こんにちは、杉原です。
今回も前回の引き続きテキサスの不動産事情についてお伝えしていきたいと思います。
テキサスでは、主に、オースチン、ダラス、ヒューストン、サンアントニオと４つのメジャーの都市があります。
その中で、ダラスがなぜオススメなのかお伝えしますと、
簡潔に言うと、①不動産価格がまだ安い、②家賃が高く設定できる。という点です。少なくとも、テキサスの中で、この２点だけ抑えておいてください。
ダラスは住宅価格も年収に対する割合からまだ低く、かつ家賃もテキサスの中で一番高い結果が出ています。つまり、不動産価格が依然と比べると上がったとはいえ、まだ住宅価格が低く、貸し出しても、家賃が高く取れるという２つのメリットがあります。
以下の図をご覧ください。
画像をスクリーンショットで撮影したものですが、
縦軸は不動産価格、横軸は家賃です（2020年のデータ）。
４都市の中で、ダラスは、家賃が一番高く、価格も手ごろなのです。
他の３都市、
・オースチンは不動産価格が高く、その価格の割に家賃はそんなに高くない。
・サンアントニオは、ヒスパニックの層がかなり多く、家賃がかなり低い。
・ヒューストンは住宅価格もまだ手ごろですが、家賃がそれほど高くはない。
この４都市を購入＆賃貸という面で考えると、ダラスは①最も手頃な不動産の1つです。また、②不動産を賃貸するための国内で最も活発な不動産市場の1つです。
つまり、上昇しても、全米と比較してもまだ手ごろに買えて、賃貸でも良いということです。ここまでバランスが整うのはダラスであるということです。つまり、ダラスは、購入＆賃貸で見ると良いとこどりなのです。
目次
ダラスは不動産投資に適した場所か？
既にダラスで不動産を購入されている人は除いて、多くの不動産投資家は、ダラスで不動産を購入することが賢明な経済的決定であるかどうかをまず、疑問視します。
2021年の不動産投資家と買い手にとっての不動産市場がどのようなものになるかを知りたい場合は、動向をより深く掘り下げる必要があります。
ダラスの住宅市場は、最初に購入する場合でも、収入物件に投資するのに最適な場所です。不動産に関しては、これ以上の「場所」は、なかなかありません。
ダラスの住宅市場は、大きなアパートと一軒家が市内の住宅の大部分を占めており、残りの物件の大部分は小さなアパートが占めています。ダラスでは、「借家人が住む住宅」と「持ち家が住む住宅」が同じ量で見つかります。つまり、賃貸派と持家派が半々というイメージです。
ダラスは、購入よりも賃貸の方が費用対効果が高い米国の都市の1つで、何年にもわたって成長した理由の大部分は、都市に定住し、そうし続けている若者の流入でした。
彼らは自分の家を購入するよりも賃貸物件から始めることを好み、ダラスでは、賃貸ユニットの需要が昨年14％増加し、今では市内の住宅市場に投資を行う絶好の機会となっています。
ダラス市の約43パーセントを一戸建て住宅が占めています。1月と2月、ダラス-フォートワースは一軒家の建設開始に関して国内で最も活発な市場でした。米国国勢調査局の建築許可調査によると、11,636の住宅プロジェクトが許可されており、建設中の単一および複数の家族単位の合計数で全国第1位にランクされています。
ダラスは繁栄する経済を持っており、着実な人口増加を経験しています。それはあなたがあなたの資産増やすのを助けるでしょう。
家賃が上がるにつれて、戸建てだけではなく、知識のある投資家はダラスの商業用不動産への投資を検討する必要があります。
ダラスの不動産市場への投資としての一戸建てまたは多世帯アパートは、一戸建てまたは多世帯アパートであるかどうかに関係なく、経験と知識と行動があれば大きな報酬を得ることができる投資です。不動産への投資に関しては、どこにお金を入れるかを知る必要があります。つまり、ダラスの不動産市場で最高の地域を決定するために広範な調査を実施する必要があります
それでは早速！
まずは、どれくらいの価格帯が増えたのか、分析をしてみます。
ダラスではどの価格帯が人気か？
ダラスで、人気の物件はどれくらいの価格でしょうか？
簡潔に言うと、現在では、30万ドル台が主流です。
興味深いデータなのですが、過去数年で、一番値上りした価格帯が以下の通りです。
＜2020年から2019年までのダラスフォートワースの人気価格体の推移＞
上の図を見ると分かるように、まだ、比較的安い2019年と比較すると、当時の20万ドル台が特に伸びています。つまり、20万ドル台が30万ドル台に値上りしています。そのため、現在は、値上りして、それを加味すると、北ダラスでは30万ドル台がスタンダードで非常に人気です。北ダラスで一軒家を購入する場合、30万ドル台は一つの基準となりそうです。
そして、数年後、現時点の30万ドルは40万ドル台に移行して、また、40万ドル台が50万ドル台と移行して行くと感じています。
