コロナ禍(合法で)テナントを強制退去した話

こんにちは、プレナビの杉原です。

昨年、2020年に強制退去の裁判をしました。そのことについて今回お伝えしたいと思います。私が昨年体験したことで、これをご覧のあなたに、何か学びになれば幸いです。

▼今回、記事を特にオススメする方:
アメリカ不動産を今後してみたい方、いま投資されている方
②テナントとして家を借りていて、家賃滞納をするとどうなるか?を気になる方➡もし、滞納すると、自分のクレジットヒストリーはどうなるのか?
③もし、アメリカで物件をお持ちの方で、今後、ご自身の物件で強制退去依頼をする予定の方も是非、お役に立てればと思います。

などの方が当てはまるのかと思います。

さて、今回は強制退去(エビクション/EVICTIONと言います)についてです。勿論、合法的にです。それについてまとめてみました。

先程の写真はイメージ図です。裁判所からテナント退去の許可をもらったら、シェリフという地域保安官がテナントが住む家に入り、テナントを合法的に追い出します。

現在でも、コロナ禍で全米の沢山のテナントが強制退去にあっている人も多々います。そしてこれからも増えるでしょう。強制退去に踏み切るのに、どんな感じで準備・開始されるのか今回の記事でお伝えしていこうと思います。

【裁判の本場】のアメリカでです!
強制退去をするにも、簡単に出来るわけでもなく、まずは裁判所で裁判の申請し、裁判を起こさないといけません。

日本でも裁判など一切したことが無い私は39歳で人生初めての裁判となりました。裁判前は、経験値がないがために、足がガクブル((((;゚Д゚))))ガクガクブル状態でした。。。

イメージではこんな感じです。1件の強制退去のために、複数の人が関わってきます。

▼今回のポイント!

★【ポイント1】:(リアル)コロナ禍での強制退去
★【ポイント2】:アメリカで裁判をすることは
★【ポイント3】:管理会社とのやり取り(分かりやすいLINE形式で!)
★【ポイント4】:トラブルは何でも肥やしにしちゃおう!

*まず、誤解しないで頂きたいのですが、裁判と言っても自分が何か悪いことをしたわけではありません。

今回は、あくまでも、私が遠隔投資しているアメリカ不動産(テキサス州)のテナントが家賃を数か月支払わず、滞納をしているために、裁判所に裁判を起こした内容であります。まあ、テナントさんもコロナ禍のため、悪気は無かったと思いますが。

そして、今回の舞台は、プレイノなど北ダラスの治安の良いところではなく、もっと南下した、ダラスダウンタウン方面の治安が多少悪い所の物件です。

*北米トヨタがあるプレイノやフリスコ、マッキーニなど北ダラス周辺とは関係がありませんのでご安心ください。プレイノ周辺は比較的治安の良いエリア、滞納が少ないエリアであります。

今回はテキサスという場所ですので、他州や他の地域では当てはまらない場合もありますので、あくまでも全体像だけ把握されてみてください。

今回は、ダラスでの投資物件のテナントがコロナ禍で家賃を払えなくなり、しばらく家賃が振り込まれなかったところから、強制退去までをお伝えしたいと思います。時系列にお伝えしていきたいと思います。


▼シェリフ(sheriff)による強制退去:サブプライムショックの際にもこの様な事が多々起きました。カリフォルニア州のサンフランシスコ郊外にある街、ストックトンなどで有名です。

そこでは、住宅を買うのが難しい人たちが、高金利で購入してサブプライムショックで住宅価格が一気に下落し、銀行ローンの返済が滞ったケースで強制退去を余儀なくされた家族も多かったのです。その時は、自宅として購入した人がローン返済が出来なくなった方達でした。

ただ、今回、私がお伝えする内容は、コロナショックによってテナントが失業し、家賃を数か月滞納したことにより、強制退去を依頼したことになります。

同じ強制退去でも、

①(住宅ローンの利用で自身が住む場合)住宅ローンが払えないケースでの強制退去、

②借り手(テナント)が家賃を払えないケースの強制退去。
③その他ありますが、

同じ強制退去でも意味が違ってきます。

さて、今回の内容ですが、

★目次(全体像)時系列

1.【2020年3月~】アメリカでコロナが発生し始めた。
2.【4月頃】テナントの失業。家賃が払われない!!汗

3.【4月~】強制退去に踏み切りたいがコロナ禍で出来ない。。。。汗
4.【7月】コロナ禍もあり、数か月滞納してきた。
5.【8月】やばい、ガチで強制退去が頭をよぎってきた!米国で初裁判か?
6.【9月】テナントと自分、管理会社を通じて議論

7.【9月】とうとう、強制退去(裁判)を開始することに!
8.【9月末】裁判所の判決が出た!
9.【9月末】しかし、家賃滞納のテナントがエビデンスを持って反論!

10.なんとか裁判はWIN.
11.しかし、強制執行日、当日、シェリフが来れなくなった。
12.【10月末】テナントを追い出して、ついに、家を奪還!
13.まとめ


今回は、私としては初めての裁判でした。その初めての裁判が、アメリカ本土(テキサス州)でした。

ただ、裁判と言っても、それほど深刻なものではありません。テナントを追い出すための裁判です。

人生、色んな事が起こりますので、生きていれば裁判の1,2回は起こると思っています。そういうこともあります。

「ノートラブル、ノーゲインです。」(トラブル無しに何も得られない)

何か行動に移せば、良いこと、そうでないこと何かが必ず起こります。ノーリスクで何かを得ることはあり得ないのです。但し、致命傷は起こらない程度であれば、とってもいい経験になると考えています。

さて、裁判の話をしたいと思います。時系列で、そして、管理会社と自分のやりとりを踏まえながら分かりやすくお伝えしていきたいと思います。

【2020年3月~】アメリカでコロナが発生し始めた。

コロナウィルスが日本ではダイヤモンドプリンセス号から感染者が見つかり、アメリカはその後、感染者数が増え、同様の患者が増えたのが判明しました。その後、飲食店やアパレル、デパート、街の閉鎖、マスク着用、色んな規制がかかる。非常事態宣言も出て、職場には行けずリモートワークや、感染防止のため、外出禁止令も行われましたね。

100年に1度??というCOVID19 が発生し、そのコロナ禍ということもあり、今回、私のケースでは、テナントが職を失い、家賃が払えなくなってしまったということであり、誰が悪いという訳でもなく、たまたま、不運が重なってしまったのです。

【4月頃】コロナ禍でのテナントの失業。家賃が払われない!!

