プレイノを投資的側面で見る!【シリーズ1/3回)】

今回は、以前のプレイノ情報をアップデートし、不動産投資的な側面もお伝えしたいと思います。

最近、プレイノや界隈で家を探している方、プレイノや界隈についての問い合わせがプレナビに増えています。日本以外の外国人の方からも問い合わせがあります。

もし、気になる方は、是非今回の記事を最後までお読みください!

まだ、プレイノに行った事がない方でも、ご覧いただけば、プレイノをイメージできるように心がけました!

【場所(ロケーション)】について

テキサス州ダラスから車で20分くらい北上したところにあります。メトロシティであるダラスの郊外という感じです。

プレイノは、田舎過ぎず、都会過ぎない中間的なところで、緑や自然も多く、道は平坦で、一定の距離内に(都市計画上)1つ公園が作られています。

土日などの休みの日は、ダラス市内へ行ったり、公園は広大で沢山あるので、色んな公園に子供と遊びに行けます。
プレイノ市内には現在84箇所の公園があります。学区や住環境が良いので、投資としても、そして将来のご自宅用としても良いですね。

非常に広い「ラッセルクリークパーク」
*この公園の詳細はこちら
 

子供が伸び伸び出来るくらい広くて、
子供にとって楽しい時間となるでしょう。

フレッシュな空気で、日光浴や読書、ピクニック、スポーツ、ジョギングなど出来ます。そして、アメリカでは珍しく、プレイノでは水道水が飲めます。
*過去の記事はこちら

【広さ】

車で、端から端まで車で走ってみたことがあります。(東西南北)
端から端まで決して遠すぎず、短すぎずという感じです。

個人的には、一定の広さの中に、
レストラン、スーパー、公園、バー、学校、ホームセンター、ファーストフード、1$ショップ、ドーナツ屋、コーヒーショップ、美容院、日本食、など生活する上で、非常に便利なロケーションにあり、国際線、国内線のある空港までのアクセス面も良く、コンパクトシティと感じています。

広すぎず、狭すぎず。施設も充実している。中心地を除いて人ごみもあまりなく、少し車で走れば、何かがある。
用を足せる。便利、そんな感じです。適度にバランス良い感じです。

つまり、
色んな面で、プレイノはコンパクトシティで、適度に都会で、適度にのんびりしていて便利が良いということです。

ちなみに、プレイノは、碁盤目の様な縦横に伸びる道路です。↓
分かりやすいです。プレイノは車が無いと移動手段が殆どなく、生活できないです。

そして、道路の道幅が広くて、全米でも車で走りやすい都市上位ランキングに入っています!

【生活レベル】


物価はアメリカの平均くらいではないでしょうか?

都市部のロサンゼルスやNY、シアトル、サンフランシスコなどと比べるとかなり安く感じることでしょう。

生活費は総合すると、LAやアーバインの半分くらいと言っても過言ではありません。

*詳しくは、以前の記事:【徹底比較】プレイノとアーバインより→こちら

恐らく、都市部に住まれていた方は物価の安さに驚いてしまうでしょう。
スタバ、トレジョや、ホールフーズ、健康志向のお店やスーパーもあります。

【人口】


プレイノ市の人口は約28万人 目黒区の人口と同じくらいです。
(広域エリアのコリン郡は約97万人)

しかし、オフィシャルの統計学による予測では、
今後は、コリン郡では、2050年までにかなり人口が増えます。まだ半分程です。

最近、ニュースにもなりましたが、「ダラス圏に8年足らずで100万人突破!」
全米や世界から引っ越してきて、年間12万人近くの人口増加であるとのこと。

例えて言うと、東京ドーム満席で2個分(満席55000席×2個=11万人)の人数が毎年ダラス界隈で増えている。仮に、このままの勢いで行くと、数十年後、世界のNYに匹敵するほどになるという意見も出ています。少なくとも、アメリカの重要なハブエリアにはなるでしょう。

【天気・気候】

カリフォルニアの天気や気候にはかなわないですが、プレイノは快晴の日も多く、車で街を走ると、
自然の緑と青い空が見え、とても幸せな気持ちになります。

しかし、一時、雨が降るとスコールの様に、短時間の内に降ります。
道路の水があふれるくらいの時もあります。

車で走っていると、目の前が見えないくらい激しく降る場合もあります。
そういう時もあるのでそれは覚悟しておいてください。

3~5月くらいにかけて雹(ヘイル)も降り、ゴルフボール程度の大きさにもなります。
屋根の被害もありますが、実際見ると、屋根に傷が付いた程度のことが多いかなと思います。

それよりも深刻なのは、車を外に置いておいた場合、フロントガラスやミラー、ボンネットなどに雹が当たり破損する恐れがあります。そのため、雹が降る予報があれば、車は屋根のあるパーキングに入れるか、
車を多い隠すものをカバーしたりしましょう。もちろん、家も車も保険に加入しましょう。