つまり、（安い頃）20万ドル台⇒（現在）30万ドル台⇒（数年後）40万ドル台⇒50万ドル台という流れです。全体をご覧になると、まだ割安なのは感じ取れると思います。
アメリカ不動産は、全体的に、ジワジワと気づかないうちに、徐々に値上りを続けていく性質があります。そして、ボーナスとして、北ダラスの様に成長の高いエリアではもっと伸びます。
以下の図は前回お伝えしましたが、ダラス圏内のZILLOWの予測が出ています。
現在2022年で約35万ドル程の物件が１年後の2023年には、約42～43万ドルくらいでしょうか。
図を見ると、たった１年で7～8万ドルは値上りの見込みが立っています。たった物件１軒でですよ！これが、15年、20年と立つとなると、いまはまだ安いとしか言えません。ここ最近の値上りを近視眼的に見ると、いまは高いと思われますが、不動産投資は基本、最低でも数年～数十年と長い目で見る投資であるため、それを考えると、どう見てもいまはまだ安いとしか思えないのです。
ダラスの将来に投資する丸秘データ
詳しくは言えませんが、ざっくり簡潔に伝えるとこんな感じです。
まず、人口が爆増することが統計学者により把握されています。浅野ヨシさんも、ダラスはこれから20年間は好景気が続くと仰っています。
他の不動産投資家も、いまのダラスは約20年前のロサンゼルスとも仰っています。昔のカリフォルニア州のアーバインの再来とも言われています。大手寿司チェーンのアメリカ・くら寿司さんもその見立てで考えられているお話もプレナビでは過去に掲載させてもらいました。記事はこちら
ダラスは成長している不動産市場です
米国で最大の大都市圏の1つであるダラスは、現在、テキサスの住宅市場の心臓部です。ダラスの人口はここ数年、全米の2倍の速度で増加しており、建設業者が追いつけないため、ダラスの投資不動産の価格が押し上げられています。ダラスの住宅価格は過去10年間で上昇しています。
実際、過去6年間で、ダラスの3ベッドルームの家は45％高く評価されています。同じ時期に、ダラスの3ベッドルームの住宅価格は、全国で41％上昇しました。一軒家であれば、３ベッドは必須です。コンドやタウンハウスなら１ベッドから大丈夫です。
ダラスの住宅価格は過去3年間で29％上昇しましたが、これらの住宅価格の上昇にもかかわらず、投資不動産に対して競争力があり、今後さらに上昇することが期待できます。これは、ダラスの住宅価格が全国の他のほとんどの都市よりも急速に上昇していることを示しています。ダラスで投資不動産を購入したい場合は、待ってはいけません。先に進んでください。待てば待つほど買えなくなってしまう可能性が非常に高いです。
ただ、ダラスの住宅価格は依然として上昇していますが、その割合は低下しており、現在の不動産価格の急激な上昇パターンより、緩やかに上昇が見込まれます。
テキサスA＆M大学の不動産センターのチーフエコノミストであるジェームズゲインズ氏によると、バブルは起こりそうにないが、住宅価格の大幅な上昇が鈍化する可能性が最も高い。気づかないうちに、じわじわと上昇して行く形です。
テキサス州北部の住宅価格は過熱しているのは否定できません。そして、パンデミックの発生により、少なくとも短期間では、事態は本当に急展開しました。ただ、まだこれから15年、20年間も成長が見込まれているため。住宅価格が下がることは（大規模な不況や経済危機が起きない限り）可能性は低い形です。なぜなら、都市がこれから成長していくのが分かっているからです。
州のキャピタルゲイン税なし
テキサス州には州の所得税がなく、不動産の売却による所得に課税されないため、多くの不動産所有者が州に引き付けられます
（土地所有者は特定の状況下で利益に対して連邦税を支払う必要があります）。これにより、テキサスへの投資は投資家にとってより有利になります。
ダラスの住宅価格も他の主要都市よりもはるかに安いです。
その結果、国内外の投資家にとって魅力的な賃貸物件市場が生まれました。Texas Association of Realtorsによると、国際投資家の約3分の1はラテンアメリカで、アジアからの投資家も多いです。ヨーロッパのバイヤーは10人に1人のバイヤーを占めていますが、インドのバイヤーもテキサスの不動産市場で注目に値する存在です。インド人が住んでいますし、彼らは投資もしています。
ダラスの強力な経済
ダラスの不動産は非常に多様な経済を持っているため、あらゆる収入レベルの人々にニッチがあるため、ダラスの不動産への投資を検討する必要があります。
毎日340人がダラスフォートワースに移動すると推定されています。
ダラスは仕事が多く、ハブの様な街です。過去10年間で、新しい仕事を生み出し、ノーステキサスを国内で最も急成長している地域の1つにしました。2018年には、ここで102,500人の雇用が創出され、約13万人が町に引っ越しました。多数の本社があり、米国南部の重要な「金融ハブ」です。