2020年4月11日:管理会社よりメールが届く。

管理会社

テナント(借主・家を借りている人)からの、賃料入金が滞っておりますこと、ご報告申し上げます。弊社より、電話とメールにて督促を掛けておりますが、テナントより、折り返しの連絡を頂けておりません。

別メールにてご案内しておりますが、賃料未払いや他契約違反により強制退去処分が妥当なケースでも、失職者が急激に増えるとの予想により、4月より60日間(最低)は、行政手続きに、着手しないとの報道がございました。

従いまして、現段階において、弊社としましては、オーナー様に現状をお伝えすることしかできませんが、本テナントからの、賃料の入金が遅れますことを、第一報として、ご連絡申し上げます。


杉原
こんにちは、杉原です。取り急ぎ、了解しました。 可能性としては、

テナントが、コロナ禍で
1、ただ連絡が無いのか
2、払えるけど支払を拒んでいるのか
3、失業して払えないのか

これがハッキリすればまだ対策が出来るのですが、
連絡がないので対処が見つからないですね。
引き続き、どういう状況なのか問い合わせをよろしくお願いします。

テナントは猶予した分は、結局はあとで支払いが発生することは知っていますよね。。

 

管理会社A
本日も、督促の電話をしておりますが、折り返しの連絡はございません。

杉原様の物件テナントのみならず、他テナントでも、賃料未入金の報告が目立ち始めております。引き続き、注視して参ります。

▼現在はこんな感じです。


 

【4月~】強制退去に踏み切りたいがコロナ禍で出来ない。。。。汗

2020年4月25日
 
杉原
返事がないとのことでしたら、現地でどうなっているか見に行くことは難しいのでしょうかね?(おそらく、行政からの指示で、その際、督促してもいけない形ですよね?)

テナントには、5月30日まではEVICTION(強制退去のこと)は出来ないとのことですが、それ以降6月上旬には、まとめて数か月分(4月、5月分、そして6月分)の支払いが発生し、それでも支払いができない場合は、裁判所への連絡が行くことは連絡していただいているのでしょうか?

お返事お待ちしております。


管理会社A
毎々お世話になります。

さて、通常の回収業務に加え、督促状を既に郵便でお送りしております。内容は、Covid-19の災害宣言中は賃料の支払いの有無を問わず、退去する必要はないものの、事態が収束し、一定期間を設け、それでも、支払いがない場合、法的措置もありうる旨(条例に基づいた内容)となります。

これは、A(物件名)だけではなく、同様に、満額の賃料をお支払いになってこない、テナント全部にお送りしております。添付、一斉同報のEMAILにて、強制退去に関しまして、アップデートしておりますので、ご参照下さい。

尚、本テナントは、4月22日付けで、$500のみ、お支払いになられました。

電話、テキスト及びメールに対しての返信は一切ございません。尚、現地を訪ねることは、条例により、テナントを、コロナの危機に晒す恐れがございますので、お引き受け致しかねますこと、ご了承下さい。


 
2020年4月26日

杉原
$500の確認了解です。いつものように、DROPBOXの帳簿に書き込みよろしくお願いします。引き続き督促よろしくお願いします。本当に、助かっております。

2020年5月9日

管理会社A
テナントに対しましては、引き続き、連絡を入れておりますが、返信及び入金はございません。添付PDFが、本日現在の賃料未収金となります。

別メール(一斉同報)にてご案内しております通り、強制退去に関しては、市・群・州・連邦での見解が異なりますが、連邦は、7月25日まで、立ち退きを迫ったり、遅延料を課してはならないことを発表しておりますので、引き続き、当該テナントには、根気よく、回収督促を続け、注視して参ります


杉原
テナントは反応なし、、、、

テナントに刺さるもの、、、
何が効果的ですかね・・・・困りましたね。。

引き続きよろしくお願いします。


2020年5月12日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、本来の”執行力”をベースに考えますと、テナントに郵送する3-Day-Notice”(3日の猶予期間内に支払わない場合、強制退去に持ち込むことを記載したレター)が最も有効的なのですが、

現況下、このレターに法的根拠がないため、杉原様の物件テナントのみならず、他物件でも、賃料を支払ないまま居住するテナントが増加しております。

根気よく、回収努力を行って参ります。


2020年5月14日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、引き続き、テナントに対しては、押せるだけ、押して参りましたところ、5月12日付けで$1,500の入金がございました。

残り$300については、今週末までに、借り入れができれば、支払う意思があるとの回答を得ております。

以上、ご報告申し上げます。


【7月】コロナ禍もあり、数か月滞納してきた。

2020年7月23日

杉原
こんにちは、杉原です。テナントは7月度の家賃に関して動きはありますか?(現在、未収ですね)

管理会社A
毎々お世話になります。

前回の会話では7月22日までに、全額ではないものの、出来るだけ払うとの約束を頂いておりましたが、入金がございません。

本日、留守電を残してありますので、先方からの返信を待ちたいと存じ上げます。


2020年7月28日

管理会社A
毎々お世話になります。さて、掲題物件のテナントへは、23日、24日、27日、28日と4回ほど留守電を残しておりますが、返信がございません。引き続き、督促を続けて参ります。

以上、中間報告とさせて頂きます。


【8月】やばい、ガチで強制退去が頭をよぎってきた!米国で初裁判か?

