(トヨタがやって来た)コリン郡の人口急増の準備は出来ていますか?

こんにちは、プレナビの杉原です。

今回は、冒頭から衝撃的な画像をお伝えさせてもらいました。少しでも北ダラスの将来性を感じる方は是非最後までご覧ください。私はこの図を見た時は、間違いなく伸びると感じ、胸が熱くなりました。

それでは行ってみましょう!!

北米トヨタのあるコリン郡の人口増加

北米トヨタ本社は、2017年にロサンゼルスのトーランスから、テキサス州、コリン郡の中に位置するプレイノ市(北ダラス)へやってきました。このNEWSは多くの方はご存じであると思います。

コリン郡の人口密度(2020年→2045年)

先に、イメージをお伝えしますと、コリン郡の将来はこんな感じになると統計学者が出しております。上の図の赤い点は人口密度を指しています。

それでは、コリン郡について簡単に説明していきますね。wikiペディアより引用しました。あくまでも参考程度にご覧ください。

そのコリン郡は、プレイノ市、フリスコ市、アレン市、マッキー二市、プロスパー市など約20の市を含むエリア(カウンティ・郡)となります。

こちらの記事を初めての方もご覧になっていらっしゃるので、場所をアメリカ全体からお伝えしますと、

▼アメリカ・テキサス州

▼コリン郡(ダラスの北に位置する)は、テキサス全体から見ると、こんなにちっちゃいのです。テキサス州がいかにデカいかですね。

▼コリン郡(四角の形)

▼北米トヨタがあるコリン郡プレイノ市

ダラスフォートワース空港(DFW空港)から続く、高速道路121に沿って、コリン郡の人口は過去5年間で増加しました。コリン郡では、この青丸の部分の都市がメインであり、今後もこのエリアに人や企業が集まって過密化していくと予測されています。つまり、ハブ(Hub、拠点地域)、鉄板のエリアでもあります。

▼その他、コリン郡のエリア

North Central Texas Council of Governmentsとアメリカ国勢調査のデータによると、2015年から2019年にかけて、(北ダラスに位置する)メリッサ市は37.8%成長。

フリーウェイ380のマッキニーの東にあるプリンストン市は、2015年から2019年にかけて35.4%増加。西のセリーナ市は、なんと50.8%増加。プレイノやフリスコだけではありません。コリン郡の中にある他の市も急成長しています。

2020年、COVID-19のパンデミックの中で、アンナ市は一戸建て住宅の許可が前例のない64%急増しました。これは、1,000近くの許可が発行され、最近の歴史で最大の急増です。

つまり、コリン郡の勢いは、プレイノやフリスコのみならず全体的に人口が増えています。そして、立地が良い、建物を建てられる土地が減ってきており、需要と供給のバランス上、プレイノやフリスコの不動産価格もジワジワと上がってきています。オセロゲームでいう角(カド)地です。

コリン郡の人口増加は、100万人以上の住民がここに引っ越し、前年から3万人増加したと米国国勢調査局は報告しています。

これは、北米トヨタが本社をプレイノに移転したときに西海岸からやってきた約4,000人の従業員を含め(驚くことに、従業員の家族を含めると12,000人が北ダラスへやって来たと言われています。)

▼画像の敷地と建物が北米トヨタになります。左に自動車のテストコースもあります。

毎日ここに移動する約100人の新しい人々がやって来ていることになります。そのため、新しい住民の登録などで、市役所はとても忙しいことでしょう。

Bisnowによると、2000年以来、コリン郡は50万人以上の人口を抱える米国の郡の中で最も高い持続的成長率を経験してきました。テキサス人口統計センターは、コリン郡に2050年までに240万人以上の居住者がいると予測しています。

そして、他の推定では、350万人もの人口が予測されています。プレイノのあるコリン郡は、なんと、ダラス(メトロプレックス)のあるダラス郡を抜く勢いだと想定されています。

郊外がメトロポリタン都市を統計上では、抜くのです。つまり、郊外型都市が、都市部の人口を抜くとも言われています。画像はこちら。

こちらは将来予測です。2020年の時と、2050年のコリン郡(collin)の曲線をご覧ください。*こちらはコロナ前のデータです。コリン郡がある様な郊外が人気が出始めため、予想を上回る可能性も無くはないと思います。

