テキサス州/北ダラス情報【プレナビ】

テナント（借主・家を借りている人）からの、賃料入金が滞っておりますこと、ご報告申し上げます。弊社より、電話とメールにて督促を掛けておりますが、テナントより、折り返しの連絡を頂けておりません。

別メールにてご案内しておりますが、賃料未払いや他契約違反により強制退去処分が妥当なケースでも、失職者が急激に増えるとの予想により、4月より60日間(最低)は、行政手続きに、着手しないとの報道がございました。

従いまして、現段階において、弊社としましては、オーナー様に現状をお伝えすることしかできませんが、本テナントからの、賃料の入金が遅れますことを、第一報として、ご連絡申し上げます。

別メール(一斉同報)にてご案内しております通り、強制退去に関しては、市・群・州・連邦での見解が異なりますが、連邦は、7月25日まで、立ち退きを迫ったり、遅延料を課してはならないことを発表しておりますので、引き続き、当該テナントには、根気よく、回収督促を続け、注視して参ります。

さて、本来の”執行力”をベースに考えますと、テナントに郵送する”3-Day-Notice”(3日の猶予期間内に支払わない場合、強制退去に持ち込むことを記載したレター)が最も有効的なのですが、

現況下、このレターに法的根拠がないため、杉原様の物件テナントのみならず、他物件でも、賃料を支払ないまま居住するテナントが増加しております。

根気よく、回収努力を行って参ります。

さて、引き続き、テナントに対しては、押せるだけ、押して参りましたところ、5月12日付けで$1,500の入金がございました。

残り$300については、今週末までに、借り入れができれば、支払う意思があるとの回答を得ております。

以上、ご報告申し上げます。

前回の会話では7月22日までに、全額ではないものの、出来るだけ払うとの約束を頂いておりましたが、入金がございません。

本日、留守電を残してありますので、先方からの返信を待ちたいと存じ上げます。

以上、中間報告とさせて頂きます。

さて、掲題物件のテナントより、返信がございました。コロナの影響による失職から、現在、Dallas Human Servicesに助けを依頼しているとのことですが 、この福祉サービスから援助が出るのか否か、少々、懐疑的でございます。

未回収金が$2300と2か月分に到達致しましたので、ここから先は、Eviction(強制退去)への法的措置が視野に入るものと存じ上げます。先ほど、テナントに対し、明日までに支払いプランを出すよう、再度、督促致しました。今週までに、支払いプラン若しくは入金がない場合、3-Day-Noticeを発行し、強制退去への行政手続きを始められる準備を行って参ります。

強制退去には、オーナーの費用負担(裁判所費用、弊社による書類作成、裁判所への届け出、出頭、ヒアリング等の手数料)が発生致しますので、苦渋の選択かと存じますが、場合によりましては、ご決断頂く必要に迫られて参りますことご案内申し上げます。

さて、引き続き、掲題物件のテナントに対しまして、支払いプランを示すよう、強く、求めておりますが、具体的な金額と日付の提示はございません。

同時に、本リースが9月末日を以って失効致します。通常期ですと、失効約50日前にオーナーに(賃料の設定)を打診、約45日前にテナントに提示致しますが、本テナントは、未払いのままでございますので、1年リース更新のオファーは全額の回収に至った場合のみとしたく存じ上げます。しかしながら、回収見込みの目途は、本日の時点で、ございません。

3-Day-Noticeを発行し、更に、督促を強めて参りますが、同時に、杉原様からの強制退去申請に関するご判断を頂きたく存じ上げます。

さて、本日も、テキスト、電話及びEmailにて、支払いプラン(いつまでに幾ら払えるのか)を促しておりますが、17:30現在、返信はございません。

(これまでの督促も、いつまでにいくら払うのか、という質問に特化しております)

