アフターコロナ)人や企業の大移動が起きる+ダラスの将来

こんにちは、杉原です。

今回は、アフターコロナとして、企業や人の大移動についてお話したいと思います。今回の記事は知識や経験やデータをベースに、私個人の見解も含まれているので、参考にお聞きください。つまり、今回お伝えする内容は、完全にそうなるというのではなく、実現する可能性もいくらかあるよ!ということです。

★コロナ収束後、アメリカ人の大移動(引っ越し)が始まる???

アフターコロナの世界では、いままで好調であった、テキサスやダラスの人口はどうなるのでしょうか?

恐らく、引き続きカリフォルニア州、シカゴ、その他の州からテキサスやダラスへやってくることでしょう。そして、今回は、今までの流入とは別で、NYやアトランタ、フロリダなどの東海岸からもテキサスやダラスにやってくる数も増えていくと感じます。

まず、コロナ前では、ダラス・フォートワース圏(DFW)には、一日300~400人近くの人がやって来ているとう驚くデータがあります。テキサスへ引っ越す人が非常に多く、全米でも1,2位の流入です。そして、今回のコロナで、東海岸では非常に多くの人々が感染し、亡くなられた方も非常に多かったです。

ダラスは全米を見ても、感染者数はそこそこあったにせよ、致死率は非常に低かったです。(2020/4/30現在)

そして、今後、コロナも収束し、通常の状態に戻れば、またもとのように、テキサスやダラスへ人口が流入していくでしょう。

あと、なぜ、NYや東海岸の人たちがテキサスやダラスにやってくるかということですが、まず、東海岸の大手企業が相当な経済的ダメージを受けていますし、これからもっとダメージを受けるでしょう。世界恐慌を超えるレベルとも言われています。

その中、NYは税金が高いエリアで、しかも、売上や利益は激減です。このまま企業はNYにいては固定費や税金のコストがかかりすぎてしまいます。そして、元のNY経済に戻るにも時間とコストが膨大にかかるでしょう。今回のコロナの影響でオフィスの必要性が薄れ、マンハッタンのオフィス事情も悪化すると思います。

そして、残念ながら、また将来、別のウィルスが入って来るでしょう。我々は、ウィルスに完全に勝つのではなく、ウィルスと付き合っていく時代になるのかもしれません。そのため、次回のウィルス対策をしていない企業や行政は、また同じ様な打撃を受けるでしょう。

そうならないためにも、このコロナ被害を受けている最中、特に民間企業は移転を検討していくでしょう。企業は移転の決断が早ければ早いほど、コストは減らせると感じます。

どこへ?→固定費を下げるためにも法人税の無い州または安い州です。そして、コロナウィルスの被害が大きくないところです!

ポイント:企業はどこへ移転したいか?

①州税が無いところ(または安いところ)、
②家賃や物価など固定費が安いところ、
③(法人にとっては嬉しい)ビジネスがしやすい州、
④今回のウィルス被害が少なく、その対策がされているところ、
⑤土地がまだあるところ(まとまって手にできるところ)
⑥この機会に、法人税が無い州に本社移転する企業も増えてくるかもしれません。
⑦今までの文化も、時差もあるため、いきなり東海岸→西海岸へと真逆のエリアには行きにくいと考えられる

NYの大手企業もこの様なエリアへ移転しておかないと、次回のウィルスや、コスト面と税金面において逼迫してしまいます。そうなると、大企業が法人税が無く、ビジネスがしやすい州NO1であるテキサスやその他安い州に移転をすると考えられるからです。もちろん、他の州も検討されているでしょう。

*州税が無い州(2018年時):灰色の部分。ワシントン州、ネバダ州、アラスカ州、ワイオミング州、サウスダコタ州、テキサス州、フロリダ州等

もし、NYからの移転を考えて、州税が無い州で、コロナ被害が少なく、時差もそんなに影響がない、ビジネスがしやすい州、人口が増えている州と条件を重ねて検討すると、必然的に、テキサス州が該当します。