2020年8月5日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、掲題物件のテナントより、返信がございました。コロナの影響による失職から、現在、Dallas Human Servicesに助けを依頼しているとのことですが 、この福祉サービスから援助が出るのか否か、少々、懐疑的でございます。

未回収金が$2300と2か月分に到達致しましたので、ここから先は、Eviction(強制退去)への法的措置が視野に入るものと存じ上げます。先ほど、テナントに対し、明日までに支払いプランを出すよう、再度、督促致しました。今週までに、支払いプラン若しくは入金がない場合、3-Day-Noticeを発行し、強制退去への行政手続きを始められる準備を行って参ります。

強制退去には、オーナーの費用負担(裁判所費用、弊社による書類作成、裁判所への届け出、出頭、ヒアリング等の手数料)が発生致しますので、苦渋の選択かと存じますが、場合によりましては、ご決断頂く必要に迫られて参りますことご案内申し上げます。


2020年8月10日

杉原
このままでは、強制退去の準備に入ろうと思いますが、

まず、裁判所やその他費用(見積・明細)について教えてもらえますか?


2020年8月11日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、引き続き、掲題物件のテナントに対しまして、支払いプランを示すよう、強く、求めておりますが、具体的な金額と日付の提示はございません。

同時に、本リースが9月末日を以って失効致します。通常期ですと、失効約50日前にオーナーに(賃料の設定)を打診、約45日前にテナントに提示致しますが、本テナントは、未払いのままでございますので、1年リース更新のオファーは全額の回収に至った場合のみとしたく存じ上げます。しかしながら、回収見込みの目途は、本日の時点で、ございません。

3-Day-Noticeを発行し、更に、督促を強めて参りますが、同時に、杉原様からの強制退去申請に関するご判断を頂きたく存じ上げます。


同日

杉原
テナントは、前回の仕事を辞めて次の仕事に就いたのですね。

すみませんが、25日のお給料は予定では、いくら入り、いくら払えるのか聞いてもらえないでしょうか?

トランプ氏の8月中に大人1人で$1200(子供$600)の給付金も決まったと聞いています。

1、次回のお給料と
2、今回、アメリカ政府から支払われる給付金(母親+子供=$1,800)を充てにするかもしれませんね。


2020年8月12日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、本日も、テキスト、電話及びEmailにて、支払いプラン(いつまでに幾ら払えるのか)を促しておりますが、17:30現在、返信はございません。

(これまでの督促も、いつまでにいくら払うのか、という質問に特化しております)

また、私及び、現地ローカルマネージャーの2重仕立てでの、法規内での、追い込みに入っております。


杉原
追い込みありがとうございます。

evictionはもう少し様子を見てみたいですね。せめて今月25日までの給与日までは。2回目の給付金にも期待をするという意味で。


同日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、これまでの実績より、強制退去の申請を開始してから、失効処分の命が下り、テナントを退去させるに必要な時間は約2か月(Covid-19の影響で長引く可能性あり)、また、費用は、裁判初期費用、裁判所への往復(出頭、ヒアリング、書類の授受、弊社手数料等)の合計で$2500-3000程度と見込まれます。

また、テナントが自ら、引っ越しをアレンジし、室内を綺麗に清掃して出ていかない場合、室内の修繕に別途費用が発生致します。(強制処分の際、多くのテナントは、夜逃げのように立ち去る場合が多く、修繕費の回収見込みは、あまりございません)。従いまして、コロナの影響下、裁判所でのプロセス次第となりますが、時間と費用が発生致します。

尚、引き続き、更に強く、テナントには督促を続けております。今朝ほど、次の仕事の給与支給日が25日なので、それまで待って欲しいとの、(信用するに値しない)返答がございました。引き続き、少額であっても、分割であっても、期日を決めて、支払いを行えるのか否か、確認して参ります。


2020年8月25日

管理会社A
さて、本日がテナント自ら申告された期日でございますので、追い込みを続けて参りました。

昨日まで、電話に出られませんでしたが、今朝ほど電話で話が出来ましたので、最終的な督促である意をお伝えしております。

テナントより、本日の仕事が終わったら、振り込み手続きを行うが金額はまだ未定とのコメントがございました。真意のほどは判りかねますので、引き続き、注視して参ります。


杉原
引き続きよろしくお願いします。分かり次第連絡お願いします。

2020年8月26日

杉原
連絡ありがとうございます。

携帯のショートメールなどあらゆる手段で、メッセージをー伝えることもされていますよね。9/1時点で全く動きが無ければ、エビクション(強制退去)しましょう。この連絡をテナントに最後の通告を携帯のショートメール出来ますか?


管理会社A
早速のご返信ありがとうございます。はい、テキストでもお送りしております。

承知致しました。9月1日までお待ち致します。また、それまで、引き続き、取り立てを行って参ります。


2020年8月27日

管理会社A
さて、昨日及び本日、テナントには、再度、電話及びMailにて督促を掛けておりますが、返信がございません。

現在、3つの番号より電話を掛け、最終的な連絡・督促となる旨を残しております。折り返しのが無い場合、強制退去に向け、動き出すべきタイミングかと存じます。

 

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、本日も、2度ほど(電話番号も変えながら)、テナントに電話を致しておりますが、電話は鳴るものの、応答はございません。また、弊社プロパティーマネージャーへの返信もございません。

これ以上お待ちになることは、得策ではない状況となって参りました。引き続き、Mail及び電話での督促は続けますが、強制退去申請を開始されることをご検討頂きたく存じます。如何でございましょうか。


