更新手続きを進めてよろしいでしょうか。ご教授下さい。どうぞ宜しくお願い致します。
杉原
そうなんですね。では、見積2の安い方でお願いします。
管理会社A
了解です。それでは、今年の保険料1,099$、これで進めたいと思います。
杉原
よろしくお願いします。

以上

この様な感じです。数回のレスポンスで終わり。これぐらいのテンポだと心地よいです。そこで、今回まとめると、昨年支払をした時の保険料は、1210ドルでしたが、今年は値上がりして、1398ドルになりましたが、管理会社さまのご提案、アドバイスにより種類は昨年と違いますが、内容は大きく変わらず1099ドルの安めの保険に入ることにしました。

火災保険は年に何回も使うことがありませんので、火災にあったり災害に遭うことも少ないので、あまり手厚くしないことにしました。ここ数年、3-5月の雹とかで屋根も大きなトラブルもなくて助かっています。補償内容はほぼ同等だそうで、保険ブローカーによりますと現在の市場の平均値上げ率は8~9%だそうです。←別件ですが理由が気になります。

こんな感じで毎年の保険料について相談をしていただけています。本当に助かっています。いまの日系管理会社ではなく、アメリカの管理会社だったときは、もう提案すらしてくれず、おそらく付き合いのある修理業者や保険屋さんだったと思います。そこにふるだけ。

私は、日系の管理会社から連絡が来る度、

「そうか、そろろそか~自分でも忘れていたやつだ。。」

「もう1年、そんな月日が経つのか。。。」

「今回は、何事も無くて良かった。」

「前回は、確かこんなことが起こったよな。。。」とか1人で思いふけています。

もし自分で一つ一つ期限などを把握していたら、他の事が出来なくなってしまいます。全部といっていいほど細かく管理してリマインダーまで頂いているので、安心しています。そのため、管理会社からメールで連絡を受けて、メールの内容を読み、30分以内に管理会社に、「はい、それでお願いします!」という回答が殆どです。

一方、管理会社を比較するためにも、

【面倒見が良くない管理会社?の例】を見てみましょう。同じ案件で言うと、んな感じです。

↓ ↓ ↓

面倒見が良くない管理会社B
今年の保険料は多少高くなりまして1,398$になります。特に問題がなければこれで進めたいと思います。以上

 

面倒見が無い管理会社からはこんなイメージです。こういった管理会社は、多くのオーナーにこの様な作業的な連絡をしているのでしょうね。内容は約2~3行+α。前回の保険料はいくらいくらでとか、提案もなく、非常に簡素的で事務的対応です。良い提案や前年度のことなど情報はほとんどありません。アメリカでは、こういう管理会社が実際には多いと思います。

冒頭にもお伝えしましたが、「素晴らしい対応をしてくれる管理会社」「そうでない会管理会社」があるとお話しました。大げさと思われるかもしれないですが、この様なやり取りを見ると、管理会社と言っても天と地くらいの差があると分かると思います。参考までにどうぞ。

▼事案2【ホームワランティ(家電などの保障)について】

ホームワランティはエアコンや家電製品の修理を一律のサービス料金で行う、補償サービスです。
それについての連絡が管理会社から来ました。その時のことです。

管理会社A
お世話になっております。ホームワランティが8月12日に満期となりますので更新のご案内を差し上げます。添付をご査収下さい。1年更新料金は648ドル、1回のサービス料が$75となります。この1年間では4回使わせて頂きました。
杉原
今年は4回も使用したのですね。年間家電保険料648$+75×4回=年間948$ですね。家電保険に入っていなければ、数千ドルかかったでしょうね。
管理会社A
ただ、エアコンや湯沸かし器の修繕などは高額になる可能性が高いので、そちらが補償範囲内ですとワランティは有益です。このようなこともご理解頂き、更新をご検討頂き、ご教示下さい。どうぞ宜しくお願い致します。
杉原
今年も更新お願いします
管理会社A
了解しました。