夏は、物凄い暑い時がありますので、エアコンをガンガンにかけます。

・ハリケーンなど自然災害について

テキサスは南部に位置して、気候的に、
ハリケーンが発生しやすいのは事実です。

以前、元富士通のエンジニアがお隣のリチャードソン市に駐在で住んでいまして、その人に聞いたのですが、プレイノにはなぜか、ハリケーンや大災害は来ないと言っていたのを覚えています。

ダラス市内からハリケーンが北上しても、なぜか、プレイノには来ず、来てもカスるようです。

特に、プレイノ付近に近づくと、なぜか進路を東へ逸(そ)れるのです。
確かに、ハリケーンは怖いなと思っていましたが、その理由を6年位前に聞いたので安心して投資しました。
そのため、プレイノの東から離れたところには来やすく、物理的に水分が多い湖の近いところを通りやすい傾向があります。

【経済】

ご存知だと思いますが、
アメリカから大手企業が本社機能としてやってきています。

こんな企業が来ています。
時代を見越して、プレイノ市内に本社(HQ)を置いているのです。

下の企業はすべてがすべて本社(HQ)ではありません。従業員が多い企業を順からリストアップしています。
(引用先:プレイノ市の公開資料より。*補足部分に追加の書き込みあり)

都会でもない、郊外の場所に、全米から本社機能がやって来るのには理由があります。その内容は、いつかお話したいと思います。

【住宅価格】

参考物件:
No1、$350,000 5ベッド4 バス 3,370 sqft プール付(投資用ならプールは無い方が良いです。)場所:中央プレイノ
ZILLOWで詳細はこちら

No2、$500,000 5 ベッド4 バス 4,504 sqft 豪邸
玄関開けたらグランドピアノ 笑 ビリヤードやホームシアター、ホームオフィスも 場所:中央プレイノ
ZILLOWでの詳細はこちら
 

プレイノでも、比較的安い、20万ドル~もございます。

▼プレイノを3つのエリアに分け、

▼住宅価格(濃いところが高く、薄いところが安い)2019年5月5日現在

簡単にお伝えしますと、
・西プレイノ:比較的高いエリア
・中央プレイノ:平均的なエリア
・東プレイノ:やや安めのエリア (フリーウェイI-75より東側)
  *一番東のエリアは学区が8-10と高く、住宅価格もやや高いです。)
*後日、詳しくお伝えします!

以前、アーバインとの比較記事でお伝えしましたが、住宅価格だけは圧倒的にプレイノが優位で、
プレイノの価格が上がってきていると言われつつも、それは長期的にポテンシャルを見れば、実は、まだまだ安いのです。

以前の記事で、データでお見せしましたが、様々な比較をしましたが、アーバインとプレイノはほぼ互角であり、

なぜか、2点、住宅価格と税金は圧倒的に差があるのです。
その2点だけは歪みがかなりあるのです。

もし、ほぼ同じ条件・環境下で、安い家と高い家があったら、どちらに住みますか?ということになります。

決まっていますよね。

だから、この歪みが将来10年後、15年後、20年後小さくなると考えています。

アーバインは物件価格は、伸びとしてはもうピークだと思います。

ということはどういうことかと言うと、
その歪みをなくすために、プレイノや周辺の住宅価格は上がるとしか考えられないのです。

一軒家の例 1700sqft~(3b2b):
・プレイノ 30万ドル前半~(比較的安いエリアでは20万台前半~有り)
・アーバイン 80万ドル~90万ドル

様々な面で、ほぼ互角であるのに、
この歪み、どう見てもおかしくありませんか?

この歪みがポイントです。投資家は歪み(ギャップ)が大好きです。歪みがあると分かると、投資します。

逆に、
歪みがないと投資妙味が無いので投資しません。歪みがある所にこそ投資します。

この歪みをうまく利用することを投資用語で、歪み、価格差のことを「アービトラージ」と言います。簡単に言うと、ギャップ(差)とでも言いましょうか。今回の件とは、ニュアンスが多少違いますが。

裁定取引(アービトラージ)とは、同一の価値を持つ商品の一時的な価格差(歪み)が生じた際に、割高なほうを売り、割安なほうを買い、その後、両者の価格差が縮小した時点でそれぞれの反対売買を行うことで利益を獲得しようとする取引のこと。 機関投資家などが、リスクを低くしながら利ざやを稼ぐ際に利用する手法です。

投資家は、本来のポテンシャルを調べて、現状と比べてまだ割安だと判断するところに投資します。

まさに、プレイノやその周辺がそれです。まだまだ、伸びます。
*しかし、2019年は全米では不動産に関しては停滞期とも言われています。
そして、しばらく経つと上昇を再開すると踏んでいますので今年はねらい目でもあります。

根拠などのエビデンス(データ)は有料ではありますが、
こちら『アメリカ不動産投資物語(2巻)』に惜しみなく載せています。
このデータを見るだけでも価値はあり、この北ダラスに投資をされるなら一瞬で元が取れると思います。
すでにご覧になられた方から嬉しいコメントが出ています。
→ https://plano-navi.com/ivststory1/