ダラスダウンタウンは過密化しているため、広い敷地や家を求めて、北の郊外へ移る人も考えられます。以下、イメージです。

人口増加につれて、治安や安全性を確保するために

コリン郡の人口増加に伴い、安全性が優先事項となっています。ダラスノーストールウェイの近くに新しい警察署が建設中です。3階建ての市庁舎施設はダウンタウンに新しく追加されました。

「私たちが最も期待しない成長によってもたらす、ひずみは現れます」とスミスは言います。

ほとんどの都市と同様に、プロスパーで高層建築が増え始めたとき、高層建築に到達するために設備を更新する必要があることに気づき始めました。プロスパーは、初期の全ボランティア消防署から2つのステーションを持つキャリア部門に成長し、新しい、はしご車を注文しました。

新築増のプロスパー市 学校建設急ぐ!

もちろん、人口が増えれば、新しい家も増え、そして、子供も増え、新しい学校の供給をもたらします。つまり、一気に人口が増えて、学校に通う生徒も増え、学校も急速に必要となります。道路建設とどうじに、施設面で学校建設も急ピッチです。

現在、Prosper ISDには2007年と比較して5倍以上の生徒が登録されています。2019年の14,632人の生徒の登録は、2025年までに2倍以上になると予想されています。目標は、教師と生徒の比率を低く維持するために成長に対応することです。

有権者は、2019年に開校した2つの新しい小学校と追加の中学校の支払いに役立つ13億ドルの公債を承認しました。2番目の高校は秋に開校する予定です。この様に、人口が急増するため、学校も建設しないと追いつきません。

 

通勤でプレイノ付近へやって来る。

▲イメージ画像:ダラス→北ダラスに行く際に実際にある立体的なフリーウェイ。テキサスのイメージは日々進化しています。荒野のイメージのテキサスで、カウボーイを見つけるのは難しいです。

NCTCOGによると、プレイノの日中での人口はここに住む28万人以上の住民よりも多く、通勤者が市内で働くようになっています。つまり、プレイノ市を中心に働き手が郊外からも毎日やってきます。

プレイノやフリスコは、北ダラスでのハブになるからです。仕事も他周辺より多く、企業が多い街へ毎日働きにやってきます。通勤時間を短くしたいために、いままでは郊外からやって来た人たちも、フリスコやプレイノへ引っ越したい人が増えるのは自然です。

アメリカでは、車での通勤は20~30分圏内が目安でしょう。そして、コリン郡は人口増加とともに、市内での渋滞が既に予測されていますので、道路拡張計画を出しており、将来渋滞することも考えて、オフィスにより近い家を選ぶのも自然です。ロサンゼルスの様な大渋滞しない様対策はしていくと思われます。

▲オリジナル画像

▼分かりやすくマーカーを引いたもの

「以前は誰もがダラスのダウンタウン(南下して)通勤して仕事をしていましたが、今日では北に向かう交通量が増えているのを見ることができます」

プレイノやさらに北のマッキニー、アレン、フリスコ、プロスパーなどの地域で、より多くの労働者が仕事を見つけています。パーカーで駐車スペースを見つけるのは難しい日もあります。

ちょうど30年前のことです。プレイノがプロスパーに似ていて、空き地がたくさんあり、建設作業員が忙しくなっています。

主にAlma st(アルマ通り)からPrestron st(プレストン通り)、プレイノパークウェイからHedgcoxe st (ヘッジコックス通り)までのプレイノの中央に建設されていますが、周辺地域や主要高速道路に沿って拡張は終わっていません。

アパートとタウンホームは、東プレイノのライスフィールドエリアとセントラルエクスプレスウェイ近くのコリンクリークモールの再開発で建設されています。

成長とともに多様性が生まれています。1980年代半ばに90%が白人だったプレイノは、現在60%未満です。アジア系の人も増えています。学校ではなんと100以上の言語が話されているようです。

「プレイノの多様性は、経済的および教育的機会とその生活の質に影響しています。その結果、多様性が街を豊かにしています」とターナーはコリン郡の成長に対応するメールに書いています。

ターナー氏によると、郊外の都市はかつて「ホワイトフライト」と呼ばれ、広大で均質なベッドタウンでした。

 *ホワイト・フライト(White flight、白人の脱出)またはホワイト・エクソダス(White exodus):

