15年後のプレイノは今のアーバイン

今回は、ズバッとプレイノの将来性を金額で伝えます!


【目次】:
★くら寿司さん、LA→プレイノ進出のワケ
★15年後のプレイノは今のアーバイン
★歴史は繰り返す。恐るべしアーバイン(CA州)
★テキサスは地に足がついている
★あるものが見える人にとっては「プレイノ、バーゲンセール中」


くら寿司さん、LA→プレイノ進出のワケ

全米を調べ、
店を出店させているほど
卓越されたマーケティング能力のくら寿司(KURA CORPORATION)さん。
→サイトはこちら

数年前に進出した、
プレイノミツワに隣接するくら寿司さんへ行きました!
昼を外しても混んでいます。

ところで、過去の、
アメリカくら寿司さんのインタビュー記事を見ました。
(原文を見たいかたは、連絡ください!→問い合わせはこちら)

さて、くら寿司さんが、
LAの次にプレイノを選んだ理由についてですが、

素晴らしい、ごもっともな理由です。

くら寿司さんの担当者いわく、

大きな理由は2つあり、

つ目の理由は、CA(カリフォルニア)州の最低賃金の上昇。
2014年にそれまでの時給8ドルから9ドルに上昇し、現在は10ドル越え。
そして2022年にはなんと15ドルになりますので、
このままでは利益が出なくなるほどコストが上がってしまうと考えたようです。

給料の上昇と共に物価も上がれば、従業員の確保も難しくなり、
ですからテキサスに進出するというよりも「CA州から出る」ことを発想したのです。

そこで、くら寿司さんは、
CA州の次、どこにしょうか?を考えられたそうで、

経営の基準に合う場所を数カ所に絞り、
2014年ごろのトヨタ自動車がテキサス州プレイノに移転する
というニュースを知ったのが2つ目の理由みたいです。

その後、くら寿司さんは、
プレイノを見に行ってみたところ、

くら寿司さんのUSA本社がある
アーバインのおそらく15年ほど前と近い雰囲気を感じ、
15年経ったらプレイノがアーバインのようになる可能性を感じたのです。

くら寿司さん以外でも、
プレイノとアーバインどちらにも長年住んでいた方いわく、
街の雰囲気や学校区、色んな点で似てると言っています。


15年後のプレイノは今のアーバイン

不動産の話ですが、
プレイノは大方、戸建を建てる土地があまり無いので、
良い意味で需給関係が出来上がっていきます。

今後も人口が増えるので、需要は増えるが、(新築での)供給はもう増えないのです。
つまり、今後は「需要>供給」となりやすいのです。
*一方、建てられる土地がまだあるエリアでは「需要<供給」の懸念材料があり、不安定な部分が残ります。

15~20年後には信じられないと思いますが、
現在の市場価格25万ドル→55~60万ドル、
現在、35万ドル物件なら、70~75万ドルは行くのではと踏んでいます。
*あくまでも投資は自己責任ですよ!

プレイノでのオススメの投資は、
ダントツで一軒家(SFH)。

価格帯は特に25万~35万ドルだと考えています。
これ以上だと投資効率が悪い。
一番パフォーマンスが高いのはこのあたりの価格帯。
家賃(インカムゲイン)で言えば、1700~2200$ほど。

プレナビでも紹介した、
【コリン郡の伸び率】(2018年97万人→2050年の人口は180万人)を考慮すると、
このままいけば、あながち、間違いではなさそう。

→過去の記事「2050年のコリン郡の人口がスゴイ」こちらをクリック

アーバインの一軒家も当時25万ドルそこらであった。
アーバインほど行かないと仮に100歩譲るが、
アーバインは、いまは60~100万ドルは行っている。

歴史は繰り返す。恐るべしアーバイン

ロスのオレンジカウンティ(アーバイン)のケースが出ていて、
1992年で23万ドルだった普通の物件が2018年には80万ドルに上がっている。

約25年間で約3.5倍
分かりやすいケースである。

★アーバインの一軒家:
【新築時(1992年)】:23万ドル
【10年後(2002年)】:41万ドル(1.7倍)
【15年後(2007年)】:71万ドル(3.08倍)・・・・15年間で3倍へ!
翌年2008年サブプライム問題が起きて、53万ドルへ下落↓
【20年後(2012年)】54万ドル(2.4倍)
【24年後(2016年)】74万ドル(3.3倍)・・・
いまは、80万ドル…(3.5倍)

ぐふっ、

特に、2013年あたりから
中国人の爆買いの要因か劇的に上昇(20%UP)している。

このアーバインの家でも住むテナントはAクラス&Bクラスの真ん中で、
テナントの質のレベルが高すぎで問題も起こりません。

テナント自身で(お金で?)解決してくれるという、
オーナーにはとってもありがたいテナントさん。

あるものが見える人にとっては「プレイノ、バーゲンセール中」

もうプレイノや周辺は高止まりだとか言っている人が多いが、
その人たちには「あるもの」が見えていない。

15~20年後を見ると、今は、まだまだ相当安い部類。
いまもバーゲンセール中にしか見えないのは私だけだろうか?

(ちなみに、近年での最安値は2012年あたりに、13万ドルくらいにプレイノで一軒家を買った人。
その人たちには適わない。でもまだ相当なチャンスがある。)

いつか、中国人が参入する日もあると思う。
(中国人がテキサスを気にってくれれば)LAの様に、
一気に拡大し、価格があがる恐れもある。いまの価格では買えなくなることもある。

いまのところ、中国人は気づいていないかもしれない。
または、トランプ政策により、中国人の締め出しなどで、
チャイナマネーがテキサスに入る可能性はどうかは分かりませんが。。。
やはりTX州より、温暖なCA州が好きか。。

今が、バーゲン中なのか、どうかは、
あるものが見える人でしか感じれない。

テキサスは地に足がついている。

アメリカの一部だけど、独立している感じがする。
そのため、2007年ごろの金融危機の影響もあまり無かった。

テキサスは全米においても相当不況に強い。
リーマンショックでもびくともしなかった。
むしろ、その後にやっと目覚めたかの様に上がり始めた。

カリフォルニアやNYの様な実態の伴わない価格上昇も多く、
一方、テキサスは人口が増えているので、家が必要になる
(アメリカ南部への大移動、税金、暮らしなどで)

この様に、実需で価格が上がっているから正常な値上がり形をする傾向がある。
そのため、今後(実態の共わない)バブルみたいになりにくい。
それだけでも、相当な安心材料である。

そう考えると、
アーバインのバブルが無いバージョンだと、
どうなっちゃうのか???

寄り道せず、愚直に、上がるだけ???

それは誰にも分かりません。

私が、知っている洗練された投資家は
何名も同じようなことを言っています。

彼らは、普通の人が見えない「その先」が見えてる。
「あるもの」=将来(先)のこと。

だからその人たちは、儲かっている。

「現地の土地や雰囲気を見て、その場所の将来が見えるのか見えないか」
その違いだけ。

「先(将来)が見える。」
それだけで稼いでいる人たちが現にいることは事実。

北米トヨタも、数年前、
何もない土地を見て、その先(将来)を見たに違いない!

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