【教育】

プレイノに公立の学校区は高い方です。
学区が8~10は高く、6~7は平均という感じです。

ところで、プレナビ読者さまから、
ダラスに日本語の幼稚園はありますか?と質問されますが、
プレイノには無く、近辺では、以下の2つがあります。
【リチャードソン市(隣の市)】:シャロン幼稚園
【フラワーマウンド市(ルイスビルの方面)】:ホサナ幼稚園

話を戻しまして、不動産の固定資産税が高い理由もそこにあります。
固定資産税の一部が、公立学校の教育費にあてられるからです。
日本の先生はうらやましくなるかもしれませんが、
教師一人あたりの質を高めるためにも、様々なお金が教育に流れます。

その前に、
CA州のアーバインを例にしましょう。
アーバインは教育に力を注いだため大成功した街です。
やはりエリアが伸びる必要不可欠な面で欠かせないのは、教育や環境です。

つまり、教育分野に力を入れているエリアで固定資産税がやや高めは
キャピタルゲインが将来狙えるエリアという裏返しなのです。
これは北ダラスでピッタリ当てはまるのです。

特に、アメリカに5年以上住まれる方は買わない理由はないと思います。
(5年ほどの駐在さんの立場なら躊躇しますが、駐在でも買うほうが賢いと感じています。)

*駐在員の方の場合は、数年後、日本に帰国や別の国に移住する可能性がありますので、
自宅として購入する際、お勤めの会社の許可などあるところもありますので予めご注意ください。
しかし、近年、日本人の駐在の方で、駐在中に投資目的で買われている人も出てきております。
仮に、日本に帰国されても安心して遠隔で管理できる体制があります。

将来的に日本円を持つリスクを考えられた駐在の方が、駐在中にドル資産を持ちたいと考えられている方もおられます。日本円以外に、とりあえず、世界一の通貨であるドルで持たれることをオススメします。

プレイノや周辺の不動産を購入されたい方は、必要であればご連絡ください。

【税金】

テキサス州は、所得税(インカムタックス)0%です。州税がありません。
これは非常に大きい効果です。

本社や人がやって来る理由の大きな1つでしょう。基本、連邦税と市税だけですみます。

(参考)
・TAX初級編についてはこちら
・TAX中級編についてはこちら

【病院】

プレイノのすぐ近くのキャロルトンに倉岡クリニックさん、その他以下の非常に優秀な大きな病院がダラス圏内にあります。一部日本人が在籍している病院もあります。

◆倉岡クリニックさんについての記事はこちら
http://kuraokaclinic.com/index.html

◆1、ダラスのアップタウンのベイラー医療センター
「Baylor Medical Center」
◆2、プレイノのベイラースコットホワイト病院
「Baylor Scott&White The Heart Hospital」
◆3、フォートワースのテキサスヘルスハリス・メソジスト病院
「Texas Health’s Harris Methodist Hospital」
◆4、ダラスの北部中央外科センター「North Central Surgical Center」

今回は、以上の10項目についてお伝えしてみました。

【まとめ】

・プレイノについて、
【場所】:ダラスから北に車で20分ほどのところにある。都会と郊外の両面を持つイメージ。
【広さ】:広すぎず、狭すぎず、コンパクトシティである。スタバやレストラン、健康志向のオーガニックスーパーも多い。
【生活レベル】:CA州と較べれば半分以下、アメリカの標準的な物価かと。
【人口】:目黒区の28万人ほど。イメージしずらいがアメリカでは中規模の都市。これからさらに伸びる。
【天気・気候】:快晴の日も多いが、時期によってはスコールもたまにある。3~5月には雹も降る。夏は暑い。
【経済】:日米の大手企業も本社機能を置いているため、今後は活性化する。金融的側面も垣間見れる。
【住宅価格】:まだ安い部類。30万ドル台も非常に多い。
自宅用、将来の老後のため、投資用、セカンドハウスとして利用価値大!
【教育】:小学校や中学校は、公立の学校区が8~10と非常に高い。
高校になると7前後が多くなる。日本語の幼稚園もあり。
【税金】:所得税が無いので、手取が多く、可処分所得も高い。
不動産の固定資産税は2%前後と他州より高めなのは事実。
【病院】:倉岡クリニックや日本語が通じる病院もあり。(ダラス圏内)

今回の内容は以上です。


次回以降は、シリーズ全3回の、

・【2回目】テキサス州の不動産は、基本、「実需」だから買われる(健全な伸びである!!)
・【3回目】テキサス州が①●●、②●●、③バイオ、④石油などに力を昔から注いでいたからです。

以下、アメリカや不動産、投資関連で参考までにどうぞ!
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◆参考:
アメリカ不動産投資について初級から中級まで学びたい方(投資全般の考え方も含まれています):
4/21リリース、日本初『アメリカ不動産投資物語』→ ここをクリック

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【お問い合わせ】
プレイノやフリスコ、その周辺エリアの不動産(北ダラス全般)を購入されたい方はご連絡ください。
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