【9月】テナントと自分、管理会社を通じて議論

2020年9月1日

管理会社A
さて、カリフォルニアでの強制退去には弁護士を通しますが、

テキサスの場合、一般的な強制退去の場合(例外を除き)弊社プロパティーマネージャーのように経験値が高い場合、

弊社員がそのまま裁判所に出向き、その場で書類を作成し、申請し、お金を払って、先に進めます。従いまして、実作業が始まりましたら、裁判所から受け取る書類を、杉原様とシェアさせて頂きます。


【9月】とうとう、強制退去に踏み切る!!GO

2020年9月2日

管理会社A
毎々お世話になります。さて、先週26日以降、本日まで、日々Email、テキスト及び電話にて督促を続けて参りましたが、テナントからの返信はございませんでした。

弊社現地プロパティーマネージャーからも、督促致しましたが、往信はございませんでしたこと、ご報告申し上げます。

退去処分の申請準備に取り掛かることで、先に進みたく存じます。如何でございましょうか?

杉原
埒があきませんね。了解しました。それでは、裁判をお願いします!

2020年9月8日

管理会社A
毎々お世話になります。承知致しました。出来る限りの方法で最終的な連絡を行い、再度、ご連絡申し上げます。


2020年9月14日

今後の流れは

管理会社A
進捗状況につきましては、追って、ご連絡申し上げます。先ほどお話致しました裁判所への初期申請費用を添付致します。

ちなみに、今回の申請費用は$144ほどです。

次の展開を待ち、追ってご連絡申し上げます。

*ほぼ何から何まで管理会社が行ってくれます。


【9月末】裁判所命令が出た。

2020年9月28日

管理会社A
さて、強制退去の申請を2020年9月11日に行い、テナントに対し、裁判所より、オーナーが強制退去の手続きに入った旨の連絡が届きました。

よし、展開が進んだ!!あとは、裁判所の判断を待つだけ!!

と思いきや、、、、すかさず、来たのが

【9月末】なんと家賃滞納のテナントが正当な主張を持って反論してきた!

管理会社A
これを受け、本テナントは、人権弁護士(コロナで金銭的に困窮する低所得者を救う目的で無償でサービス提供)を通じ、

CDC(Centers for Disease Control and Prevention:パブリックヘルスの安全基準を定める公的団体)主張ポイントに準じ、添付の書面を以って、反論して参りました。

▼以下、テナントからの主張内容:
【反論ポイント1】これまでにも賃料を収めるべく最善の努力をしてきた / 今後も最善の努力を行う。

【反論ポイント2】2020年度の所得は基準以下(若しくは収入元を絶たれた)

【反論ポイント3】資産が無い為、他所有物を現金化し、賃料に充てることが出来ない

【反論ポイント4】強制退去させられた場合、他福祉団体からの支援が期待できない為、ホームレスにならざるをえない

【反論ポイント5】テナントに課せられた責任、賃料の担保、については理解している

【反論ポイント6】CDCが定める12月31日まで、強制退去は違法行為であり、執行されてはならない

CDCの定める安全基準と上記の論争ポイントは、一見、合致いたしませんが、CDCの争点は、コロナにより失職し、賃料を収めることができないテナントを退去させる場合、次に安全に生活場所を確保できない場合、コロナを産む環境への堕落、若しくはコロナ保持者の場合、

パブリックに病をまき散らす可能性がある為、裁判所に対し、賃料の未払いのみが理由となるケースについては、強制退去の執行を、現時点では、少なくとも、2020年12月31日まで、差し止めるべきであると、テナント側は主張致しております。以下、原文のリンクをお送り致します。

https://s3.amazonaws.com/public-inspection.federalregister.gov/2020-19654.pdf


そして、本日、2度目の出廷となります。

弊社員が裁判所に出頭し、アピール(状況説明及び強制退去が妥当である理由の説明)を行っております。

裁判所判事がCDCの主張及びテナントの反論を優先するか、若しくは、弊社側の主張が通るか、平行線でございますが、進展があり次第、ご連絡申し上げます。

さて、裁判所は、オーナーの主張を採るか、

滞納しているテナントの主張を採るかの争点です。


2020年9月29日

管理会社A
先ほど、裁判所にて、テナントも出廷する中、判事を前に、弊社より、強制退去が妥当である旨のアピールを行いました。

・・・・・・・・結果・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

判事は、双方の意見(弊社の主張、及びテナント側のCDCガイドラインに沿った反論)を、共に支持するとの見解を示しつつ、

テナントに対し、未払金を段階的にであっても、最善の努力を怠らず、全額を、1231日までに収めるよう、管理会社に対し、105日までに、書面で支払いプランを提示する義務を負うとの判決を下しました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

これより、テナントからの書面による支払いプランをお待ち致します。テナントが支払いを履行する限り、強制退去処分は取り下げられます。

しかし、テナントによる支払いが怠った場合、弊社より、強制退去の”執行”を認める書類(申請)を提出し、再度、裁判所による強制退去の判決を仰ぎます。

Covid-19を背景に、エクストラの書類、出廷等により、時間の流れが無駄と思える展開となっておりますが、正攻法にて、詰めて参ります。

尚、事務手続き及び裁判出廷等につきましては、8月4日及び12日付けのメールにて強制退去のトータル費用概算$2500-3000(弊社手数料含む)とお伝えしております通り、費用を最小限に抑えるべく、

引き続き、最善の努力を致して参りますが、時間給$50の出廷・事務手続きコスト計算が(都度)発生しますこと、再度、ご査収下さい。今週、テナントからの書面が届き次第、逐次、ご連絡申し上げます。


管理会社A
これまでに発生しております費用は、裁判所への支払い$144.03、弊社手数料(時間)は、書類準備、裁判所への出頭往復2回、併せて7時間程でございます。

今後の展開次第で、裁判所に対し、テナントによる支払いプランの提示や支払い履行がない場合、強制退去の執行書類の申請を開始し、再出頭等が発生致しますが、現時点では不明でございます。

尚、弊社マネージャーと私は、全て、電話にてやりとりを行っております。文章にて私の手元に入って参りましたものは、今朝ほど、お送り致しました、テナントからの反論及びCDCのリンクのみでございます。


2020年10月8日

杉原
10/5までに支払いプラン提出の件、こちらどうなりましたでしょうか?