また、私及び、現地ローカルマネージャーの2重仕立てでの、法規内での、追い込みに入っております。

さて、これまでの実績より、強制退去の申請を開始してから、失効処分の命が下り、テナントを退去させるに必要な時間は約2か月(Covid-19の影響で長引く可能性あり)、また、費用は、裁判初期費用、裁判所への往復(出頭、ヒアリング、書類の授受、弊社手数料等)の合計で$2500-3000程度と見込まれます。

また、テナントが自ら、引っ越しをアレンジし、室内を綺麗に清掃して出ていかない場合、室内の修繕に別途費用が発生致します。(強制処分の際、多くのテナントは、夜逃げのように立ち去る場合が多く、修繕費の回収見込みは、あまりございません)。従いまして、コロナの影響下、裁判所でのプロセス次第となりますが、時間と費用が発生致します。

尚、引き続き、更に強く、テナントには督促を続けております。今朝ほど、次の仕事の給与支給日が25日なので、それまで待って欲しいとの、(信用するに値しない)返答がございました。引き続き、少額であっても、分割であっても、期日を決めて、支払いを行えるのか否か、確認して参ります。

昨日まで、電話に出られませんでしたが、今朝ほど電話で話が出来ましたので、最終的な督促である意をお伝えしております。

テナントより、本日の仕事が終わったら、振り込み手続きを行うが金額はまだ未定とのコメントがございました。真意のほどは判りかねますので、引き続き、注視して参ります。

承知致しました。9月1日までお待ち致します。また、それまで、引き続き、取り立てを行って参ります。

現在、3つの番号より電話を掛け、最終的な連絡・督促となる旨を残しております。折り返しのが無い場合、強制退去に向け、動き出すべきタイミングかと存じます。

さて、本日も、2度ほど(電話番号も変えながら)、テナントに電話を致しておりますが、電話は鳴るものの、応答はございません。また、弊社プロパティーマネージャーへの返信もございません。

これ以上お待ちになることは、得策ではない状況となって参りました。引き続き、Mail及び電話での督促は続けますが、強制退去申請を開始されることをご検討頂きたく存じます。如何でございましょうか。

テキサスの場合、一般的な強制退去の場合(例外を除き)、弊社プロパティーマネージャーのように経験値が高い場合、

弊社員がそのまま裁判所に出向き、その場で書類を作成し、申請し、お金を払って、先に進めます。従いまして、実作業が始まりましたら、裁判所から受け取る書類を、杉原様とシェアさせて頂きます。

弊社現地プロパティーマネージャーからも、督促致しましたが、往信はございませんでしたこと、ご報告申し上げます。

退去処分の申請準備に取り掛かることで、先に進みたく存じます。如何でございましょうか？

ちなみに、今回の申請費用は$144ほどです。

次の展開を待ち、追ってご連絡申し上げます。

CDC(Centers for Disease Control and Prevention：パブリックヘルスの安全基準を定める公的団体)の主張ポイントに準じ、添付の書面を以って、反論して参りました。

▼以下、テナントからの主張内容：
【反論ポイント1】これまでにも賃料を収めるべく最善の努力をしてきた / 今後も最善の努力を行う。

【反論ポイント2】2020年度の所得は基準以下(若しくは収入元を絶たれた)

【反論ポイント3】資産が無い為、他所有物を現金化し、賃料に充てることが出来ない

【反論ポイント4】強制退去させられた場合、他福祉団体からの支援が期待できない為、ホームレスにならざるをえない

【反論ポイント5】テナントに課せられた責任、賃料の担保、については理解している

【反論ポイント6】CDCが定める12月31日まで、強制退去は違法行為であり、執行されてはならない

CDCの定める安全基準と上記の論争ポイントは、一見、合致いたしませんが、CDCの争点は、コロナにより失職し、賃料を収めることができないテナントを退去させる場合、次に安全に生活場所を確保できない場合、コロナを産む環境への堕落、若しくはコロナ保持者の場合、