人種または民族文化が多様化しつつある地域からの白人の突然の、または長期的な大規模移住のこと

現在、プレイノのような多くの都市は主要な経済の中心地であり、より大きな大都市圏における技術、医療、企業、および金融サービスの仕事の主要な中心地です。経済的機会と生活の質の要因は、十分な教育を受けた、非常に多様な労働力とそれに対応する一般の人々を引き付けてきました。

経済の性質と人口の多様性(外国生まれの非常に高い割合)のために、ターナーは彼らが国際的な都市であると言います。

「郊外が都市のように機能し始めると、都市のように見え、行動し始めます」と彼は言います。「「郊外」という用語は、大都市の形態を説明する上で多くの意味を失っています。」

しかし、新しいレストランや店に働きに行く人を含め、郊外に引っ越したすべての人が新しい大きな家を買う余裕があるわけではありませんでした。

最近のタウンホールミーティングでは、プレイノで手頃な価格の住宅の必要性が取り上げられました。プレイノでは、苦労している家族から来た生徒を支援するために、学校に食料配給所が設置されています。

マッキニー住宅公社は最近、Carleton Companies、住宅都市開発省、企業コミュニティと協力して、元の86ユニットの公営住宅の再開発を136ユニットの集合住宅開発に開始しました。

一戸建てに手が届かない層の方にも、手の届きやすい、コンドミニアムやタウンハウスなど増やしていくのが自然です。コリン郡では、戸建て(この図で言うと、SF-7)を建てられる土地が少なくなっている際、土地を有効活用するためにアパートやコンドミニアム(オレンジ色部分PD-146)など集合住宅を開発会社は今後建てていきます。住み分けされていくということです。

「コリン郡の家族は、多くの人が買えない大部分の大きな家を提供する市場で特に大きな打撃を受けています」と、CharletonCompaniesの事業開発マネージャーであるBrandiWalkerは述べています。

コミュニティが高齢化するにつれ、郊外で育った子供たちが滞在するか離れるかを決定し、高齢者がより小さな家に縮小しようとするため、住宅のニーズは変化します。若い通勤者は、プレイノのダウンタウンエリアなどのレストランに歩いて行ける場所を探しています。

ほとんどの開発と住宅のニーズは、ダラスノーストールウェイと高速道路75号(I-75)線沿いのプレイノ周辺にあります。

同様に、東はプリンストン、西はデントン郡からハイウェイ380でプレイノに来る通勤者が増えています。

今後、フリスコの風景を変えるでしょう。フリスコでのPGA(フロリダ州の全米ゴルフ協会がフリスコ市へ移転)のオープンにより、より多くの訪問者が訪れるでしょう。フリスコにキャンパスを建設しているノーステキサス大学は、コリン郡により多くの仕事、学生、多様性をもたらします。

コリン郡の人口増加に追いつくのは費用がかかる場合があります。

「最大の課題は、低い税率を維持しながら高水準のサービスを提供し続けることです」とコリン郡裁判官のクリスヒルは言います。

◆プレイノやフリスコ以外で、コリン郡で伸びが期待できる市

ダラスモーニングニュースによると、ダラスビルダーズアソシエーションは、2010年に6,000人をわずかに超える人々が住んでいたセリーナが2050年までに30万人以上の居住者に成長すると予測しています。彼らは郡の隅々で開発を想定しており、おそらくコリンのすぐ北にあるグレイソン郡にまで広がっています。

今後、ますます、将来が楽しみなコリン郡となります。

 

▼最後に、、、

こちらのモザイクが無い画像を見たい方は、プレナビまでお問合せ下さい。

興味のある方にのみ将来予測の資料をお渡しします。(今回掲載していない、その他複数資料もお伝えします)

ご希望の方は、「コリン郡、将来予測資料」と明記して(お名前含む)メールを私までください。

◆メール問い合わせ先→ planoplanonavi@gmail.com

BY ANNETTE NEVINS 12/21, 2020 引用先はこちら

今回の記事はいかがでしたでしょうか?

もし、さらに深くご覧になりたい場合は以下ご覧ください。最後までご覧頂きありがとうございました!

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◆今回の記事に関連する内容はこちら

1.コリン郡の将来性についてはこちら
  プレイノのあるコリン郡、2050年の人口:現在の2~3倍へ?

2.トヨタがやって来た理由とは?(プレナビNo1人気記事)はこちら

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