未払金を段階的にであっても、最善の努力を怠らず、全額を、12月31日までに収めるよう、管理会社に対し、10月5日までに、書面で支払いプランを提示する義務を負うとの判決を下しました 。

 テナントは、期限内にプランを提示しましたか?
 

2020年10月9日

管理会社A
さて、弊社プロパティーマネージャーがテナントとのコミュニケーションを図っており、また、テナントからの返信もございますが、”具体的”な支払いプランの提示に至っておりません。

引き続き、督促を掛け、最終的な通告を出します。(十分なプロセスを踏んだことを裁判所に提示すべきと考えております)。それでも、プランの提示に至らない場合、強制退去の執行を許可を再申請致すことを視野に入れております。

CDCのガイドラインにより、今後の展開が読み切れない部分がございますが、弊社としては、適切なプロセスと共に、最短での退去を促したく存じます。(若しくは、賃料の納入が一番良い結果でございますが)

つきましては、もう少々、お待ちいただきたく存じます。


10/16

管理会社A

さて、10月8日付けの先メールより、以下の展開がございましたこと、ご報告申し上げます。

10/9       最終通告。継続的に、現テナントとのコミュケーションを図るものの、具体的な支払いプランの提示に至らず。

10/12    テナントより、10/13に支払うとの返信。

10/13    テナントからの入金$300

10/13    裁判所に対し、Writ of Possession (強制退去の執行申請)を行う (添付参照:費用$178.76)

裁判は管理会社(オーナー)勝訴!!

管理会社A
10/15    裁判所からの条件付き許可

CDCのガイドラインにより、上記の強制退去の執行申請が、どのように判出されるか未知数でございましたが、$300の賃料支払いは誠に信じがたい行動(支払い金額)であり、これまでの(テナントに対する)督促の履歴と共に、裁判所にアピール致しました。

CDCのガイドラインの強制力及び過去判例に乏しい為、大きな不安がございましたが、本日、裁判所より条件付きの許可連絡が入り、来週火曜(10/20)までに、テナントによる全額支払いが無い場合、来週水曜(10/21)にシェリフと共に強制執行着手の運びとなりました。

一筋縄では進まないケースでございます。テナントが、再び、人権弁護士を使い、次の手を打ってくる可能性も否定できませんが、本日のところ、強制退去に向けての準備は進んでおりますこと、ご報告申し上げます。

【結局】
テナントは、期間内に支払いプランも提示せず、わずか$300しか振り込んでおらず、管理会社や私としては、信じがたいこととなりました。(金額は別として、)支払うプランすら返事をせず、誠意が見られないと判断し、再度、訴訟を行うことにしました。

→その後、テナントの怠慢により、管理会社(オーナー)側主張が認められることなりました。


2020年10月16日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、弊社プロパティーマネージャーがテナントとのコミュニケーションを図っており、また、テナントからの返信もございますが、”具体的”な支払いプランの提示に至っておりません。

引き続き、督促を掛け、最終的な通告を出します。(十分なプロセスを踏んだことを裁判所に提示すべきと考えております)。

それでも、プランの提示に至らない場合、強制退去の執行を許可を再申請致すことを視野に入れております。CDCのガイドラインにより、今後の展開が読み切れない部分がございますが、

弊社としては、適切なプロセスと共に、最短での退去を促したく存じます。(若しくは、賃料の納入が一番良い結果でございますが)

つきましては、もう少々、お待ちいただきたく存じます。


2020年10月17日

杉原
テナントは家賃を全額支払うのはまず難しいと思いますので、来週21日の水曜日に ほぼ 強制退去だと思うのですが、もし、強制退去が確定になれば、

TXのマネージャーは当日、シェリフが来る頃、物件まで立ち合いで来てもらえるのでしょうか?
 

2020年10月20

管理会社A
おはようございます。

さて、このまま進んで参りますと(テナントからの支払い及び連絡なく、強制退去となった場合)、水曜日には弊社プロパティーマネージャーも同行致しますので、可能な場合に限り、動画撮影を依頼致しております。

しかしながら、安全の為、またプライバシー保護の点(撮影にはシェリフ及び当事者の許可が必要)より、当日ですが、テナントが完全に退去するまでは、撮影は難しいものとご了承頂きたく存じます。

また、添付が先週金曜付けのテナントからの留守電メッセージでございます(ご参考までに)が、異常なテンションでございますので、念には念を入れ、安全確保を優先致しますこと、申し添えます。


杉原
音声ありがとうございます。

このままでいくと水曜日退去で、撮影の件は当日のマネージャー次第ですね。

このテナントのデポジットは勿論、滞納費用に充てて、足りない分は損切という形になるのは悔しいですが、少しでも早く荷物を片付けて、カギを好感して、修理をして次の人を探せれるようにしたいと思います。

退去日時やマネージャからの報告など何か進展があり次第、連絡をお願いします。

 

2020年10月21日

管理会社A
毎々お世話になります。

さて、明日予定されておりました強制退去ですが、シェリフオフィスより電話連絡があり、Covid-19の影響により、保安官の派遣業務に遅れが出ており、10月21日から26日(月)09:00へと変更になりました。