いつも、管理会社とのやり取りはこんな感じです。この様に、待っているだけで連絡が入り、【YES】【NO】または何かを伝えるだけで全て行ってくれます。本当に、助かっています。

通常、アメリカ不動産の管理では、この様に、管理は不動産賃貸では超重要で、管理会社がよからぬことをすることもあるため、オーナーは「管理会社の管理」をすることが必要な場合もあります。以前、アメリカ現地の管理会社にお願いしていた時は、テナントからの家賃を管理会社でプール(何か月も貯め込む)していたこともありました。

振込がいつもの時期に無いので、すぐにおかしいと分かりましたが、まだこれはマシな方です。酷い管理会社になると、オーナーが遠隔投資と分かると、本人にはばれないと思って、まだ壊れてもいない家電の修理が必要だと言い張り、新しい家電を買わせ、古い家電を盗んでしまう管理会社もいるようです。

また、エアコンの室外機などの相場価格も知らない人は、いくらか高めのものを買わされてしまうといったケースもあります。そういう管理会社だと、毎月、見張っていないと何をしてくるか分かりません。

日本の方だと、日本の管理会社は悪いことはしないだろうと思い、海外の管理会社もしないだろう。ましてや訴訟社会のアメリカだから。。。。まじめにやってくれるだろうと感じてしまうこともありますが、アメリカは管理会社次第では、とんでもない会社があります。かろうじて私はとてつもない管理会社をこの目で見たことはありませんが、全員が良い人ではありません。

管理は不動産という資産を守るためにとても必要なのです。
対応が良くない人に管理に任せるということは、自分の資産を削っているようなものです。

例えて言うと、自分の子供を、少し変な大人に面倒を見てもらう、しかも遠隔地で、と思うとどうでしょうか?

気持ち悪いですよね。

かといって、良い管理会社で相場よりも高い管理費の会社もどうかと思いますよね。アメリカ現地での目安の管理費は5~8%、日本人による日本語サポートなど手厚いところだと10%が相場ではないでしょうか?(管理数が多いと場合によりは3~5%など)

そして、不動産を買う場合は、ロケーションや環境を買うと言いますが、

管理の場合は、管理体制(管理人)を買うと言っても良いと思います。ただ、少なくとも現地の管理会社での%などは把握しつつ、それでも良い管理会社を見つけるのが良いと思います。

そして、「投資=買ったあとは全て管理会社にお任せ」という様に全てを任せるのではなく、購入後も、自分で知識や経験をつけることも大事です。

不動産というのは実物資産であって、大事にすべきものなのに、買ったら終わりと管理をおろそかにしている人がおります。しかし、買ってからの方がはるかに大事で、将来長い目で考えると、チョコチョコ大事に直す(維持する)方が結果長持ちするという法則があります。管理会社選びは非常に大事です。管理会社について相談があればご連絡ください。

▼事案3【(テナント更新時)家賃相場の提案をしてくれる。】

また、テナントが更新まじかの時期に、適正相場家賃も調べてくれ、さらに提案してくれます。こんな感じです。

管理会社A
また、今のところリース更新されたいと仰っています。更新まではまだ早いですが、賃料相場を調べましたので、添付をご査収下さい。相場は$●●●●程です。現在の賃料は$●●●●ですので、1年更新の場合、$●●●値上げの$●●●●で如何でしょうか。支払いの良い問題のないテナントさんでしたら、長く住んで頂くことが重要ですので、$●●●くらいしかお勧めはしません。
管理会社A
周辺物件の家賃相場リストはこちらです。ご覧ください
管理会社A
杉原
周辺データありがとうございます。比較する際の検討材料になります。検討した上で、管理会社さんの当初のご提案通り$●●●●でお願いします。
管理会社A
了解しました。これからテナントにお伝えします。