もし、大企業が他州に移転となると、(従業員が自ら辞めない限り)従業員も大移動しないといけません。またはリモートワーク中心で仕事を行う形になる必要があります。

そのため、企業も人も今回のコロナの件で、大移動をする可能性があると見られます。実は、NYのコスト高や税金の面で、コロナ関係なく、景気低迷を視野に入れて、すでにテキサスへ移転している超大企業もあります。

その企業は、JPモルガンチェースです。実は、JPモルガンチェースはプレイノへの移転理由で、「次の景気後退の際のためのコストを抑えるためテキサスのプレイノへ移転準備」をして、昨年末にすでに終えていたのです。なんと、スゴイタイミングとしか思えません。しかも6,500人が収容できるくらいの巨大ビルの移転が終えたところです。奇跡です。

NY→テキサスのプレイノへ大部分をすごいタイミングで移転しました。結果、プレイノのJPモルガンでは約6,500人が働くようになります。その6,500人が働くとなるとパートナーや家族も引っ越してくるため、その数値の2~3倍くらいの人が流入してくるということです。その件についてはまた別の記事でお伝えします。

【参考】ダラス周辺には、色々な巨大企業が来ております。特に北ダラスが非常に多いです。

①トヨタ自動車(自動車)、
②NTTデータ(通信)、
③AT&T(米国最大手の通信会社)、
④JPモルガンチェース(銀行)、
⑤チャールズシュワブ(証券):サンフランシスコから本社移転
⑥リバティーミューチュアル(米国3位の損保)、
⑦アメリカン航空(世界1位の航空会社)
⑧PGA(ゴルフ協会):フロリダから移転

一方、

リモートワークが難しい働き方の人であれば、もしかしたら、現時点で仕事を失った人は、地方では仕事が少なく、仕事を求めて単身や家族を連れてテキサス(ヒューストン、ダラス)に来る人も多いかもしれません。

近隣の州では、失業率次第では、オクラホマ州、アーカンソー州、ルイジアナ州から比較的産業が多いダラスやテキサスへも引っ越しが考えられます。

先ほどの大企業の従業員だけでなく、今後、もし経済的に余裕のある人や中小事業者、個人事業主などはテキサスへ引っ越しを検討する人も増えてくると思います。NYでコロナ関連で仕事を失い、感染リスクにおびえて、散々な目に遭った人は、NYという街が好きでない限り、もうこりごりという人もいるでしょう。勿論、東海岸の他州からもテキサスに引っ越してくる可能性もあるでしょう。

★ダラスでの生活スタイルの違い

そして、ダラスに引っ越してきた後では、
今後、時間をかけて、大きく分けて3パターンの暮らし方が出来るのではないかと感じます。

①リモートワークなど可能な働き方の人(または、いずれリモートワーク化する職業)
②リモートワークが物理的に難しい職業(肉体労働がメイン)
③、①と②の間のお仕事の方

と大方、3つに棲み分けされると考えられます。*どれが良い、優れているというわけではありません。

①の人たちは、割と所得が高く、大きな家の中で仕事もし、緑豊かなところで生活、
②の人たちは、商業施設やショッピングモール、建築現場、倉庫などに働きに行かないといけない生活
③どちらも行う生活

①の人たちは、北ダラスのとある条件のエリアの一軒家(又はオシャレな●●●造の家)に住み、
②の人たちは、中心地からやや遠くの場所の木造アパートなどに住む(または戸建)、

アメリカ不動産の性質も考えて、北ダラスは、土地もまだ多く、一軒家が非常に多いですが、一軒家や大型マンションなどで土地が少なくなってくると立てれる土地が限られていくため、その後、木造アパートが立ち始めます。そこに②の人たちが住むようになります。

ダラスがさらに人口流入していけばロサンゼルスと同じようなことが起きてきます。経済的に豊かな一軒家に住む層、アパートが多いところに住む層とセグメントが分かれてきます。ある区画ではアパートが密集するエリアなど。方や大きな家が立ち並ぶ区画。ハッキリ分かれていきます。