なんとも、もどかしい話でございます。前日になって、保安官オフィスから明日行けない、と連絡がくること自体、とても承服できませんが、役所による仕事が故、致し方ないことと、ご理解頂きたく存じます。

→シェリフ(地域保安官。ポリスとは異なる)の立ち合いが出来なくなってしまった。日本の警察で、突然のキャンセルはありえません。アメリカならではの良くあることですね。(笑)


2020年10月24日

杉原
了解しました。あれからテナントは支払いは一切無いと思いますが、来週月曜日朝9時に強制退去が実行されることを期待をしています。
 

しかし、強制執行日、当日、シェリフが忙しく、再三来れなくなった。

2020年10月27日

管理会社A
続報でございます。

今朝9時30分を過ぎました頃、シェリフオフィスより、保安官の派遣は、今週木曜に変更するとの連絡が入りました。天候(水曜まで継続的な雨の予報)、及び彼らの人員整備の不備による理由とのことでございます。最終的な局面での一進一退の展開でございますが、シェリフ主導案件につき、もう少々、お待ちいただきたく存じます。

また、これを受け、弊社プロパティーマネージャーがテナントに対して再度連絡を試みたところ、明日・明後日までには、自ら、退去することを仄めかしたとのことでございます。追って、ご連絡申し上げます。

二回とも延期です。どれだけ人が足りなかったのでしょうね。コロナ禍での滞納者が急増で、シェリフは引っ張りだこで忙しかったのでしょうね。


【10月末】テナントを追い出して、ついに、家を奪還!

2020年10月30日

管理会社A
毎々お世話になります。さて、昨夜の夜半、テナントより電話が入り、今、家を明け渡し、退去するとの連絡がございました。直ちに、弊社プロパティーマネージャーが、現地を訪れ、テナントの所在を確認、少々離れた場所から、テナントに鍵を置くよう指示、テナントの退去を確認、家を奪回致しました。

シェリフが同行せず、非常に危険な状況(家に別人が潜んでいないとも限らない状況)でございましたので、家に鍵を掛け、昨日は作業を終了致しております。本日は、現地に弊社ハンディーマンを派遣し、既に内検を行っております。

取り急ぎ、ご連絡致します。ハンディーマンからの次報が入り次第、ご連絡申し上げます。

ここで、やっと家を奪還できました。テナントを追い出すことが出来ました。私は現場にいなかったのでなんとも言えませんが、滞納から半年長い歳月でしたが、一通りのことを知ることが出来ました。一部除いて、強制退去では、一般的に行って、ややスムーズに行った方なのではないでしょうか?


【まとめ】

・EVICTION=強制退去
・強制退去に関しては、市・群・州・連邦での見解が異なる。

・テキサスはカリフォルニアと比べて、大家さんの権限が強いと言われていますが、今回のコロナ禍では、感染拡大リスクのためテナント保護があり、今回では、そのテキサスでも容易に強制退去は難しかったと思われる。

・▼登場人物や会社、組織などのまとめ


A:テナント(家賃滞納者)
B:物件オーナー →自分
C:管理会社(オーナーに代わって、裁判の代行してくれたところ)
D:CDC(パブリックヘルスの安全基準を定める公的団体
E:裁判所(判事)

(Centers for Disease Control and Prevention:パブリックヘルスの安全基準を定める公的団体)

・本来の”執行力”である、テナントに郵送する”3-Day-Notice”(3日の猶予期間内に支払わない場合、強制退去に持ち込むことを記載したレター)が最も有効的であるが、コロナ禍、このレターに法的根拠がないため今回は有効性が無かった。

・裁判所が①CDCの主張と、テナントの反論を優先するか、
若しくは②弊社側の主張が通るかの瀬戸際であったが、テナントの怠慢で再び裁判を起こして、勝訴することが出来た。

・テナントは、CDCの主張を盾に居座る予定であって、裁判所がある程度支払いプランを提出することをすれば強制退去は先延ばしにすると言ったが、テナントが支払プランを提出しなかったため、再度出廷して異議を唱えたら、強制執行が可能になった。

・テナントはお金が無いから滞納をしたのだが、あらゆる手段やノウハウを元に、コロナ禍という状況で、色々手を打ってくるということを学んだ。

→以前、このテナントは、家賃が払えないときがあり、その時は、近所の教会(チャーチ)からお金を寄付してもらい、それを家賃として支払った様子。そんなことがアメリカでは出来るんや?と学びました。そんな手段があるんだと感じました。アメリカの寄付の精神ですね。

・テナントが退去する際に、家を壊されていないので良かったです。逆上してモノや壁を壊していくテナントもいるため、訴訟中は、あまりテナントを怒らせたり、とがめないで、穏やかに交渉してもらうのが吉。

・裁判所は、オーナーの主張とテナントの主張、共に支持するとの見解を示しつつ、テナントに対し、未払金を段階的にであっても、最善の努力を怠らず、全額を、12月31日までに収めるよう、管理会社に対し、10月5日までに、書面で支払いプランを提示する義務を負うとの判決を下した。裁判所もこのようなケースを多々抱えていて大変であったと思います。状況が状況だけに、コロナ禍で失職したテナント、コロナ禍で強制退去命令のどちらが悪いとは判断が出来にくいかと。

・期日までに、テナントによる全額支払いが無い場合、シェリフと共に強制執行着手の運びとなったが、Covid-19の影響により、保安官の派遣業務に遅れが出ており、再延期のお知らせが入った。どんだけ人が足りないのかと。結果、強制退去は21日→26日→29日へと2度延期された。

・ここまで4月~10月まで、約半年ほどの長い攻防でした。途中、相手がどう出てくるかで状況が変わってくる。家を追い出されるとなると、何を考えてくるか未知数。

・強制退去費用の目安ですが、オーナーの費用負担(裁判所費用、弊社による書類作成、裁判所への届け出、出頭、ヒアリング等の手数料)が発生。費用は、裁判初期費用、裁判所への往復(出頭、ヒアリング、書類の授受、弊社手数料等)の合計で$2500-3000程度。裁判所への申請費用:$144ほど。

・強制退去が確定してから、テナントより電話が入り、今、家を明け渡し、退去するとの連絡翌日、管理会社の現地プロパティーマネージャーが、現地を訪れ、テナントの所在を確認、少々離れた場所から、テナントに鍵を置くよう指示、テナントの退去を確認、家を奪回致しました。→最後の怖いシーンです。最後に逆上される可能性もありますので。今回、本当にありがとうございました!