今回では、テナントのリース契約終了1か月前には(同じ地域の同等の間取りで、相場家賃を調べて頂き)、市場の状況を読んで、提案をしてくれます。管理会社Aは、まるでコンシェルジェの様で、非常に助かっております。

(脱線)管理で少しでも心配を減らす点で究極なことを言うと、どの管理会社がサポートしても困らない(良いエリアの)物件を買うことです。良い物件とは、例えば、治安が良くて、テナントの質も悪くなく、修繕があまりかからない家、等の管理会社としても面倒がかからない物件を買い、良い管理会社にお願いすることです。どんな管理会社が対応してもそつなく出来てしまう良い物件だとベストです。

そこで、参考までに、【物件】と【管理会社】の関係を簡単にまとめてみました。

【物件】と【管理会社】の関係

1、良いエリアの物件を買い、良い管理会社に任せる=これが1番BEST
2、普通の物件で、良い管理会社と出会うことが出来ればBetter
3、治安の悪いエリアの物件で、普通以下のサービスをする管理会社→微妙。どちらも良くない場合です。
トラブルの多い管理会社の人や会社の方針をそうそう変えることは出来ません。

せめて、1か2に持ってこれたら良いと思います。

そして、長い目でアメリカ不動産投資で大事なのは、こう思います。

良い物件(定義は人それぞれ)を手にし(Buy)、良い管理体制で大切に育てられつつ、たっぷりの時間(長期Hold)をかけることです。それが将来、大きなキャピタルゲインという花を咲かせてくれます。

【今回の記事まとめ】
・アメリカで良い管理会社と、そうでない管理会社には雲泥の差があること。
・良い管理会社は、自分ごとのように接して考えてくれる。面倒見が良い。良い提案してくれる。投資家目線が入っている。
・スケジュールや期限、会計(支払関係)、システムがしっかりしている。担当者が良い人が多い。
・個人的に、管理会社が日本語サポートであれば管理費は家賃の8~10%くらいが適正かと。安すぎず、高すぎず。
・「高利回り=高苦労」:安い物件は治安の問題があり、入居者も何かしら訳ありの方が来て何かしらのトラブルを抱える傾向。
・「良いエリアの良い物件」で「良い管理会社を付ける」のが一番である。良いエリアでない場合は良い管理会社が不可欠。
・「適正な物件×良い管理会社×長期保有(時間かける)」=花を咲かせる!

以上

もし、プレイノや北ダラス周辺で(投資用・ご自宅・セカンドハウスなど)不動産をお探しの場合は、プレナビのお問い合わせまでご連絡ください。ご希望の物をお探しして、素晴らしい管理会社、そして信頼の出来る会計士、その他、私と同様の方法でご紹介いたします。実際、自分自身がプレイヤーとして投資し、良い管理会社を付けてからは、非常に順調です。アメリカ不動産投資に興味があればご連絡ください。

*併せて、投資家マインドのエッセンスが詰まった、ワクワク学べるストーリー形式の、
日本初『アメリカ不動産投資物語(1&2巻)』も是非ご覧ください!将来、日米での不動産投資を少しでもお考えの方にオススメです。

関連記事

  1. レガシーのShake shackにはもう行きました?

  2. 西鉄×三菱 建設中【レガシーセントラルアパートメント】へ行ってきました。

  3. 15年後のプレイノは今のアーバイン

  4. 保護中: 2018年度 1年間のリアルな修繕費&その他。どれくらいかかったか?↓のURLを…

  5. プレイノ市は東京の●●区の人口と近い!

  6. 【法人編】北テキサスへ進出する5つの理由!&進出する日系企業一覧

  7. トレジョ。大人でもケンカをしてしまう位のチョコクッキーあります!

  8. プレイノ、日本人美容師がいるヘアサロン(美容院)はたったの○軒だけだった。

  9. プレイノは本当に住みやすいのか?データで検証

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

アーカイブ

PAGE TOP