①のリモートワークが出来るお仕事の人は、都心を離れて、郊外や一軒家のあるところ、一軒家など(室内も庭も広いところの)広々としたところに移る人も多いのではないかと考えています。会社のある都心に通勤しなくてもよくなります。

買い物はオンラインで買えますし、今後、人は都会にわざわざ、働きに行くという選択は少しずつ少なくなり、自宅でも仕事が出来る社会になっていくでしょう。

今回のコロナの件で、将来いつかそうなる環境を待たずして、人々の働き方がとんでもない変化を強いられるでしょう。以前と比べ、通勤も減り、自宅で過ごす人が増えます。パラダイムシフト(大変革)が起きたのです。

いままで手狭だった家だった場合は、今後、自宅にいる時間が増えるため、もっと広い家に引っ越しをしたいという家族も増えてくると思います。

そういう方たちは、都会から離れすぎず、郊外などを選ぶ人が増えると考えています。都会から車で30分圏内くらいが目安です。どうしても都会に行かなければいけない場合もあると思います。そして、たまにはショッピングモールや大きい施設に行きたいときもあるでしょう。完全な田舎というよりも、都会にも行こうと思えば30分圏内で行けるが、住処は自然が多く、広めの郊外型の一軒家です(または一軒家の管理が不要のリッチなマンションタイプ)。

ダラスで言えば、ダラスから30分ほど北上したとある条件のエリアなどではないでしょうか。いままでは、ダラスを中心(ハブ)で車で30分圏内だったのですが、街の様子や建物、新築などの住宅街を見ていると、今後は、フリスコとプレイノの交差点を起点にし、30分圏内が栄えてくると感じています。つまり、ダラス都心から北にずれるということになります。以下の図で、時間とともに、青丸→赤丸へシフトしていくイメージです。

ちなみに、青丸のダラスの南エリアはまだ治安が良くなく、(一部の地域を除き)時間がかかりそうです。そして、今後、北は、これ以上北上することはないと思われます。つまり、赤丸の範囲が最大なのかなと。おそらく、北ダラスでは、この赤枠内を中心に住宅や人、物が動くと思います。(デントン市はデントンを中心にサークルが形成される)

以上、今回は、企業や人の移動について触れてみました。

今月からテキサスは自粛を開放する動きも出ており、経済回復への前進を進めていく模様です。全米でも唯一、テキサス州とネブラスカ州はいち早く経済活動を再開します。その判断が今後、どうなるかは分かりませんが、テキサスが全米の中で、復活のロールモデルとなれるか注目していきます。もしコロナ打撃による回復が成功したら、テキサスやダラスのポテンシャルを見る機会となるでしょう。さらに、注目されてテキサスへの移転や引っ越しは後押しすることになると感じています。

★まとめ

・アフターコロナのあとのテキサスへの流入は以前より増える可能性が高いこと。
・NYや東海岸から、企業の移転(人の引越し)を考えるようになる可能性が高いこと。
・将来、自身がリモートワークが出来る仕事かどうかで生き方が変わってくるであろうということ。
・ロサンゼルスのように、ダラスも将来、住居などの差がハッキリ出来る可能性があること。
・これからの時代は都心よりも郊外型が中心に。そして生活圏内は郊外都心から車で30分圏内が良い。
・テキサスやダラスの経済や不動産事情は、それほど悲観的になることはない。元の様に回復する。

今回は、以上です。

お役に立てたら幸いです。

関連記事

  1. 【プレイノ特集】2019年最新版

  2. 【祝】2019年春プレイノに初進出する和食レストラン

  3. プレイノ築35年の家、修繕費用はどれ位?

  4. テキサス州5大都市【産業】(簡易版)

  5. 「家」と「人間」って似ていると思います。

  6. アメリカ不動産の資産価値が上がる理由について、ゾーニングから見てみる。

  7. 読者アンケートのお願い【プレゼント企画】

  8. プレイノでAIRBNB(2回目)

  9. レガシーのShake shackにはもう行きました?

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

アーカイブ

PAGE TOP