・カリフォルニアでの強制退去には弁護士を通しますが、テキサスの場合、一般的な強制退去の場合(例外を除き)、弊社プロパティーマネージャーのように経験値が高い場合、弊社員がそのまま裁判所に出向き、その場で書類を作成し、申請し、お金を払って、先に進めます。つまり、経験値が高い管理会社(担当の人)は裁判内容の優先度が違うと判明。裁判官とのコンタクトが多い人は優先されるとのこと。日本ではありえない。受付順番ではない様子。

・今後、強制退去になるはめになった場合は、やり方は色々あると思いますが、お金をかけたくないなら、(弁護士費用や手数料)①$500とか、引っ越し代金をテナントに直接渡し、テナントに出て行って欲しいなどの交渉も方法の一つです。引っ越し費用が出せないから居座るテナントもいますが、そのテナントに交渉してみないとどうなるかは分かりません。

または、②弁護士や手数料を出し、強制退去させる。③今回の様に、訴訟に慣れているマネージャーや管理会社などにお願いする。など方法があると思いますが、試してみないと分からないところであります。これも経験を積まないとベストな判断が難しいと思います。

管理会社A
毎々お世話になります。今朝、現地に派遣致しました弊社指定ハンディーマンによる写真撮影です。→省略

誠に遺憾ですが、動画が入手できておりません。しかしながら、同ハンディーマンが再訪致しますので、その際は、何も触る前に、動画を、必ず、撮影するよう、再念致します。


杉原

さっそくありがとうございました。残置物もなさそうで、破損物や、壁を壊されたとか特にありませんね。動画が入手できましたら宜しくお願いします。今回は本当にお世話になりました。助かりました。

ちなみに、勉強までに知っておきたいのですが、シェリフが強制退去にやって来る前に自身で退去すると、元テナントはどうなるのでしょうか?


例えば、裁判所としては、テナントに何度かの警告済み、結果、自主退去という形で レコードは残り、テナントには今後影響が出てくるものなのでしょうか? (クレヒスとかは影響が及ぶのですか?)


そして、現場のマネージャーや関係者を取り仕切る、Aさんからみて、
今回の強制退去の件で、アメリカの退去事情・クレヒス・不動産絡み、裁判関係での影響(元テナント、管理会社、裁判所、関わる人・・・)を教えていただけると勉強している身としては嬉しいです。


ご協力いただいた現地マネージャーからのお話でもなんでも、強制退去に関してあれば是非よろしくお願いします。

 

 
 
2020年10月31日
 

管理会社A
毎々お世話になります。さて、お問い合わせの件につきまして、以下の通り、ご回答申し上げます。

シェリフが強制退去にやって来る前に自身で退去すると、元テナントはどうなるのでしょうか?例えば、裁判所としては、テナントに何度かの警告済み、結果、自主退去という形で レコードは残り、 テナントには今後影響が出てくるものなのでしょうか? (クレヒスとかは影響が及ぶのですか?)


管理会社A
はい。今回は、強制退去の執行処分が裁判所によって認められました。つまり、シェリフに連れ添われて退去する場合も、自ら退去する場合も、どちらも、強制退去となり、今後10年の履歴に残ります。

Dismissalと申しますが、弊社(原告)が、裁判所に、強制退去の取り消しを求めた場合のみ、強制退去履歴が消えますが、そのような行動はとりません。

今回の強制退去の件で、アメリカの退去事情・クレヒス・不動産絡み、裁判関係での影響(元テナント、管理会社、裁判所、関わる人・・・)を教えていただけると勉強している身としては嬉しいです。

弊社で抱える件の強制退去案件において、明暗がはっきりと分かれました。以下、強制退去に持ち込めなかったケースの裁判所によるジャッジです。

 強制退去の申請を経て、テナントに対し、裁判所より、強制退去の手続きに入った旨の連絡が届きました。これを受け、本テナントは、人権弁護士(コロナで金銭的に困窮する低所得者を救う目的で無償でサービス提供)を通じ、CDC(Centers for Disease Control and Prevention:パブリックヘルスの安全基準を定める公的団体)の主張ポイントに準じ、添付の書面を以って、反論して参りました。

 

内容抜粋

*これまでにも賃料を収めるべく最善の努力をしてきた / 今後も最善の努力を行う

*2020年度の所得は基準以下(若しくは収入元を絶たれた)

*資産が無い為、他所有物を現金化し、賃料に充てることが出来ない

*強制退去させられた場合、他福祉団体からの支援が期待できない為、ホームレスにならざるをえない

*テナントに課せられた責任、賃料の担保、については理解している

*CDCが定める1231日まで、強制退去は違法行為であり、執行されてはならない

*このCDCのルールに違反した場合、$100,000.00の罰金及び1年の懲役、また、退去させられたテナントがCovid-19によって死去した場合、最大$500,000.00までの罰金が科せられる可能性がある 