パブリックに病をまき散らす可能性がある為、裁判所に対し、賃料の未払いのみが理由となるケースについては、強制退去の執行を、現時点では、少なくとも、2020年12月31日まで、差し止めるべきであると、テナント側は主張致しております。以下、原文のリンクをお送り致します。

https://s3.amazonaws.com/public-inspection.federalregister.gov/2020-19654.pdf

そして、本日、2度目の出廷となります。

弊社員が裁判所に出頭し、アピール(状況説明及び強制退去が妥当である理由の説明)を行っております。

裁判所判事がCDCの主張及びテナントの反論を優先するか、若しくは、弊社側の主張が通るか、平行線でございますが、進展があり次第、ご連絡申し上げます。

・・・・・・・・結果・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

判事は、双方の意見(弊社の主張、及びテナント側のCDCガイドラインに沿った反論)を、共に支持するとの見解を示しつつ、

テナントに対し、未払金を段階的にであっても、最善の努力を怠らず、全額を、12月31日までに収めるよう、管理会社に対し、10月5日までに、書面で支払いプランを提示する義務を負うとの判決を下しました。

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これより、テナントからの書面による支払いプランをお待ち致します。テナントが支払いを履行する限り、強制退去処分は取り下げられます。

しかし、テナントによる支払いが怠った場合、弊社より、強制退去の”執行”を認める書類(申請)を提出し、再度、裁判所による強制退去の判決を仰ぎます。

Covid-19を背景に、エクストラの書類、出廷等により、時間の流れが無駄と思える展開となっておりますが、正攻法にて、詰めて参ります。

尚、事務手続き及び裁判出廷等につきましては、８月4日及び12日付けのメールにて強制退去のトータル費用概算$2500-3000(弊社手数料含む)とお伝えしております通り、費用を最小限に抑えるべく、

引き続き、最善の努力を致して参りますが、時間給$50の出廷・事務手続きコスト計算が(都度)発生しますこと、再度、ご査収下さい。今週、テナントからの書面が届き次第、逐次、ご連絡申し上げます。

今後の展開次第で、裁判所に対し、テナントによる支払いプランの提示や支払い履行がない場合、強制退去の執行書類の申請を開始し、再出頭等が発生致しますが、現時点では不明でございます。

尚、弊社マネージャーと私は、全て、電話にてやりとりを行っております。文章にて私の手元に入って参りましたものは、今朝ほど、お送り致しました、テナントからの反論及びCDCのリンクのみでございます。

引き続き、督促を掛け、最終的な通告を出します。(十分なプロセスを踏んだことを裁判所に提示すべきと考えております)。それでも、プランの提示に至らない場合、強制退去の執行を許可を再申請致すことを視野に入れております。

CDCのガイドラインにより、今後の展開が読み切れない部分がございますが、弊社としては、適切なプロセスと共に、最短での退去を促したく存じます。(若しくは、賃料の納入が一番良い結果でございますが)

つきましては、もう少々、お待ちいただきたく存じます。

さて、10月8日付けの先メールより、以下の展開がございましたこと、ご報告申し上げます。

10/9       最終通告。継続的に、現テナントとのコミュケーションを図るものの、具体的な支払いプランの提示に至らず。

10/12    テナントより、10/13に支払うとの返信。

10/13    テナントからの入金$300

10/13    裁判所に対し、Writ of Possession (強制退去の執行申請)を行う　(添付参照:費用$178.76)

CDCのガイドラインにより、上記の強制退去の執行申請が、どのように判出されるか未知数でございましたが、$300の賃料支払いは誠に信じがたい行動(支払い金額)であり、これまでの(テナントに対する)督促の履歴と共に、裁判所にアピール致しました。

CDCのガイドラインの強制力及び過去判例に乏しい為、大きな不安がございましたが、本日、裁判所より条件付きの許可連絡が入り、来週火曜(10/20)までに、テナントによる全額支払いが無い場合、来週水曜(10/21)にシェリフと共に強制執行着手の運びとなりました。

一筋縄では進まないケースでございます。テナントが、再び、人権弁護士を使い、次の手を打ってくる可能性も否定できませんが、本日のところ、強制退去に向けての準備は進んでおりますこと、ご報告申し上げます。