ダラスの地域経済は、航空宇宙、コンピューターチップ、電気通信、運輸、エネルギー、ヘルスケアの各セクターと、金融およびビジネスサービスが混在しています。これらのセクターはすべて、ダラスの投資不動産の強力な市場を可能にする良好な賃金があります。
さらに、2014年以降、15の主要なテクノロジー企業がテキサス州ダラスに移転し、産業および専門分野での進歩と雇用の成長をもたらしています。
これらの要因は、ダラスの不動産市場の巨大な成長に貢献しています。テキサス州ダラスでは観光業が増加しており、地域内の町や近隣での雇用の拡大を促進。
一般的なアトラクションのポイントには、AT＆Tスタジアム、リユニオンタワー、ブックデポジトリーがあります。ダラスは新興企業やIT企業のハブになりつつあり、ダラスの不動産市場への投資が増加しています。
強力なダラスの賃貸市場
テキサスには、国内で優秀な大学がいくつかあります。また、テキサス大学など、それらの学生と最終的な卒業生は、ある時点で卒業後も、ダラスで働き、かれらは借り手として、賃貸市場に参入することになります。
ダラスのアパートの平均家賃は１ベッドで約1,250ドルで、前年に比べて4％増加しています。テキサス州ダラスの世帯の42％は賃貸人が居住しており、57％は所有者が居住しています。
アパートの80％以上は1500ドル未満で借りることができます。ダラスで投資不動産を購入した場合、ここに住む場所を探している人が不足していないという統計があります。つまり、ダラスの投資不動産の入居予定者が不足することはありません。
ダラスの賃貸物件の年間空室率は他の都市と比較して非常に低く、これがダラスの不動産市場に投資するもう1つの理由です。
こちらは、ダラス圏内の１ベッドの家賃と上昇率についてです。
ダラスの平均家賃は、昨年から1.5％上昇した後、4月に1,270ドルに達しました。ダラスのアパートの価格は全国平均の1,417ドルを下回っています。ダラスのアパートの平均家賃は、価格が3.9％上昇したアーリントン（$ 1,093）などの他の周辺都市よりもゆっくりと上昇しました。一方、フォートワースのアパート料金は5％上昇し、平均1,196ドルに達しました。
Zumper Dallas Metro Area Reportは、先月14の大都市圏でアクティブなリストを分析し、最も高額な都市と最も安価な都市、および賃料が最も急上昇している都市を示しました。テキサスの1ベッドルームの家賃の中央値は先月1,083ドルでした。
フリスコは1ベッドルームが1,500ドルで最も高価な都市としてランク付けされ、アーリントンは1ベッドルームが1,030ドルで最も手頃な都市としてランク付けされました。
賃貸物件を購入するのに最適な場所は、成長する市場を見つけることです。リチャードソン、プレイノ、ガーランドなどの都市は、手頃な価格で賃貸物件の所有権を取得したい投資家に適しています。これらの傾向は、増大する賃貸需要のマクロな見方を提供します。
各不動産市場には独自の需給ダイナミクスがあり、投資家に独自の機会を提供する独自の近隣地域があります。
これらの都市は、賃料が上昇しているため、今年は賃貸物件への投資に適しています。
それでは、最後に、今年2022年の予測を見て終わりにしましょう！
ダラスの2022年の不動産の値上りはどれくらい？
以下のグラフは、ダラスの2022年12月までの予測を示しています。
2022年のこの１年のダラスの不動産市場はどのようになると思いますか？
結論から言うと、ZILLOからのデータを見ても、まだまだ値上がる様子です。購入希望者からしたら、ためらうかもしれませんが、まだ15年、20年と上がるのを考えれば、短期的な状態です。
木を見て森を見ずにならないようにしてください。年々、上昇が見込まれているため、途中、5年後とかに買うのが一番大変かもしれません。
現時点では、購入しても、それを下回ることはかなり低い可能性だとデータを見ても分かります。現地の人が買うように、適正な値段で買えさえすれば、損をすることは基本無いと感じています。
テキサス州で最も手頃な不動産市場の中で、ダラスは最も手頃な不動産の1つとお伝えしましたが、また、不動産を賃貸するための国内で最も活発な不動産市場の1つです。予想通り、ダラスの不動産市場は、Covid-19のパンデミックが米国を襲う前の、2020年の年間住宅価格の上昇という点で国内の不動産市場を上回ると予想されていました。
アメリカ全土の多くの主要都市で住宅在庫は依然として低いままであり、ダラスもその例外ではありません。需要と供給の関係では、今後12か月で価格を再び北に押し上げる可能性があります。在庫が少なく、価格が大幅に上昇しているため、DFW住宅市場は、2022年も引き続き強い需要と低い在庫を特徴としています。
それでは、長くなりましたので、ここら辺とさせて頂きます。
またこの続きは後日お伝えいたします。
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