CDCの定める安全基準と上記の論争ポイントは、一見、合致いたしませんが、CDCの争点は、コロナにより失職し、賃料を収めることができないテナントを退去させる場合、次に安全に生活場所を確保できない場合、コロナを産む環境への堕落、若しくはコロナ保持者の場合、パブリックに病をまき散らす可能性がある為、裁判所に対し、賃料の未払いのみが理由となるケースについては、強制退去の執行を、現時点では、少なくとも、20201231日まで、差し止めるべきであると、主張致しております。

https://s3.amazonaws.com/public-inspection.federalregister.gov/2020-19654.pdf

 賃料を払わずに開き直って居座るとは、誠に納得しがたい内容でございますが、弊社で管理する強制退去案件の中で、この反論(CDCのルール解釈を用いるケース)3つ目の事例となります。2つの前例及び弊社弁護士からのアドバイスを受け、テナントに対し、早急に、賃料(全額でなくとも、分割でも構わない)を支払うよう促しております。法規内での、強い督促を行い、未収金の回収に努め、また、このテナントの動静に注視して参ります。本日現在の未回収金合計は$〷でございます。

杉原様のケースは、以前から滞納があったこと、支払いプランを提示させる猶予を与え、同時に、弊社では、法規内の行動で、正しく、テナントに督促したこと、また、テナントのアピールに一貫性が乏しいことなどが挙げられると存じます。

しかしながら、裁判所での判決が割れることは、想定外でございました。ラッキー・アンラッキーという言葉は使用したくありませんが、杉原様のケースは一定の意味で運が付いていたと考えます。


2020年11月3日

管理会社A
平素は大変お世話になります。さて、掲題物件のテナント退去からの修繕見積もり(1次見積もりが$1760)をブラッシュアップし、値段を$1210まで削りました。以下、ご報告申し上げます。

内容:玄関ドア・郵便鍵交換、2箇所ブラインド交換、電子レンジを撤去し換気扇に交換(安価方法)、壁のタッチペイント、エアフィルター及び、照明バルブの交換

費用:$1,210.00

明細:添付参照

備考:据え付けの電子レンジ(故障/要交換)ですが、これを取り換えるより、フードレンジ(換気扇)に置き換えることで、費用が抑えられます

玄関ドア・郵便鍵交換は、強制退去処分における対処法となり、旧テナントが家に入れないように、既に、交換致しております。ショーイングを経て、次テナントが入居する際には、再度、交換致しますこと、ご理解下さい。

上記、初見からの必要修繕の後、清掃業者を入れ、最終検査を行い、(もし修繕箇所があれば)、再度、修繕作業に入ります。また、ショーイングの後、鍵を交換し、必要に応じて、再再度の清掃作業へと移行致します。

$500を超える事案となりますので、杉原様からの承認を頂きたく存じます。


 
2020年11月7日

管理会社A
毎々お世話になります。さて、昨日より作業を開始し、本日中には、ほぼ全ての修繕を完了できる見込みでございます。

作業開始前の動画を取り急ぎお送り致します。尚、今後は清掃に入り、ショーイングを開始、最終検査、最終修繕(もしあれば)、鍵の交換等の流れで進めて参ります。

以上、強制退去からリフォームまでの一連の流れでした。

今回の記事から何か、お役に立てましたでしょうか?少しでも何かアメリカ不動産への学びがあれば幸いです。

今回は、あくまでも私のケースであり、事情やエリア、担当、管理会社により他の方の状況は異なると思います。が、今回管理会社がここまで頑張って頂いたのはスゴイありがたいと思いました。


その他 カリフォルニア州の強制退去など

すでに、猶予期間が終了している州や地域もありますが、カリフォルニア州の様に、モラトリアムが続いているところもあります。少し前までは、2021年1月末までの猶予であったのが、再度延期され、なんと2021年6月末までテナントに対して家賃の支払いを迫ることが出来ないのです。

つまり、不動産オーナーは1年や2年の家賃を受け取れないで、悶々とする月日が経つということなのです。早く家賃を回収してローンの支払いに充てたいところですが、追い出したいけど追い出せない。追い出したいけど、裁判所の手続きが必要になり、さらに時間がかかるのです。。

この時期では、いつも通りの事が出来ないのです。そして、投資している物件のローンが払えないと、オーナー自身が持ち出しということになります。もし働いて返済できるならまだしも、引退した人や仕事に就けない人は、貯金を切り崩すしかありません。

もう1年ほど経過しますが、カリフォルニアの家賃(特にサンフランシスコやロサンゼルスなど)は割と高めですので、テナントから家賃を回収できない期間が長く続くと、オーナーの体力もじわじわと奪われていきます。

余裕を持って投資していれば良いですが、カツカツの状況で沢山の投資物件を買われた人には非常に酷な出来事だと思います。州や行政もオーナーのことをやっと気にし始めて来たのか、、、州や行政が賃料の何割かを負担するようになっています。

その後、どうなるかも追っていきたいと思います。


それでは、今回の長い記事でしたが、最後までご覧頂きありがとうございます。もし、アメリカで物件をお持ちの方で、今後、ご自身の物件で強制退去依頼をする予定の方も是非、お役に立てればと思います。

これからアメリカ不動産投資をされたい方は、今回の様な記事をご覧になって、がっかりされないでください。こういう今回の様なケースは(物件やテナント属性次第ですが)希だと感じます。

これらトラブルは管理会社次第で対処できますので、そんなに慎重にならなくても良いと思います。長期間保有していれば、必ず予期せぬことはありますが、対外、既に対処できる方法が管理会社で確立されていますので、その対策が取れます。

PS.
これをご覧の、管理会社の方や今回手伝ってくださった方ありがとうございました。本当に助かりました。感謝いたします。

これをご覧のあなたは、今回の強制退去の件が、アメリカ不動産投資に興味がある、あなたのお役に立てれば幸いです。最後まで読んでいただきありがとうございました!

★【併せて読みたい】今回の関連記事について。

1、コロナウィルスで被害を受けました。

2、管理会社について

杉原


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