さて、弊社プロパティーマネージャーがテナントとのコミュニケーションを図っており、また、テナントからの返信もございますが、”具体的”な支払いプランの提示に至っておりません。

引き続き、督促を掛け、最終的な通告を出します。(十分なプロセスを踏んだことを裁判所に提示すべきと考えております)。

それでも、プランの提示に至らない場合、強制退去の執行を許可を再申請致すことを視野に入れております。CDCのガイドラインにより、今後の展開が読み切れない部分がございますが、

弊社としては、適切なプロセスと共に、最短での退去を促したく存じます。(若しくは、賃料の納入が一番良い結果でございますが)

つきましては、もう少々、お待ちいただきたく存じます。

さて、このまま進んで参りますと(テナントからの支払い及び連絡なく、強制退去となった場合)、水曜日には弊社プロパティーマネージャーも同行致しますので、可能な場合に限り、動画撮影を依頼致しております。

しかしながら、安全の為、またプライバシー保護の点(撮影にはシェリフ及び当事者の許可が必要)より、当日ですが、テナントが完全に退去するまでは、撮影は難しいものとご了承頂きたく存じます。

また、添付が先週金曜付けのテナントからの留守電メッセージでございます(ご参考までに)が、異常なテンションでございますので、念には念を入れ、安全確保を優先致しますこと、申し添えます。

さて、明日予定されておりました強制退去ですが、シェリフオフィスより電話連絡があり、Covid-19の影響により、保安官の派遣業務に遅れが出ており、10月21日から26日(月)09:00へと変更になりました。

なんとも、もどかしい話でございます。前日になって、保安官オフィスから明日行けない、と連絡がくること自体、とても承服できませんが、役所による仕事が故、致し方ないことと、ご理解頂きたく存じます。

今朝9時30分を過ぎました頃、シェリフオフィスより、保安官の派遣は、今週木曜に変更するとの連絡が入りました。天候(水曜まで継続的な雨の予報)、及び彼らの人員整備の不備による理由とのことでございます。最終的な局面での一進一退の展開でございますが、シェリフ主導案件につき、もう少々、お待ちいただきたく存じます。

また、これを受け、弊社プロパティーマネージャーがテナントに対して再度連絡を試みたところ、明日・明後日までには、自ら、退去することを仄めかしたとのことでございます。追って、ご連絡申し上げます。

シェリフが同行せず、非常に危険な状況(家に別人が潜んでいないとも限らない状況)でございましたので、家に鍵を掛け、昨日は作業を終了致しております。本日は、現地に弊社ハンディーマンを派遣し、既に内検を行っております。

取り急ぎ、ご連絡致します。ハンディーマンからの次報が入り次第、ご連絡申し上げます。

誠に遺憾ですが、動画が入手できておりません。しかしながら、同ハンディーマンが再訪致しますので、その際は、何も触る前に、動画を、必ず、撮影するよう、再念致します。

内容：玄関ドア・郵便鍵交換、2箇所ブラインド交換、電子レンジを撤去し換気扇に交換(安価方法)、壁のタッチペイント、エアフィルター及び、照明バルブの交換

費用：$1,210.00

明細：添付参照

備考：据え付けの電子レンジ(故障/要交換)ですが、これを取り換えるより、フードレンジ(換気扇)に置き換えることで、費用が抑えられます

玄関ドア・郵便鍵交換は、強制退去処分における対処法となり、旧テナントが家に入れないように、既に、交換致しております。ショーイングを経て、次テナントが入居する際には、再度、交換致しますこと、ご理解下さい。

上記、初見からの必要修繕の後、清掃業者を入れ、最終検査を行い、(もし修繕箇所があれば)、再度、修繕作業に入ります。また、ショーイングの後、鍵を交換し、必要に応じて、再再度の清掃作業へと移行致します。

$500を超える事案となりますので、杉原様からの承認を頂きたく存じます。